املاک هومینگ

خرید و فروش ملک چه مراتبی دارد؟زمان تقریبی مطالعه: 6 دقیقه

خرید و فروش ملک

خرید خانه، ملک یا زمین یکی از حساس‌ و مهم‌ترین اموری محسوب می‌شود که ممکن است هر فردی در زندگی با آن مواجه شود. این موضوع می‌تواند شما را به یک سود بسیار زیاد و نفع قابل توجه یا یک زیان جبران‌ناپذیر و خسارت مالی شدید بکشاند. البته در این مورد، همه چیز به خود شما و اندازه‌ی دقت و وسواسی که در طول چنین معامله‌ای به خرج می‌دهید بستگی خواهد داشت. با توجه به میزان اهمیتی که این موضوع دارد، در این مطلب مراحل خرید خانه، مدارک مورد نیاز، مسایل حقوقی و… آن را با جزییات بررسی خواهیم کرد؛ بنابراین در صورتی که شما هم قصد خرید یا فروش خانه‌ی خود را دارید، پیشنهاد می‌کنیم پیش از پرداختن به این موضوع و هر اقدامی برای معامله، این مطلب را مطالعه کنید. به این ترتیب می‌توانید احتمال زیان و ضرر مالی خود را در معاملات ملکی به حداقل برسانید. با ما در ادامه‌ی مطلب همراه باشید.

برای خرید یا فروش ملک چه مراحلی باید طی شود؟

پیش از پرداختن به مراحل مختلفی که برای خرید و فروش خانه باید به آن‌ها توجه شود، باید بدانید در هر معامله‌ی ملکی دو فرد وجود خواهند داشت. یک نفر فروشنده که قصد واگذاری ملک خود را دارد و یک نفر خریدار که به دنبال خرید ملک مورد نظر است؛ بنابراین هر اتفاقی که در طول عقد قرارداد املاک رخ خواهد داد، بین این دو فرد پیش خواهد آمد.

در روند خرید و فروش ملک سه مرحله وجود دارد. این مراحل به ترتیب انجام می‌شوند. مرحله‌ی اول توافق میان دو طرف است. مرحله‌ی دوم دریافت کد رهگیری از سیستم جامع ثبت املاک کشور و مرحله‌ی سوم مراجعه‌ی فروشنده به دفتر اسناد رسمی است. مرحله‌ی چهارم نیز انتقال سند است. هریک از این مرحله‌ها توضیحات مفصلی دارند. در ادامه این مراحل را به ترتیب توضیح خواهیم داد.

مرحله‌ی اول: توافق بین دو طرف معامله

هنگامی که فردی ملکی را بپسندد، با فرد فروشنده بر سر خرید آن به توافقات اولیه خواهد رسید؛ بنابراین قول‌نامه‌ی مربوط به خانه‌ی مورد نظر بین آن دو نفر نوشته می‌شود. قول‌نامه به معنای آن است که دو طرف معامله مذاکرات خود را انجام داده‌اند و به نقطه‌ی مشترکی رسیده‌اند که مورد قبول هر دو است.

خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک

قول‌نامه یا مبایعه‌نامه؟

قول‌نامه تفاوت چندانی با مبایعه‌نامه ندارد و در واقع نام حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر پیدا کرده است. چراکه قول‌نامه بار حقوقی ندارد و درصورتی‌که بین دو طرف معامله اختلافی پیش بیاید و به دادگاه مراجعه کنند، قول‌نامه برای دادگاه قابل قبول نخواهد بود؛ اما مبایعه‌نامه از نظر قانونی قدرت کافی دارد و می‌توان در صورت نیاز از آن برای مسائل قانونی استفاده کرد. قول‌نامه یا همان مبایعه‌نامه سندی غیررسمی اما قابل قبول است که پیش از رسمی شدن معامله بین دو طرف امضا خواهد شد.

مبایعه‌نامه به این دلیل تنظیم می‌شود که پیش از رسمی شدن قرارداد بین دو طرف، یک قرارداد نیمه رسمی وجود داشته باشد تا افراد نتوانند به راحتی از انجام معامله سرباز زده و طرف مقابل را با مشکلات و دردسرهای مختلف مواجه کنند. حال ممکن است این سوال برایتان پیش بیاید که دریک مبایعه‌نامه چه مواردی باید ذکر شوند؟ در هر قول‌نامه یا مبایعه‌نامه باید حداقل به پنج مورد اشاره شود.

