با مراحل ثبت سند ملکی آشنا شوید

ثبت سند ملکی

در این قسمت سعی ما بر این است که اطلاعات مختصر و مفیدی درباره مراحل ثبت سند ملکی، انواع اسناد و تعابیر قانون از آن‌ها به شما ارائه کنیم. دانستن این نکات در معامله و ثبت سند دارای اهمیت است. سند عبارت است از یک برگه که مالکیت و تصرف شخص را بر ملک و یا مال ثابت می‌کند. قانون سند را به دو صورت اسناد رسمی و عادی طبقه‌بندی می‌کند، گرچه انواع دیگری از سند هم از قبیل قولنامه‌ای، رهنی و… موجود هستند.

بر طبق ماده ۱۲۸۷ مدنی، سند رسمی عبارت است از ­ سندی که در اداره ثبت ‌اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم‌شده باشد. از طرف دیگر، برابر ماده ۱۲۸۹ مدنی، غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷، سایر اسناد عادی هستند.

تفاوت‌های اسناد عادی و رسمی:

از تفاوت­ اصلی بین این دو مورد، اجرایی بودن سند رسمی در برابر سند عادی قابل تامل است. (در سند عادی، اصل بر غیر اجرایی بودن است). تفاوت این دو نوع سند فاحش است. به اختصار، می‌توان گفت که سند رسمی محکم‌تر و قابل استنادتر از سند عادی است. همیشه در حین معامله، به نوع سند بسیار دقت کنید، چون‌که احتمال سودجویی و کلاهبرداری، در اسناد عادی بسیار زیاد است.

ثبت سند ملکی  در ۳ مرحله

در این مطلب، به طور مختصر مراحل ثبت سند ملکیتوضیح داده می­شود. برای دانستن مراحل ثبت سند ساختمان و ملک با ما همراه باشید. شما تنها نیازمند به طی سه مرحله برای ثبت سند ملک خود هستید. این مراحل عبارت‌اند از:

  1. توافق
  2. کد رهگیری
  3. انتقال سند

۱:توافق:

در این مرحله شما در بنگاه معاملات املاک، شخص فروشنده را ملاقات کرده و در خصوص ملک، امتیازات، قیمت و… بحث می‌کنید. درصورتی‌که توافق حاصل شود، قرارداد توسط بنگاه نوشته و منعقد می‌شود.

۲:دریافت کد رهگیری:

پس از توافق، نرم‌افزار بنگاه‌های معاملاتی، برای معامله و ملک موردنظر، یک کد رهگیری ارائه می‌دهند. بارکد رهگیری در سمت راست، کنار قرارداد حک می‌شود و شامل مشخصاتی از قبیل نام خریدار، آدرس خریدار، فروشنده، مستأجر و آدرس کامل ملک هست. کد رهگیری یک شماره است که به یک ملک، در سامانه ثبت و مستغلات کشور تخصیص داده می‌شود. این شماره ۱۳ رقمی بوده و از طریق پیامک به خریدار و فروشنده اعلام می‌شود. این کد به‌راحتی و صراحت، روشن می‌سازد که ملک موردنظر، چه وضعیتی دارد. حتماً بنگاه باید کد رهگیری به اشخاص ذینفع ارائه دهد. در غیر این صورت، برای بنگاه پیگرد قانونی داشته و به‌صورت دائم واحد صنفی مهر و موم خواهد شد. دریافت کد رهگیری را می­توان یکی از مراحل مهم ثبت سند ملکی به حساب آورد.

دریافت کد رهگیری دارای مزیت‌های بسیاری است، از قبیل:

  • بالا بردن امنیت معامله
  • پیگیری ساده توسط مراجع قضایی،
  • جلوگیری از فسخ قرارداد توسط فروشنده،
  • تخلیه به‌موقع ملک در صورت اجاره و یا خرید،
  • پیگیری در صورت عدم دریافت بیع معامله (زمانی که فروشنده مبلغ موردنظر معامله را دریافت نکند)
  • استعلام ملک از شهرداری

۳: دریافت سند + نکات مهم

پس از دریافت کد رهگیری، دو طرف معامله، باید به دفترخانه رسمی جهت ثبت قرارداد موردنظر بروند. مدارک موردنظر برای انجام ثبت، مدارک هویتی دو طرف به همراه گواهی پایان کار شهرداری ملک موردنظر است. گواهی پایان کار ثابت می‌کند که ملک موردنظر دارای عوارض و مالیات نبوده و بنابراین سند بدون مشکل است. درصورتی‌که مالک یک ملک، شخص حقوقی باشد، شماره ثبت حقوقی آن و سایر مدارک برای انتقال سند الزامی است.

