املاک هومینگ

هرگز این خانه‌ها را نخرید!زمان تقریبی مطالعه: 10 دقیقه

سند ملکی

جامعه‌ پیشرفته‌ امروزی، مشکلات و دغدغه‌های خودش را دارد. به‌طوری‌که شاید هیچ‌ چیزش دیگر مانند قدیم نباشد. قوانین، فرهنگ و آداب ‌و رسوم بین دنیای امروزی و گذشته یک خط پررنگ کشیده است؛ به شکلی که اگر کسی بخواهد راه و روش گذشته را برای هر موضوعی در پیش بگیرد، مطمئناً کاری از پیش نبرده و ناکام می‌ماند.
این تغییرات شدید و جهشی، در همه‌ امور مانند امور خرید خانه‌ها و فروش آن‎‎ها نیز وجود دارد. همان‌طور که شاید اغلب بدانیم، قوانین مربوط به هرگونه خرید، فروش، رهن و اجاره ملک به دو دسته‌ قوانین وضع‌ شده در سال ۵۶ و قوانین وضع ‌شده در سال ۷۶ تقسیم‌شده‌اند. هر قراردادی با توجه به تاریخ عقد قرارداد، مشمول یکی از این قوانین می‌شود.
در خرید خانه یا هر ملک دیگری اولین گام اطمینان از معتبر بودن و نداشتن مشکلات سند در خانه‌ها و دیگر املاک است. قرارداد خرید و فروش، قرارداد اجاره نیست که مدت‌دار باشد و بعد از مدت کوتاهی همه ‌چیز به پایان برسد، خرید خانه یک مسئله‌ بسیار مهم و هزینه‌بر است که در صورت وجود کوچک‌ترین مشکلات سندی، شخص خریدار میلیون‌ها پول از دست می‌دهد و برای برگرداندن این پول باید زحمت و زمان زیادی را صرف کند.
بنابراین این مسئله خیلی مهم است که قبل از هرگونه عقد قرارداد خرید خانه به دنبال صحت ‌و سقم مدارک فروشنده و اعتبار سند او باشیم که به هیچ عنوانی درگیر مشکلات سند در خانه‌ها نشویم و راحت و بدون دردسر بتوانیم صاحب‌خانه شویم.
قبل از اینکه مشکلات سند در خانه‌ها را برایتان شرح دهیم، ابتدا باید شما را با انواع سند املاک مسکونی آشنا کنیم تا آگاهی شما در این زمینه افزایش یابد و خودتان بتوانید مشاور حقوقی خودتان باشید. به این ترتیب هیچ شیاد و کلاه‌برداری نمی‌تواند از نا آگاهی شما سوءاستفاده کرده و اموال شما را به یغما ببرد.

انواع سند ملکی

انواع سندهای ملکی

 

سند ملکی رهنی

در هنگام خرید خانه حتماً سند املاک را به‌ دقت مطالعه کنید یا به یک مشاور حقوقی کپی سند را نشان دهید تا مبادا عنوان رهن بانک در سند عنوان ‌شده باشد. زیرا بسیار پیش می‌آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند. در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه‌ داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌شود.
منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌شود که این سند تا تاریخ معینی در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود. اگر وام‌ گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.

 

اگر شما ملکی را خریداری کنید که سند آن رهنی است، درصورتی‌که شخص فروشنده اقساط خود را به بانک پرداخت نکند بعد از مدتی بانک مورد نظر خانه‌ شما را به مزایده گذاشته و به فروش می‌رساند و دست شما به هیچ جایی بند نخواهد بود. گرو رهن بانک بودن یکی از مشکلات سند در خانه‌ها است که باید حتماً به آن دقت کنید.

