مزایا و ریسک ‌های پیش‌ خرید آپارتمان را بدانیم

مزایا و ریسک‌ پیش‌ خرید آپارتمان

بسیاری از افراد تمایل به سرمایه‌گذاری و بهره بردن از مزایای پیش‌خرید آپارتمان هستند. این امر برای خانواده‌ها و افرادی که دارای نقدینگی هستند که برای سوددهی و سرمایه‌گذاری در نظر گرفته‌اند، کار منطقی با رعایت قوانین و ضوابط آن خواهد بود. علاوه بر آن خانواده‌هایی که در رویای خانه‌دار شدن بودجه‌ای را تهیه کرده‌اند اما به میزان مشخص برای خرید واحدی در منطقه مورد نظرشان نمی‌رسد، می‌توانند واحدی را پیش‌خرید و در آینده‌ای نزدیک در آن ساکن شوند. پیش‌خرید آپارتمان در هر منطقه و محله‌ای به خودی خود مشکلی ندارد اما متأسفانه به دلیل سودجویی برخی سازندگان یا افراد این امر معمولاً با مشکلاتی همراه می‌شود. از معایب پیش‌خرید آپارتمان که بسیاری را درگیر خود کرده زمان تحویل واحد یا دریافت سند است. آپارتمان یا سازه‌ای که هنوز تکمیل نشده و درواقع وجود خارجی ندارد را در حین ساخت و حتی مراحل اولیه، امتیاز آن را به فروش می‌رسانند که همین امر خود باعث بروز اختلاف‌هایی بین سازنده، مالک و خریدار به دلیل ابهامات موجود در آن می‌شود.

برای پیش‌خرید خانه و کسب اطلاعات از آخرین قیمت بازار مسکن به سایت هومینگ مراجعه کنید

محاسن و مزایای پیش‌خرید آپارتمان

بسیاری از سازندگان حرفه‌ای واحدهای آپارتمانی تمایل دارند که واحدهای خود را تا پایان سازه آن‌ها نگه داشته و واحد تکمیل شده را با مبلغ بیشتر بفروش برسانند. اما در زمان ساخت‌وساز بنا به مشکلات مالی مجبور به فروش واحدهای تکمیل نشده در هر مرحله‌ای می‌کنند. البته چون این سازه هنوز تکمیل نشده و خریدار از جزئیات آن آگاه نیست، ضمن آنکه خریدار قبل از پایان عملیات ساخت قسمت اعظم از میزان هزینه خرید واحد را پرداخت می‌کند، عموما قیمت مناسب‌تری واحدهای پیش‌فروش نسبت به دیگر واحدهای مشابه خواهند داشت. از مزایای پیش‌خرید آپارتمان که بسیاری را ترغیب به خرید می‌کند نیز همین امر است.

در برخی قراردادهای مشارکت ساخت مجتمع‌های مسکونی هزینه پیش‌خرید آپارتمان در حدود نیمی از قیمت تمام شده خواهد بود و مابقی مبلغ در دوره‌های زمانی مشخص و به صورت اقساط پرداخت می‌شود. با این اوصاف دیگر به خریدار فشاری بابت تهیه هزینه خرید واحد مسکونی وارد نمی‌شود. هزینه‌های بالای خرید مسکن امروزه بسیاری را برای خانه‌دار شدن به این روش ترغیب کرده است. بسیاری از خانواده‌های جوان به این ترتیب صاحب‌خانه می‌شوند.

از دیگر مزایای پیش‌خرید آپارتمان در برخی پروژه‌ها می‌توان به اعمال سلیقه و نظر شخصی در معماری داخلی و لوازم مصرفی سازه نیز نام برد. این بدان معنا است که در هنگام خرید وسایلی چون کابینت، کاشی‌ها و … در صورتی‌ که جزو قرارداد شما باشند در مورد رنگ و طرح آن‌ها نظراتی را اعمال کنید. البته باید در نظر داشته باشید که مدل انتخابی از برآورد هزینه سازنده بیشتر نباشد. برای زیبایی بیشتر برخی خریداران مدل خاصی را که مدنظر دارند، قیمت کرده و مابه‌التفاوت آن تا میزان مشخص شده توسط سازنده را خودشان پرداخت می‌کنند.

