قوانین تخلیه املاک تجاری و مسکونی

اجاره ملک مسکونی

قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی‌رسد. گاهی پایان اجاره ملک مسکونی یا تجاری با شروع اختلافات موجر و مستأجر همراه است. حل این اختلاف‌ها معمولاً مدتی وقت دو طرف را می‌گیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیش‌بینی شده است، از قبل می‌توان به طور اجمالی دریافت که حق با کدام طرف است. به عبارتی فسخ قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری به این سادگی‌ها نیست!
برای آشنایی هرچه بیش‌تر شما با قانون تخلیه ملک مسکونی و تجاری (اشاره به بندهایی از قانون موجر و مستأجر) اما به زبانی ساده، برخی از اختلافات مبتلا به موجر و مستأجر، در پایان مدت اجاره املاک مسکونی و تجاری را از نگاه حقوق‌دانان موردبررسی قرار داده‌ایم.

برای اطلاعات بیشتر در زمینه املاک مسکونی و تجاری به سایت هومینگ مراجعه کنید

به‌طور کلی سرفصل‌های بررسی شده در این مقاله شامل موارد زیر می‌شود:

  •  تعریف اجاره و قوانین آن
  •  چرا باید قوانین عقد قرارداد اجاره را بدانیم؟
  •  تمدید قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری چگونه انجام می‌شود؟
  •  فسخ قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری
  •  اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد، چه کنیم؟
  •  خودداری موجر از باز پس دادن رهن
  •  خسارت تأخیر در بازگرداندن مبلغ رهن
  •  جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن

تعریف اجاره و قوانین آن

پیش از هر چیز باید بدانیم که در قانون چه تعریفی برای اجاره آمده است. اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی (تعاریف آن در ادامه خواهد آمد) است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه قانون گذاران قرار گرفته است.
اجاره‌نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب‌ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستأجر) تنظیم می‌شود؛ که شامل مشخصات طرفین قرارداد، میزان اجاره‌بها، مدت‌اجاره، مورداجاره و شرایط طرفین در آن است.
اجاره موضوعی است که امروزه میان مردم تحت عنوان رهن واجاره مطرح و معمول شده. این موضوع ممکن است در اشکال متعددی تحقق یابد، هرچند که در این اشکال، عنوان رهن وجود ندارد. در قانون مدنی ایران در ماده ۴۶۶ اجاره چنین تعریف شده است:
«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»
همان‌طور که از ظاهر ماده برمی‌آید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره ارائه نمی‌دهد. هرچند در ماده ۴۶۷ به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده ۵۱۲ بحث از اجاره اشخاص می‌شود، لیکن ماده ۴۶۶ قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست.
به طور اجمالی ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می‌کنیم که عقد اجاره، عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است. همچنین اجاره علی‌الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی‌گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می‌شود، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن، نشده است.

به طور اجمالی می­توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره ۱- تملیکی  است. ۲- معوض است. ۳- موقت است.

عقد تملیکی عقدی است که انتقال مال یا تعهد از ناحیه طرفین باشد. به عبارت دیگر عقدی است که هر یک از طرفین در ازای چیزی که می‌دهد، چیز دیگری می‌گیرد.
عقد معوض عقدی است که انتقال مال یا تعهد از ناحیه طرفین باشد. به عبارت دیگر عقدی است که هر یک از طرفین در ازای چیزی که می‌دهد چیز دیگری می‌گیرد. عقود معوض دارای دو ویژگی هستند. یکی آن که باید بین عوض و معوض حالت تقابل و هم سنگی وجود داشته باشد. یعنی باید ارزش آن‌ها با یکدیگر تعادل داشته باشند؛ والا یک طرف زیان خواهد دید و دیگر آن که، طرفین دارای حق حبس هستند. یعنی هر یک از طرفین می‌توانند بگویند تا شما به تعهد خود عمل نکنید من نیز به تعهد خود عمل نخواهم کرد؛ که در صورت بروز اختلاف بین طرفین، دادگاه رفع اختلاف می‌کند.