 

سند ملکی تک ‌برگ

درگذشته انواع سندها به‌صورت دفترچه‌ای صادر می‌شدند؛ که اکثراً دست خط و مفاد نوشته ‌شده در سند ناخوانا بود. این اسناد در صورت بروز اختلافات به علت ناخوانا بودن، برای خریدار ملک کمی دردسر درست می‌کردند. همچنین این دفترچه‌ها به ‌راحتی قابل‌ دسترسی بودند و هیچ نظارت دقیقی بر آن‌ها اعمال نمی‌شد و از رمز خاصی نداشتند. به همین دلیل کلاه‌ برداران به‌راحتی می‌توانستند این‌گونه اسناد را جعل کنند و در هنگام خرید خانه، سر خریدار را کلاه گذاشته و به او سند قلابی ارائه بدهند.
اما در چند سال اخیر زمزمه‌ای از رمزدار کردن سند املاک به گوش رسید و طرحی مبنی بر این کار ارائه شد. تا اینکه در سال ۹۰ این طرح به مرحله‌ اجرا درآمد و سندهای تک‌برگی جای سندهای قدیمی املاک، که معمولاً به‌صورت دفترچه‌ای بودند یا از چند برگ تشکیل‌شده بودند، را پر کرد.
سند تک‌برگ نوع جدیدتر یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تأیید قرارگرفته است. مزیت این سند در درجه‌ اول اصالت و در درجه‌ دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است. همچنین تک‌برگ بودن آن سبب نگه‌داری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر شده است.
اما سند تک ‌برگ معایبی هم نسبت به اسناد قدیمی دارد. یکی از موارد آن کمبود جا برای نوشتن قرارداد در آن است. همان‌طور که گفتیم درگذشته اسناد دفترچه‌ای بودند و از چندین برگ تشکیل‌ شده بودند، اما سندهای تک‌ برگ امروزی فقط یک برگه ۴A ساده هستند که باید تمام مفاد و شرایط قرارداد را درون خود جای دهند.
همچنین دوام و ماندگاری سندهای تک ‌برگ نسبت به سندهای دفترچه‌ای کمتر است. در سندهای تک ‌برگ از کاغذ واتر مارک معمولی استفاده ‌شده و دوام و ماندگاری خاصی ندارند.
در هنگام خرید خانه، برای اینکه مطمئن باشید سند خانه جعلی نیست و بعداً دچار مشکلات سند در خانه‌ها نمی‌شوید بهتر است به تک‌‌برگی بودن سند دقت کنید.

سند ملکی عرصه و اعیان

درگذشته تمام خانه‌ها یک طبقه و ویلایی بودند و سند این خانه‌ها فقط یک سند برای کل قسمت‌های خانه اعم از زمین و بنا بود. اما امروزه که آپارتمان‌نشینی بیش ‌از حد در بین مردم رواج دارد، نیاز به نوع جدیدی از سند ملک وجود دارد.
در عصر حاضر برای خرید خانه و خرید آپارتمان دو نوع سند متفاوت وجود دارد. سند ملکی عرصه و اعیان مختص خرید و فروش آپارتمان‌ها است. نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست. چراکه در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند.
آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ‌ساخته می‌شوند. به این شکل شما اگر فقط قصد خرید یک واحد از آپارتمان را داشته باشید، به شما سند اعیان تعلق می‌گیرد. اما اگر خواستار کل آپارتمان به‌صورت یکجا هستید، باید هر دو سند عرصه و اعیان را دریافت کنید. دریافت هر دو سند عرصه و اعیان برای خرید آپارتمان به ‌صورت یک‌جا بسیار مهم است. در برخی موارد کلاه‌برداران در این شرایط از نا آگاهی خریدار سوءاستفاده کرده و تنها سندهای اعیان را به خریدار تحویل می‌دهند و باعث ایجاد مشکلات سند در خانه‌ها می‌شوند.

سند ملکی تفکیکی

سند ملکی تفکیکی

گاهی پیش می‌آید که یک ملک یا خانه بعد از فوت مالک، به ورثه‌ او به ارث می‌رسد یا گاهی اوقات چندین نفر با یکدیگر شریک شده و ملکی را خریداری می‌کنند. در این شرایط سندی که به این نفرات تعلق می‌گیرد، سند ملکی تفکیکی است. همان‌طور که از کلمه‌ تفکیک هم پیدا است، این سند معمولاً بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم ‌شده است و قسمت‌های تقسیم ‌شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک ‌شده‌اند.
سندهای تفکیک ‌شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن باهم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند. در هنگام خرید خانه‌هایی که سند تفکیکی دارند، اگر شما مایل باشید کل خانه را به‌صورت یکجا خریداری کنید، باید تک‌تک قسمت‌های تفکیک ‌شده را از شرکا خریداری کنید و رضایت همه‌ آن‌ها را برای خرید خانه‌ موردنظر کسب کنید. اگر هم خواستار خرید یکی از قسمت‌های تفکیک‌ شده و خرید سهم یکی از شرکا باشید، بازهم باید رضایت دیگر شرکا را مبنی بر این کار کسب کنید. اسناد تفکیکی قوانین خاص خود را دارند که باید به آن‌ها توجه کرده و طبق آن‌ها عمل کنید.