یکی از مزایای پیش‌خرید آپارتمان با توجه به افزایش‌های ناگهانی قیمت مسکن بالا رفتن ارزش ملک خریداری شده است. زیرا به طور مثال یک سال قبل شما ۵۰۰ میلیون تومان بابت پیش‌خرید آپارتمانی پرداخته کرده‌اید، حال که ملک خود را تحویل گرفته‌اید موارد مشابه در بازار املاک به دو تا سه برابر قیمت خریدوفروش می‌شود. بسیاری از افرادی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند از این طریق سودهای بالایی را به دست می‌آورند.

از دیگر مزایای پیش‌خرید آپارتمان می‌توان به نوساز بودن بنا اشاره کرد. همان‌طور که می‌دانید واحدهای نوساز و اصطلاحا کلید نخورده از قیمت بالاتری نسبت به موارد مشابه با سن بنای بیشتر هستند. خیلی از خانواده‌ها به سادگی شاید نتوانند این واحدها را خریداری کنند یا مجبور به خرید واحدی کوچک‌تر شوند. اما با پیش‌خرید آپارتمان شما بعد از زمان مشخص و منطقی صاحب یک واحد آپارتمان نوساز خواهید بود.

معمولا در زمان عقد قراردادهای پیش‌فروش مبلغی از کل قیمت آپارتمان که با توافق طرفین تعیین می‌شود مشروط به دریافت سند و تحویل ملک می‌شود. برای برخی از خانواده‌ها که در تأمین بودجه نهایی خود دچار مشکل شده‌اند این امر یکی از مزایای پیش‌خرید آپارتمان محسوب می‌شود. زیرا زمان مناسبی برای تهیه این مبلغ خواهند داشت. گرچه در پروژه‌های بزرگ و مجتمع‌های مسکونی این مبلغ به صورت اقساط پس از تحویل و دریافت ملک پرداخت می‌شود.

مزایای پیش‌خرید آپارتمان بسیاری را در رویای خانه‌دار شدن یا بهره بردن از فرصت‌های سرمایه‌گذاری ترغیب می‌کند.

 

محاسن و مزایای پیش‌خرید آپارتمان

محاسن و مزایای پیش‌خرید آپارتمان


ریسک‌ها و معایب پیش‌خرید آپارتمان

از آنجایی که ملک پیش­‌فروش شده تکمیل نیست و نمی‌توان آن را به همان صورت که قرار است باشد متصور شد همیشه مشکلاتی بین خریدار، فروشنده یا سازنده در مورد نوع اجرای سازه به وجود می‌آید. در زیر به برخی از مشکلات و معایب پیش‌خرید آپارتمان اشاره می‌کنیم.

یکی از بزرگ‌ترین معایب پیش‌خرید آپارتمان مشخص نبودن زمان تحویل یا طولانی بودن آن است. سازنده متعهد است در زمان مشخصی واحد مذبور را به شما تحویل دهد، اما ممکن است در روند اجرای پروژه مشکلاتی به وجود آید که زمان تحویل آن را به تعویق بیندازد. در صورتی که در قرارداد خود برای تأخیر در زمان تحویل ضرر و زیان تعیین کرده باشید می‌توانید به صورت قانونی اقدام به مطالبه خسارات مالی خود کنید.

از دیگر معایب پیش‌خرید آپارتمان طولانی بودن زمان دریافت سند آن است. این زمان حتی تا دو سال و بیشتر نیز از زمان تحویل ملک نیز می‌تواند طول بکشد. بنابراین اگر در طول این مدت نیاز به فروش واحد داشته باشید یا باید به صورت قولنامه‌ای و بسیار ارزان‌تر از قیمت منطقه اقدام به فروش کنید یا منتظر دریافت اخذ سند شوید.

بسیاری از مشکلات و معایب پیش‌خرید آپارتمان مربوط به بدقولی‌های سازنده و خلف وعده کردن ایشان می‌شود. این مسائل می‌تواند در کاهش کیفیت مصالح به کار رفته، تغییرات در معماری داخلی و پیش نبردن عملیات ساخت‌وساز طبق برنامه باشد.

ریسک‌ها و معایب پیش‌خرید آپارتمان

ریسک‌ها و معایب پیش‌خرید آپارتمان

تعیین متراژ دقیق ملک تا قبل از پایان عملیات ساخت آن امکان‌پذیر نیست. بنابراین پس از تکمیل میزان دقیق مساحت هر  یک از واحدها تعیین شده و بر اساس آن قیمت‌گذاری می‌شوند. همین امر در بسیاری از موارد معضلاتی را به همراه خواهد داشت. کم شدن متراژ ساختمان از آنچه تعیین شده بود خریدار را برای دریافت حق خود ممکن است، دچار مشکلاتی کند. همچنین در مواردی که متراژ واحد بیشتر از آنچه در قرارداد تعیین شده، شود خریدار باید مابه‌التفاوت آن را پرداخت کند. عدم امکان تعیین متراژ دقیق واحد مسکونی یکی از معایب پیش‌فروش آپارتمان است.