مشخصات فروشنده: مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس و کد پستی، شماره همراه و ثابت

مشخصات خریدار: مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس و کد پستی، شماره همراه و ثابت

موضوع مورد معامله: مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی مانند مساحت ملک یا زمین

مبلغ مورد معامله: قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری یعنی ریال یا معادل تومان

زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت هزینه‌ی خانه به علاوه‌ی زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. به عبارت دیگر برای مشخص شود خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده پرداخت خواهد کرد.

در نظر داشته باشید اگر این ۵ مورد در مبایعه‌نامه آورده نشوند، در واقع مبایعه‌نامه موردنظر از نظر قانونی ارزشی نخواهد داشت. البته علاوه براین موارد، نکات دیگری هم در مبایعه‌نامه ذکر خواهد شد. گرچه این نکات به اندازه موارد پیشین ضروری نیستند؛ اما بیان آن‌ها باعث شفافیت هرچه بیشتر قرارداد خواهد شد.

خرید و فروش خانه

خرید و فروش خانه

شرایط انصراف از قرارداد

ممکن است هریک از دو طرف معامله پس از عقد قرارداد غیررسمی مبایعه‌نامه به هر دلیلی از این معامله پشیمان شوند. برای چنین شرایطی قوانین مشخصی باید وضع گردد. برای مثال در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود هریک از دو طرف قرارداد می‌توانند تا مدت مشخصی (۲۴ یا ۴۸ ساعت) پس از ثبت مبایعه‌نامه از این قرارداد انصراف دهند. اگر پس از این مدت هریک از افراد اعلام انصراف کنند، باید به طرف دیگر قرارداد مبلغی را به عنوان هزینه لغو معامله پرداخت کنند. مبلغ مورد نظر هم باید در قرارداد ذکر شود.

شرایط فریب در قرارداد

در اغلب معاملات با اصطلاحی به نام خیارات مواجه خواهید شد. خیار از اختیار داشتن می‌آید. به طورکلی، به توانایی و اختیار لغو یا فسخ معامله خیارات گفته می‌شود. خیارات انواع مختلفی مانند مجلس، غبن، فاحش دارد. خیارات فاحش یعنی چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد. یکی از اشتباهات رایج در مبایعه‌نامه، این است که دو طرف خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله‌ی «اسقاط کافه‌ی خیارات ولو خیار فاحش» را در مبایعه‌نامه می‌نویسند. به‌عبارتی دو طرف با نوشتن چنین عبارتی می‌گویند ما درهرصورت معامله را انجام خواهیم داد و به‌هیچ‌وجه آن را فسخ نمی‌کنیم. وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کرده باشد و بعد معامله بفهمد طرف مقابل او را فریب داده است، نمی‌تواند اقدامی انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد. بنابراین باید دقت کنید که هنگام عقد قرارداد، چه خیاراتی را می‌پذیرید  و چه خیاراتی را از خود سلب می‌کنید.

منصوبات و ملزومات

در این بخش باید همه وسایل و امکاناتی که همراه خانه به خریدار واگذار شده، بیان شود. مواردی مانند کابینت، شوفاژ، موکت، تلفن و… دراین مرحله ذکر می‌شوند. خریدار باید همه‌ی امکانات ملک را به طور کامل ذکر کند. چراکه با عدم بیان هریک از موارد در این قسمت، مالک قبلی خانه می‌تواند آن را برای خود بردارد.

در آخر بد نیست بدانید نحوه تقسیم و پداخت هزینه‌های انتقال هم در مبایعه‌نامه نوشته خواهد شد. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و بعضی دیگر برعهده خریدار است. فروشنده باید همه‌ی بدهی‌های ملک مانند وام، قسط، عوارض شهرداری و مالیات را تا روز تحویل آن به مالک جدید بپردازد. همچنین در نظر داشته باشید گاهی خریدار، خانه را امروز تحویل می‌گیرد و یک‌ سال بعد سند آن را به نام خواهد زد؛ اما از روزی که خانه را تحویل می‌گیرد، همه هزینه‌های آن برعهده او بوده و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به خریدار تحویل دهد. با توجه به حساسیت مفاد مبایعه‌نامه پیشنهاد می‌شود دو طرف در بنگاه معامله‌ی املاک به تنظیم آن بپردازند.

خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک

مرحله‌ی دوم: دریافت کد رهگیری

برای پیشگیری از هر نوع کلاهبرداری مانند فروش یک خانه به چند خریدار، پس از توافق درباره‌ی مبایعه‌نامه باید دو طرف قراردارد به بنگاه‌های معامله‌ی املاک مراجعه مبایعه‌نامه‌ی خود را در سیستم‌های جامع املاک کشور ثبت کنند. در این مرحله مشخصات فروشنده، خریدار و ملک در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر خواهد شد. با توجه به عملکرد سراسری این سیستم، در صورتی که فروشنده بخواهد ملک را همزمان به چند نفر بفروشد، سیستم پیغام خطا خواهد داد. درواقع صدور کد رهگیری به معنای سلامت معامله و از مراحل ضروری انتقال سند است.

مرحله‌ی سوم: مراجعه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی

فروشنده‌ی ملک باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و فهرست مدارک لازم برای فروش خانه را از آن‌جا دریافت کند. این مدارک به شرح زیر هستند.

  1. اصل و تصویر سند مالکیت
  2. اصل و تصویر بنچاق
  3. تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
  4. اصل و تصویر وکالت‌نامه
  5. اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه‌ی بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
  6. صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود.)
  7. اصل و تصویر حصر وراثت (در مورد سندهای ورثه‌ای)
  8. اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در مورد سندهای ورثه‌ای)
فروش ملک

فروش ملک

پس از تهیه‌ی همه‌ی مدارک، فروشنده به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه خواهد کرد. دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد) و بخشداری (اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) درباره‌ی بدهی ملک استعلام بگیرد. به این کار مفاصاحساب می‌گویند. فروشنده با نامه‌ی اسناد رسمی باید مراحل زیر را برای دربافت مجوز انتقال سند طی کند.

شهرداری یا بخشداری: در اینجا شهرداری بررسی می‌کند آیا ساختمان مورد نظر طبق پروانه ساخته شده یا خیر. اگر ملک طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده باید جریمه بپردازد.

دارایی: ۴% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال آن است. این مبلغ در اغلب اوقات بین دو طرف معامله تقسیم خواهد شد.

بیمه: تنها در صورتی که ملک تجاری باشد، باید به بیمه مراجعه شود.

مرحله‌‌ی چهارم: انتقال سند

با توجه به تاریخی که در مبایعه‌نامه ذکر شده است، خریدار و فروشنده باید در دفترخانه حاضر شوند. همچنین فرد فروشنده باید همه مدارک را با خود به‌همراه داشته و کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی و بیمه گرفته است به دفترخانه بدهد. این مرحله پایان روند فروش خانه خواهد بود و مالکیت خانه یا ملک مورد نظر به فرد خریدار واگذار می‌شود؛ بنابراین اگر شما هم قصد خرید یا فروش ملک دارید، باید با این مراحل آشنا شوید. به این ترتیب بدون نگرانی می‌توانید وارد مذاکرات برای خرید ملک شوید.

خرید خانه است و هزار و یک مشکل. برای داشتن دیدی بهتر برای انجام این کار مهم بهتر است که قبل از شروع این پروسه اطلاعات کافی درباره آن داشته باشیم. شمایی که این مسیر را پیموده‌اید، نکاتی که به ما در این زمینه آگاهی می‌دهد را با ما به اشتراک بگذارید.

برچسب ها:
پیام بگذارید

دریافت آخرین اخبار

 تحلیل بازار مسکن، تغییرات وام مسکن، قیمت مناطق مختلف تهران و سایرشهرها

شما با موفقیت عضو شدید

لطفا دوباره تلاش کنید

مجله آنلاین هومینگ will use the information you provide on this form to be in touch with you and to provide updates and marketing.