 

به ‌صورت کلی به علت وجود چند مالک و شرایط پیچیده‌ای که در خرید خانه‌های تفکیکی وجود دارد، خرید این‌گونه خانه‌ها توصیه نمی‌شود تا بعداً درگیر مشکلات سند در خانه‌ها نشوید. خرید املاک تفکیکی تنها در صورتی به‌صرفه است که خود شما یکی از شرکا باشید و بخواهید کل ملک یا خانه را به‌صورت یکجا از دیگر مالکان خریده و خانه یا ملک را از تفکیک خارج کنید. در غیر این صورت با دردسرهای زیادی روبه‌رو خواهید شد.

 

سند ملکی وکالتی

سند ملکی وکالتی

سند وکالتی به سندی می‌گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به ‌عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم‌ شده باشد. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی ازجمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند. در این صورت باید وکالت آن‌ها به‌صورت رسمی و محضری ثبت ‌شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد.
وکالت بلاعزل صرفاً به ‌منزله نمایندگی از طرف موکل به وکیل در انجام مورد وکالت دارد؛ و به‌منزله انتقال مورد وکالت نیست و هیچ‌کس نمی‌تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند، مگر اینکه طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به آن منتقل ‌شده باشد. لذا افراد در خرید و فروش اموال خود باید حتماً در قالب عقد بیع معامله انجام دهند و مالکیت خود را ایجاد کنند؛ چرا که اگر کسی به ‌صورت وکالتی معامله کند بدون اینکه عقد بیع تنظیم کرده باشد؛ و آنگاه مثلاً موکل بمیرد در این صورت همان‌طور که گفته شد وکالت از بین می‌رود و ظاهراً دیگر وکیل با این وکالت نمی‌تواند اثبات مالکیت کند و اثبات مالکیت آن مشکل می‌شود، مگر اینکه وکیل با دلایل و مستنداتی مالکیت خود را اثبات کند.
با اینکه وکالت بلاعزل در بیشتر موارد اهداف طرفین قرارداد را تأمین می‌کند و دارای پاره‌ای محاسن است؛ ولی در برخی موارد فروش منزل با وکالت بلاعزل دارای پیامدها و مشکلات اساسی است و با امضاء یک وکالت‌نامه رسمی بلاعزل ناخواسته افراد تمام دارایی و اموال خود را از دست می‌دهند و این به خاطر عدم علم کافی و اطلاع لازم از وکالت بلاعزل است.

 

تا جایی که می‌توانید در هنگام خرید خانه‌ها با سند وکالتی حواس خود را جمع کنید تا بعداً دچار مشکلات سند در خانه‌ها نشوید. اگر از زنده و سالم بودن مالک خانه مطمئن هستید، به‌طور مستقیم با خود او معامله را انجام دهید. خرید خانه‌ها به‌طور مستقیم از مالک اصلی به‌طور چشمگیری از بروز مشکلات سند در خانه‌ها جلوگیری می‌کند.

 

سند ملکی شش‌دانگ

اگر می‌خواهید در خرید خانه‌ها یا دیگر املاک، معامله‌ آسان و معتبری را انجام دهید، بهترین کار خرید خانه‌هایی با سند شش‌ دانگ است. به سندی که به ‌صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش ‌دانگ گفته می‌شود. این نوع سند یکی از انواع معتبر در بین اسناد ملکی است.
کلمه‌ شش‌ دانگ به معنای شش‌ جهت است و منظور از شش ‌دانگ، شش‌جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. این سندها هیچ شرایط خاصی نداشته و در آینده شما را درگیر هیچ‌کدام از مشکلات سند در خانه‌ها نخواهند کرد.