پیش‌فروش آپارتمان برای بسیاری از کلاه‌برداران و سودجویان موقعیتی را فراهم می‌کند که از این امر سوءاستفاده کنند. در این موارد عموما یک واحد را به چند خریدار فروخته و پس از دریافت پول متواری می‌شوند. برای جلوگیری از این مشکلات شما به عنوان خریدار باید اطلاعات حقوقی و قانونی خود را افزایش دهید تا در دام آن‌ها نیفتید.

از دیگر معایب پیش‌خرید آپارتمان که مربوط به تعهدات فروشنده می‌شود، تعطیلی ساختمان به دلایل مختلف است. برخی از سازندگان ساختمان‌های مسکونی به دلیل عدم آگاهی یا سوءاستفاده از موقعیت خود با اظهار دلایل مختلفی ممکن است عملیات ساخت‌وساز را تعطیل کنند. بیشترین مواردی که به عنوان دلیل برای این کار عنوان می‌شود، افزایش قیمت‌های مصالح و به صرفه نبودن ساخت‌وساز است. برای پیشگیری از چنین مشکلاتی بهتر است در مورد پیشینه سازنده و مالک قبل از عقد قرارداد تحقیق کرده و از تجربه ایشان اطمینان حاصل کنید.

معایب پیش‌خرید آپارتمان تا حدود زیادی مربوط به مشکلات قانونی و تعهد فروشنده یا سازنده ساختمان می‌شود که با قراردادی مطمئن و قانونی می‌توان از بسیاری از این مشکلات جلوگیری یا حق پیگیری مطالبات را برای خود قائل شوید.


نکات قانونی پیش‌خرید آپارتمان

برای بهره بردن از مزایای پیش‌خرید آپارتمان و جلوگیری از مشکلات و معایب پیش‌فروش آپارتمان بهترین راه تنظیم قرارداد پیش‌فروش به صورت قانونی است. در ادامه به نکاتی که باید در پیش‌خرید آپارتمان و قرارداد آن قید شوند، برای اطلاع شما آمده است.

تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید به صورت محضری و در دفتر اسناد رسمی انجام شود. بنابراین مشاورین املاک تنها می‌توانند پیش‌نویس قرارداد را نوشته و برای تائید نهایی باید به محضر مراجعه کنند. این امر یکی از مهم‌ترین و اولین نکاتی است که باید رعایت شود. قراردادهایی که به صورت رسمی تعیین می‌شوند امکان سوءاستفاده افراد سودجو را کاهش می‌دهند.

فروشنده برای اعلام موارد پیش‌فروش آپارتمان خود باید مجوز اعلام آن را دریافت کنند. در صورتی که فروشنده بدون مجوز اقدام به پیش‌فروش واحد خود کنند متخلف محسوب شده و شامل جریمه یا حبس می‌شود.

احراز هویت مالک و حق فروش ملک مورد نظر باید به درستی تحقیق شود. ممکن است شخصی که خود را مالک معرفی می‌کند درواقع از نظر قانونی حق پیش‌فروش خانه را نداشته باشد. برخی از ساختمان‌ها دارای شرکا سرمایه‌گذار بوده و ممکن است که هر کدام به صورت جداگانه حق فروش واحدها را نداشته باشند. از دیگر مدارکی که باید به دقت بررسی شود، سند ملک، پروانه ساخت، قرارداد ساخت یا مشارکت ساخت و نحوه تقسیم ملک بین مالکین و شرکا است.

برای جلوگیری از هرگونه مشکلی در آینده باید در قرارداد پیش‌فروش مشخصات ملک از جمله جنس مصالح، تعداد اتاق‌خواب‌ها، مساحت واحد، تعداد سرویس‌های بهداشتی، کابینت‌ها، رادیاتورها و دیگر مواردی که جزوی از خانه محسوب می‌شود را به صورت دقیق و جزئی نوشته شود.