چرا باید قوانین عقد قرارداد اجاره را بدانیم؟

قوانین عقد قرارداد اجاره

قوانین عقد قرارداد اجاره

بعضی از افراد تصور می‌کنند که آگاهی از قوانین اجاره املاک مسکونی یا تجاری برای مستأجران ضرورت چندانی ندارد و تنها صاحب املاک که اصطلاحا «موجر» نامیده می‌شوند، باید از قوانین اطلاع داشته باشند. این تصور نادرست است؛ زیرا اجاره ملک مسکونی یا تجاری یک موضوع دوطرفه است و مسائل مربوط به قرارداد با هردو طرف قرارداد ارتباط دارد. بنابراین فرقی ندارد که مستأجر باشید یا موجر؛ در هر صورت باید نسبت به این قوانین، به خصوص در هنگام عقد قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری، آگاه باشید تا در صورت وجود مشکلات احتمالی بتوانید از حق خود دفاع کنید. بنابراین در سرفصل های گفته شده در بالا، به مرور قوانین تخلیه املاک مسکونی و مشکلات احتمالی می‌پردازیم.

 تمدید قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری چگونه انجام می‌شود؟

تمدید قرارداد اجاره املاک

تمدید قرارداد اجاره املاک

بیشتر مواقع و به دلایل بسیاری تمایل داریم که به جای پیدا کردن محل جدید برای زندگی یا کسب و کار خود، قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری را تمدید کنیم. مهم‌ترین نکته برای تنظیم متن تمدید قرارداد آن است؛ که ابتدا مفاد قرارداد اولیه مورد بررسی قرار گرفته و مشخص شود که کدام یک از بندها قرار است تغییر کند.
برخی قراردادها در دوره‌ی دوم نسبت به دوره‌ی اول هیچگونه تغییری نمی‌کنند، به همین خاطر نیازی نیست که به صورت مجدد یک قرارداد تکراری و از نو نوشته شود؛ بلکه همان قرارداد قبلی با ذکر یک پاراگراف در پشت همان قرارداد، مبنی بر تمدید قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری شماره … (شماره قرارداد اولیه)، ذکر تاریخ موردنظر برای تمدید قرارداد و امضای طرفین، تمدید می‌شود و این کار از نظر حقوقی نیز معتبر و مورد استناد است.
در صورتی که در هرکدام از بندهای قرارداد مانند اجاره بها، مدت قرارداد و… تغییری ایجاد شود، باید تغییرات مربوطه در همین پاراگراف آورده شوند و در پایان نیز مورد تائید طرفین قرارداد قرار گیرد.

فسخ قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری

بنابر قانون تخلیه ملک مسکونی یا تجاری، در صورتی که مستأجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن، درخواست شورای حل اختلاف را بکند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرار داد بدهد و رهن را به مستأجر برگرداند؟

دکتر غلامعلی سیفی زیناب عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سؤال می‌گوید:«قرارداد اجاره، عقد لازم است و عقد لازم را نمی‌توان به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستأجر؛ اما از نظر قانونی می‌تواند حق فسخی پیش بینی شود. برای مثال، اگر مستأجر پس از اجاره ملک مسکونی یا تجاری، احساس کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است؛ در این حالت مستأجر می‌تواند از طریق داد خواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند.»
همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستأجر پیش‌بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری را داشته باشد. برای مثال بین مستأجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ، در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط، مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری را داشته باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه، فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد.
خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص معتقد است: «به هیچ عنوان قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری نمی‌تواند نه از سوی موجر و نه از سوی مستأجر فسخ شود، و طبق قانون تخلیه ملک مسکونی یا تجاری، تنها در صورت اقاله؛ یعنی بر هم زدن قرارداد به توافق طرفین، قرارداد فسخ می‌شود.»
محمدی نیز نظری مشابه دارد و تأکید می‌کند: «پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره‌نامه، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستأجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص. به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امکان استفاده برای مستأجر نباشد.»

فسخ قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری

فسخ قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری

فسخ قرارداد اجاره به این سادگی­ها نیست!

در حالت عادی هیچ دلیل قانونی­ای برای فسخ قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری از سوی مستاجر و موجر وجود ندارد.

اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد، چه کنیم؟

موجر در دو حالت می‌تواند از مستأجر درخواست تخلیه ملک را بکند؛ حالت اول زمان اتمام قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری است و حالت دوم زمانی است که مستأجر اجاره‌بها را به مدت حداقل سه ماه پرداخت نکرده باشد؛ در این صورت موجر می‌تواند با نوشتن درخواست تخلیه ملک به نزدیک‌ترین شورای حل اختلاف، ملک خود را از تصرف مستأجر بیرون آورد.
در قراردادهای عادی به سرعت می‌توان دستور تخلیه ملک را از مقامات قضایی دریافت کرد؛ اما این کار در حالتی که عقد قرارداد اجاره به صورت رسمی انجام شده باشد، زمان بیشتری خواهد گرفت؛ زیرا به مستأجر نیز فرصتی به عنوان تجدید نظر داده خواهد شد.

اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد چه کنیم؟

عدم تخلیه ملک توسط مستأجر از جمله موضوعاتی است که اکثر موجرین و مستاجرین با آن مواجه شده یا احتمالاً با آن روبه‌رو می‌شوند. در پاسخ به این سؤال که چنانچه مستأجر در پایان قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری، از تخلیه ملک و تسلیم مورد اجاره به موجر خود داری کرد تکلیف چه خواهد بود؟

باید گفت: چنانچه مدت اجاره ملک مسکونی یا تجاری به پایان رسیده باشد و بعد از پایان مدت تعیین شده در قرارداد اجاره، با وجود درخواست موجر مبنی بر تخلیه محل اجاره، مستأجر اقدام لازم برای تخلیه ملک را صورت ندهد و از تخلیه خودداری کند، در این صورت مالک می‌تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست صدور دستور تخلیه را بکند.
شورای حل اختلاف نیز با استناد به ماده ۳ قانون مالک و مستأجر (از جمله بندهای مربوط به قانون تخلیه ملک مسکونی) که مقرر نموده است؛ «پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضائی و توسط ضابطین شورای قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.» اقدام لازم را به عمل خواهد آورد.

خودداری موجر از باز پس دادن رهن

دکتر غلامعلی سیفی زیناب در پاسخ به این سؤال که اگر بعد از پایان مدت اجاره ملک مسکونی یا تجاری، موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستأجر برنگرداند، مستأجر چه راهکاری در پیش دارد؟ می‌گوید: «مبلغی را که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، رهن نامیده می‌شود و تضمینی است از سوی مستأجر به موجر، برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرض الحسنه توسط مستأجر به مالک داده می‌شود و از نظر قانونی هر زمانی که مستأجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده شده را دارد.»
دکتر غلامعلی سیفی زیناب ادامه می‌دهد: «اما در قرارداد شرط می‌شود تا پایان مدت اجاره ملک مسکونی یا تجاری، مستأجر حق مطالبه وجه داده شده را ندارد. در ضمن به صورت عرفی نیز چنین است که مستأجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته اسـت، ندارد؛ بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستأجر می‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد، در غیر این صورت قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری به طور توافقی بین موجر و مستأجر تمدید می‌شود و همین تعهد تا زمان تعیین شده باقی می‌ماند. اما اگر قرارداد تمام شود، مالک تقاضای تخلیه ملک مذکور را می‌کند و مستأجر در قبال تخلیه ملک حق مطالبه مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، دارد.»
این وکیل دادگستری می‌افزاید: «مطابق قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۵۶، تخلیه ملک اجاره داده شده همزمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر است (هنگام اجاره املاک مسکونی یا تجاری از طرف مستأجر به موجر پرداخت می‌شود)، صورت می‌گیرد. اگر به هر دلیلی موجر دربازگرداندن مبلغ رهن به مستأجر کوتاهی و مستأجر در مطالبه حقوق خود در اجاره ملک مسکونی یا تجاری به مشکلاتی برخورد کند، می‌تواند از طریق تقدیم داد خواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد، با مراجعه به شورای حل اختلاف حقوق خود را مطالبه می‌کند و اگر مبلغ رهن بیش از پنج میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی مراجعه کند؛ زیرا به دلیل بالا بودن مبلغ، باید قبل از زمان صدور حکم از طریق توقیف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگیرد.»

از لحاظ قانونی وقتی قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری به پایان برسد، مستاجر هیچ حق و حقوقی برای ماندن در ملک مذکور را ندارد و حتی در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، باید اقدام به تخلیه ملک کند!

بهترین کار پس از تخلیه ملک، نوشتن اظهارنامه است. مستاجر باید در اظهارنامه قید کند که در قبال تخلیه ملک مسکونی یا تجاری، موجر باید پولی را که مستاجر در هنگام اجاره به عنوان رهن نزد مالک قرار داده است، به بنگاه یا به حساب مستاجر واریز کند؛ در این صورت موجر نمی­تواند مدعی هیچ چیز باشد!

خسارتی که به مستاجر وارد می­شود نیز از طریق همین اظهارنامه قابل مطالبه است.