سند ملکی مشاع

شاید در نگاه اول این‌طور به نظر برسد که سند مشاع همان سند تفکیکی است که به چندین مالک تعلق دارد، اما درواقع این سند به‌طور کامل با سند تفکیکی تفاوت دارد و تنها وجه مشترک آن دو وجود چند مالک برای ملک موردنظر است. واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند درزمانی استفاده می‌شود که یک ملک چند مالک داشته باشد. سند مشاع به سند ملکی گفته می‌شود که بین چند شریک تقسیم ‌شده است. واژه‌ مشاع از اشاعه می‌آید که بدان معنا است که هر قسمت از آن ملک از آنِ تمام شرکا است.

 

درواقع ملک مشاع ملکی است که همه‌ی مالکان در تمام آن باهم شریک هستند. ازاین‌جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه مشاع کمی پیچیده‌تر از سندهای غیر مشاع است و خرید خانه‌هایی با سند مشاع ممکن است در آینده باعث بروز مشکلات سند در خانه‌ها شود و شما را به دردسرهای گوناگونی خواهد انداخت.

 

سند ملکی بنچاق

تنها سندی که از زمان‌های گذشته باقی ‌مانده و در قانون امروزی معتبر است، سند بنچاق است. در زمان‌های گذشته که نظام مدیریتی ثبت ‌اسناد مانند امروز به‌صورت یکپارچه و الکترونیک نبود، مردم برای توافق بین خودشان قرار دادهایی را می‌نوشتند. سپس برای تأیید صحتشان، آن‌ها را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره‌ی موجه و مقبولی داشتند، می‌بردند. این سندها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می‌رسید، نزد همگان قابل ‌قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند، اما کماکان اعتبار آن‌ها پس از تأیید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته است. بنابراین برای خرید خانه‌هایی با سند بنچاق برای اینکه در آینده دچار مشکلات سند در خانه‌ها نشوید، باید ابتدا این سندها را نزد مراجع قانونی برده و از صحت و اعتبار آن‌ها مطمئن شوید.

سند ملکی منگوله‌دار

سند ملکی منگوله دار

معتبرترین، مطمئن‌ترین و بهترین سند برای خرید خانه‌ها و ملک‌های گوناگون، سند منگوله‌دار است که خیال شمارا از هر نظر بابت به وجود نیامدن مشکلات سند در خانه‌ها راحت می‌کند و خرید خانه‌هایی با سند منگوله‌دار به‌شدت توصیه می‌شود. سند منگوله‌دار همان‌طور که از نام جالبش هم پیدا است، سندی است که یک منگوله دارد! درواقع سندهای منگوله‌دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک‌تکه سرب پلمپ شده‌اند. این پلمپ توسط اداره‌ ثبت ‌اسناد بر روی سند ایجاد شده که صحت آن را تأیید می‌کند و آن را به یک سند ملکی قابل‌اطمینان بدل می‌سازد. مالکیت در این‌گونه از سندها قطعی است و هیچ شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.

با خواندن این مطالب تا اینجا با انواع سندهای ملکی برای خرید خانه‌ها و دیگر املاک آشنا شدید و متوجه شدید که در صورت مواجه‌شدن با کدام اسناد باید حواس خود را جمع کنید و از انجام برخی معاملات خودداری فرمایید. اما چند نکته‌ی کوچک دیگر هم وجود دارد که در انجام معاملات خرید ملک باید به آن‌ها توجه کنید.

اشاره به نکاتی ضروری جهت انجام معاملات ملکی

  • اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، دلایل احراز سمت آن‌ها بررسی کنید تا مشخص شود که آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ و اگر امضاکننده ولی مالک است، مطمئن شوید در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. همچنین درجایی که امضا کننده قیم مالک است، باید روشن شود آیا قیم به ‌تنهایی حق فروش مال مولی‌ علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته‌شده است.
  • اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و همچنین تسویه‌حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
  • به عنوان خریدار مطمئن شوید که فروشنده ممنوع ‌المعامله یا مشمول فراری نظام ‌وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.
برچسب ها:
نظرات وبلاگ

خیلی ممنون از راهنمایی و توضیحاتی که دادین
شناخت خیلی بهتری به اسناد پیدا کردم

تشکر از دقت و توجه شما

ممنون از توجه شما

باسلام سند اعیان‌برای باغ سندی معتبر است؟فرق قیمت چقدر است با سند ششدانگ

پیام بگذارید