در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان مشخصات اصلی ساختمان و ملک نیز باید به جزئیات قید شود. از جمله موارد مهم در این بند باید به کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی اشاره کرد.

نکات قانونی پیش‌خرید آپارتمان

نکات قانونی پیش‌خرید آپارتمان

قیمت تمام شده ملک مورد نظر نحوه پرداخت، میزان اقساط و …. از دیگر مواردی است که باید در این قرارداد لحاظ شود. می‌توانید در تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان قید کنید که در صورت عدم تحویل به موقع واحد، زمان پرداخت اقساط نیز متعاقب آن تغییر داده شود. معمولا در موارد پیش‌خرید آپارتمان پرداخت مبلغی از کل هزینه واحد توسط خریدار موکول به دریافت سند رسمی می‌شود. این کار وجه ضمانی برای حضور فروشنده در محضر و تنظیم سند آن است. بنابراین علاوه بر زمان تعیین شده برای تحویل ملک مسکونی باید زمانی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند نیز مشخص کنید.

یکی از معایب پیش‌خرید آپارتمان و دعواهای ملکی که در این موارد وجود دارد، مربوط به تاریخ تحویل ملک است. مالک یا سازنده باید تاریخی را برای تحویل ملک اعلام کنند که توان اتمام عملیات ساختمان را در زمان مورد نظر داشته باشند. خریدار نیز در تنظیم تاریخ تحویل واحد باید مبلغی را به عنوان دیرکرد یا ضرر و زیان ناشی از عدم تحویل به موقع برای متعهد کردن سازنده و مالک در نظر بگیرید. برخی از افراد معتقدند برای خرید آپارتمان‌های پیش‌فروش شده نباید سراغ ساختمان‌هایی بروید که اکثر واحدهایش به همین ترتیب فروخته شده‌اند. زیرا در این صورت مالک و سازنده دیگر تمایلی به اتمام پروژه نشان نمی‌دهند. اما از لحاظ قانونی اگر شما در قرارداد خود زمان تحویل ملک را مشخص کرده باشید و هزینه‌ای برای ضرر و زیان نیز تعیین کرده باشید، حق پیگرد قانونی برایتان وجود خواهد داشت. ممکن است فروشنده برای جلب نظر شما زمانی را کوتاه‌تر از آنچه باید برای تحویل ملک در نظر بگیرد بنابراین باید حواستان به این امر باشد که با کمی تحقیق و مشورت می‌توان از کم و کیف آن مطلع شد.

توصیه می‌شود برای انجام معامله‌ای امن و آسان حتما با کارشناسان خبره وکلای حقوقی ماهر در املاک برای تنظیم قرارداد مشورت کنید.

از معایب پیش‌خرید آپارتمان می‌توان به عدم توجه به تنظیم قرارداد محکم  و قانونی بر پایه رضایت طرفین نیز نام برد.

مزایای پیش‌خرید آپارتمان باعث شده افراد و خانواده‌های بسیاری به قصد سرمایه‌گذاری و خانه‌دار شدن به خرید واحدهای نیمه ساخت رو بیاورند. پیش‌فروش آپارتمان‌ها به دلیل عدم اتمام عملیات ساخت آن‌ها دچار ابهامات بسیاری است که می‌تواند مشکلاتی را در آینده به همراه داشته باشد. از معایب پیش‌خرید آپارتمان که عموما گریبان گیر اکثر پروژه‌های ساختمانی است می‌توان به خلف وعده تحویل آن اشاره کرد. بهتر است برای جلوگیری از ضرر و زیان احتمالی در تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان موارد و نکات قانونی را به درستی و با دقت قید کنید. تا در صورت هرگونه مشکلی از نظر قانونی بتوانید حقوق خود را مطالبه کنید. با توجه به سوابق کلاه‌برداری‌هایی که در زمینه پیش‌فروش آپارتمان صورت گرفته بسیاری از افراد را از مراجعه به چنین مواردی دلسرد کرده است. در صورتی که اگر شما تحقیقات کافی و دقت لازم را در تنظیم این معامله داشته باشید، سود حاصل از آن می‌تواند در زندگی شما تأثیرگذار باشد.

اگر قصد پیش فروش آپارتمان را دارید، حتما این مقاله را مطالعه کنید و چنانچه خانه‌ی پیش فروش خریداری کرده‌اید از تجربیات خود برای ما بنویسید.

این مقاله موردپسند شما واقع شده است؟

 

برچسب ها:
پیام بگذارید