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

دکتر غلامعلی سیفی زیناب به موضوع خسارت بازگرداندن مبلغ رهن اشاره می کند و می گوید:«در قانون تخلیه ملک مسکونی یا تجاری، دریافت خسارت وارد شده به مستأجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستأجر، طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کارشناس.»
سیفی زیناب ادامه می دهد: «اولاً طلبکار (مستأجر) باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و ثانیاً باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستأجر طلب خسارت می کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستأجر تعلق نمی گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می شود.»
کرامت الله محمدی وکیل پایه یک دادگستری معتقد است: «خسارت وارده که به واسطه تاخیر در پرداخت مبلغی که به عنوان رهن ملک به مستأجر وارد می شود، به صورت امانت نزد موجر می‌ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نیز مطالبه می شود.»

جبران خسارت های وارده به ملک از محل رهن

جبران خسارت های وارده به ملک از محل رهن

جبران خسارت های وارده به ملک از محل رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستأجر در اتمام اجاره املاک مسکونی یا تجاری ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می‌تواند خسارت‌های وارده به ملک را از رهن مستأجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ دکتر سیفی زیناب عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال می‌گوید: «طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، به موجر اختیار داده می‌شود که دادخواستی دایر به مطالبه خسارت یا هزینه‌های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستأجر بوده است، به دادگاه بدهد. اگر موجر گواهی مبنی بر این که دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستأجر در هنگام اجاره ملک مسکونی یا تجاری به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون تخلیه ملک مسکونی یا تجاری دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.»
خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص می‌گوید: «در صورتی که پول رهن مستأجر آماده باشد و ملک نیز توسط مستأجر تخلیه شده باشد، اگر خسارتی از جانب مستأجر به ملک مذکور وارد شود، موجر می‌تواند به میزان خسارت وارد شده به ملک خود، از پولی که به عنوان رهن از مستأجر گرفته است و در واقع ضمانتی از سوی مستأجر است، کسر کند و باقی‌مانده‌ی مبلغ را به مستأجر بپردازد.»
محمدی نیز در خصوص مسئولیت مستأجر در جبران خسارات می‌گوید: «در صورتی که خسارت وارده به ملک خود به خودی باشد، برای مثال خسارت ملک به دلیل عوامل طبیعی مانند زلزله سیل و… باشد، مستأجر وظیفه ای در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتی که خسارت وارده از جانب مستأجر باشد و مستأجر در مقابل حفاظت از ملک موجر کوتاهی کرده باشد، مستأجر مکلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است. این را هم باید یادآور شد که به مبلغی که مستأجر در ابتدا پرداخت می‌کند برای سهولت، در عرف، رهن گفته می‌شود و از نظر قانونی قرض الحسنه به شمار می‌رود.»

برای بیش­تر اختلافات موجر و مستاجر راهکار قانونی وجود دارد؛ بنابراین دو طرف می­توانند قبل از آن که وقت و هزینه‌­ای را در جریان دادرسی هدر دهند، با مشورت با یک کارشناس حقوقی و با توجه به بایدها و نبایدهای قانون، تصمیم صحیح بگیرند.

با گسترش پدیده شهرنشینی در چند دهه اخیر، شاهد مهاجرت روستاییان به شهرها بوده‌ایم. این اتفاق منجر به ایجاد نوع جدیدی از روابط و ساختارهای اجتماعی شد که قانون گذار را ملزم به تبین و تعیین قوانین تازه برای شکل‌دهی به مسائل موجود کرد. در این میان، بحث اجاره‌نشینی و قوانین مربوط به مالک و مستأجر، بیش از همه خود را نشان می‌داد. زیرا بسیاری از اشخاصی که از روستا وارد شهر شدند، مجبور بودند برای گذران زندگی، خانه اجاره کنند. این در حالی بود که تا پیش از این بحث اجاره‌نشینی را هرگز تجربه نکرده بودند. از این رو لازم بود، با تعین قواعد توسط مرجع صاحب صلاحیت، از به وجود آمدن مشکلات احتمالی در این حوزه جلوگیری شود.

نظر شما درباره‌ی موضوعات مطرح شده در زمینه عدم تخلیه به‌موقع مستاجر و یا عدم پرداخت مبلغ رهن توسط موجر چیست؟ چه مشکلات دیگری هست که بین موجر و مستاجر ممکن است پیش بیاید؟ نظرات خود را برای ما در قسمت دیدگاه بنویسید.

به این مقاله از هومگ چه امتیازی می‌دهید؟

برچسب ها:
پیام بگذارید