دفتر اسناد باید تمامی اطلاعات مهم در خصوص ملک را بیابد. وظیفه دارد از شهرداری، دارایی و بیمه (درصورتی‌که ملک تجاری باشد) و بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده شهری است) مفاصا حساب درخواست نماید و روشن کند که آیا ملک بدهی دارد یا نه. همچنین باید مشخص کند که سند ملک، درجایی گرو نیست و اینکه ملک در طرح ساخت‌وساز قرار نداشته باشد (ممکن است از ملک راهی بگذرد که در این صورت، اجازه معامله داده نمی‌شود.)

اگر یکی از طرفین (برای مثال، فروشنده) در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌عنوان نتواند فروشنده را پیدا کند، حق مراجعه به مراجع قضایی با گواهی عدم حضور و درخواست هزینه پشیمانی از فروشنده را دارد. فروشنده باید تمامی بدهی ملک موردنظر را بپردازد تا بتواند ملک را به نام بزند. توجه به این نکات می­تواند در هنگام ثبت سند ملکی مفید باشد.

مشاوره حقوقی ثبت سند ملکی

اطلاعات مهمی که باید در مورد بنچاق بدانید

بنچاق یک ورق کاغذ است با سایز A2. در آن اطلاعاتی در مورد ملک از قبیل مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین پرداخت کرده‌اند، وارد می‌شود. بنچاق پیش‌نیاز سند است. در حقیقت بنچاق مانند داستان یک ملک است.

ازلحاظ اعتبار، بنچاق در درجه دوم قرار دارد و بدون آن هم معامله می‌تواند صورت گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه‌ای که در آن قصد انتقال سند را دارید، می‌تواند با دفترخانه قبلی که کارهای ملک موردنظر را انجام داده، تماس بگیرد و یک نسخه از بنچاق را درخواست کند.

هزینه انتقال سند

  • دفتر املاک با ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری، پنج درصد از ارزش ملک موردنظر را دریافت می‌کند.
  • فروشنده باید هزینه­ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهند.
  • دارایی هزینه نقل‌وانتقال می‌گیرد. اگر ملک قبلاً اجاره بوده، دارایی، «مالیات بر اجاره» دریافت می‌کند.
  • هزینه دفترخانه باید به‌صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم شود.

تفاوت مهم سندهای قدیم و جدید

در سندهای قدیمی فقط اطلاعاتی مربوط به موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است. در سندهای جدید این‌طور نیست. در کنار اطلاعات ملک، مختصات دقیق و منحصربه‌فرد جغرافیایی که قابل جعل نیست ذکر شده است. درواقع ثبت سند ملکی با استفاده از اسناد جدید، کار ساده­تر و درعین حال دقیق­تری است.

قانون قابل توجه در امور سندهای ملکی

موردی که در اینجا به آن می­پردازیم، در دنیای اسناد، به‌وفور پیش می‌آید. پس‌ازاینکه مبایعه‌نامه و یا قول‌نامه تنظیم شد، فروشنده از تنظیم سند به نام خریدار سر باز می‌زند و در دفترخانه حاضر نمی‌شود. در این صورت خریدار می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی و درخواست الزام به تنظیم سند، فروشنده را قانونا مکلف به تنظیم سند کرده و حق خود را دریافت نماید. حتی اگر فروشنده فوت کند، این باعث ضایع شدن حق خریدار نخواهد شد. دادگاه وراث فروشنده را، مکلف به تنظیم سند خواهد کرد. حتی اگر فروشنده از حضور در دادگاه خودداری کند، دادگاه با احضار نماینده ثبت‌اسناد، اقدامات تنظیم سند برای خریدار را صورت خواهد داد.

 

مشاوره حقوقی ملکی

برچسب ها:
پیام بگذارید