تقسیم‌ بندی انواع دعاوی ملکی

انواع دعاوی ملکی

آشنایی با انواع دعاوی ملکی برای هر دو طرف خریدار و فروشنده، مالک و مستاجر به دلیل مشکلاتی که ممکن است در قراردادهایی از این دست گریبان گیرشان شود، از اهمیت بالایی برخوردار است. احتمال بروز هرگونه مشکلی در قراردادهای خریدوفروش و حتی اجاره وجود دارد که آشنایی با آن‌ها می‌تواند از بروز برخی مشکلات جلوگیری کند. علاوه بر آن وجود تعداد بالای پرونده‌های ملکی در مراجع قضایی بیانگر نیاز بالا برای آگاهی بیشتر در سطح جامعه است. از نظر قانون با ثبت قرارداد از هر نوع آن شما موظف به رعایت مفاد ثبت شده در قرارداد، هستید. به همین دلیل باید اطلاعات جامعی از مواردی که آن را نقض یا باعث بروز مشکلات قانونی می‌شود که نیاز به پیگیری مراجع قضایی دارند، اطلاع داشته باشید. ضمن آنکه بسیاری از افراد سودجو برای کلاه‌برداری از عدم اطلاع فرد مورد نظر استفاده و اقدام به بهره‌برداری مالی می‌کنند. برای جلوگیری از چنین مشکلاتی آگاهی افراد در زمینه انواع دعاوی ملکی می‌تواند تا حدودی کارساز باشد. در ادامه با انواع دعاوی ملکی و مشخصات آن آگاه خواهید شد.

برای درخواست و سپردن ملک به سایت هومینگ مراجعه کنید

تعریف انواع دعاوی ملکی

انواع دعاوی ملکی که در مراجع قضایی قابل‌پیگیری است به سه دسته ثبتی، حقوقی و کیفری تقسیم می‌شود. هر کدام از این دعاوی خود به زیرشاخه‌هایی تقسیم می‌شود. بنابراین برای پیگیری مشکل خود به صورت قانونی باید بدانید که مورد شما مربوط به کدام دسته است تا با آگاهی بیشتر اقدام به احقاق حق خود کنید. در دعاوی حقوقی که تعداد زیادی از موارد بین مالک و فروشنده، همچنین بین مالک و مستأجر را شامل می‌شود، بیشتر در مورد مشکلاتی که قرارداد مربوطه بین طرفین ایجاد کرده می‌پردازد. در قراردادهای ثبتی همان‌طور که از نامش پیداست مشکلات و دعاوی ملک بیشتر شامل سند و موارد مربوط به آن است. در دعاوی کیفری اما قضیه کمی فرق دارد و مربوط به جرم‌هایی است که در زمینه املاک رخ داده است و مشمول مجازات کیفری هستند. در ادامه با هر یک از انواع دعاوی املاک و زیرشاخه‌های آن‌ها بیشتر آشنا خواهید شد.

انواع دعاوی ملکی حقوقی

بیشتر افراد فعال در حوزه املاک با انواع دعاوی ملکی حقوقی تا حدودی آشنایی دارند. این دعاوی بیشتر مربوط به مواردی است که حقوق داخلی افراد نادیده گرفته شده است. دعاوی ملکی حقوقی خود دارای زیرشاخه‌هایی است که هر کدام موضوع خاص دارند و به مشکلات و دعواهای خاصی اختصاص داده شده‌اند. در ادامه با انواع دعاوی ملکی حقوقی بیشتر آشنا خواهید شد.

دعاوی ملکی حقوقی

دعاوی ملکی حقوقی

الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی

این مورد مربوط به املاکی است که در گرو بانک، موسسه یا فردی به عنوان وجه‌الضمان پرداخت اقساط وامی که مالک دریافت کرده، اختصاص دارد. در این مورد دعوای حقوقی بیشتر خریداران چنین ملک‌هایی خواهان فک رهن سند و انتقال آن به نام خود هستند. حتی ممکن است که فرد پس از پرداخت تمام اقساط و پول دریافتی نتواند سند خود را به دلایلی باز پس بگیرد که در این صورت باید با درخواست الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی اقدام قانونی کند. همچنین برخی از سازندگان و شرکا ملک‌های نوساز که برای ساخت ملک خود از وام و تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند، خریداران ملک‌ خود را با مشکل انتقال سند به دلیل در رهن بودن آن مواجه می‌کنند.

الزام تنظیم سند رسمی‌

برخی از فروشندگان ملک به هر دلیلی در تاریخ مقرر قرارداد برای تنظیم سند حاضر نمی‌شوند که این امر می‌تواند شکایت خریدار را برای الزام تنظیم سند را در پی داشته باشد. علاوه بر آن ملک‌های نوسازی که هنوز سند رسمی برای آن‌ها صادر نشده نیز از دیگر موارد مطرح شده در این دعاوی است. بنابراین بر طبق صلاحدید مرجع قضایی دستور به ثبت سند برای این املاک صادر می‌شود.

الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی برای ساختمان‌هایی که دارای واحد‌های مستقل و چندگانه هستند

الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی نیز  از انواع دعاوی ملکی حقوقی است. در صورتی که شرکا ملک نوساز اقدام به انجام امور مربوط به تنظیم سند به دلایلی نکنند، هریک از مالکین و شرکا می‌توانند نسبت به درخواست اخذ صورت‌مجلس تفکیکی طرح شکایت کنند. دریافت صورت‌مجلس تفکیکی برای دریافت سند بعد از صدور پایان کار الزامی است.

الزام به دریافت پایان کار

شرکا مالی و سازندگان انواع ملک‌های نوساز که به صورت مشارکتی اقدام به ساخت ملک کرده‌اند باید برای دریافت سند اقدام به اخذ پایان کار کنند. پس از تائید کارشناس و مهندس ناظر باید پایان کار اخذ و نسبت به دیگر اقدامات دریافت سند پیگیری شود. در صورتی که هر یک از شرکا از این کار به هر دلیلی سرباز زند دیگر شرکا می‌توانند با اقامه دعوی از دادگاه نسبت به دریافت آن اقدام کنند.

ابطال قرارداد

در خصوص ابطال قراردادهای مختلف ملکی که مشکلاتی در آن وجود دارد و هر یک از طرفین رضایت به ابطال آن ندارد را می‌توان از این طریق پیگیری کرد.

دریافت و درخواست  اجرت‌المثل

این مورد بیشتر مربوط به بند تخلیه ملک توسط مستأجر در زمان تعیین شده است. در واقع مبلغی که به عنوان ضرر و زیان عدم تخلیه ملک در موعد مقرر در اجاره‌ها قید شده را از این طریق می‌توان پیگیری کرد.

فسخ قراردادهایی که قانونی نیستند

قراردادهایی که مشکلات قانونی محرز دارند را می‌توان با این دادخواست نسبت به ابطال آن‌ها اقدام کرد.

تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره‌بها بر اساس عرف جامعه

در این مورد که امروزه بیشتر برای ملک‌های تجاری یا اجاره‌های سرقفلی نسبت به آن اقدام می‌شود، مالک یا مستاجر می‌توانند نسبت به افزایش یا کاهش میزان اجاره‌بها دادخواست دهند. اما برای این مسئله نیاز است که حداقل سه سال از زمان قرارداد اولیه گذشته و قرارداد نیز منقضی شده باشد. بنابراین اگر طرفین با هم برای تعیین افزایش مبلغ اجاره و تمدید قرارداد تفاهم نداشته باشند و ملک قابل تخلیه نیز نباشد می‌توان بدین ترتیب برای تعیین میزان اجاره‌بها اقدام کرد.

دعاوی ملکی حقوقی

دعاوی ملکی حقوقی

مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه

در قراردادهای سرقفلی برای ملک‌های تجاری فعال که از مشتریان وفادار و کسب‌وکار خوش‌نامی برخوردارند، حق کسب و پیشه تعیین می‌شود. در صورتی که به هر دلیل فرد تمایل به فسخ قرارداد داشته باشد یا مالک ملک خود را دستور به تخلیه دهد، باید این حق برای فرد در نظر گرفته شود. از این رو یکی از انواع دعاوی ملکی تجاری در مراجع قضایی موارد مربوط به سرقفلی است.

تخلیه‌‌ی اماکن تجاری

املاک تجاری که اجاره داده می‌شوند اگر به هر دلیلی از طرف مستاجر پس از پایان قرارداد یا حتی به دلیل منطقی مالک تخلیه نشوند را می‌توان از این طریق اقدام به دریافت حکم تخلیه با صلاحدید مرجع قضایی کرد.

تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر

هرگونه انتقال اجاره یا سرقفلی باید با نظر مالک و رضایت ایشان صورت گیرد. همچنین اگر مالک برای انتقال سرقفلی و فروش آن به دیگری رضایت نداشته باشد باید حق کسب و پیشه را به دارنده سرقفلی پرداخت کند. در غیر این صورت دادگاه حکم به انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر را با صلاحدید مرجع قضایی صادر می‌کند.

بهتر است قبل از هرگونه طرح دعوی از انواع دعاوی ملکی حتماً با وکیل یا کارشناس خبره مشورت کنید تا خدای ناکرده متحمل ضرر و زیان ناشی از وقت و هزینه دادگاه بیهوده نشوید.


انواع دعاوی ملکی ثبتی

دعاوی ثبتی ملکی همان‌طور که گفته شد بیشتر مربوط به سند ملک است که در ادامه با انواع دعاوی ملکی ثبتی که مراجعین بیشتری را به خود اختصاص می‌دهند،  آشنا می‌شوید.

ابطال سند رسمی

از انواع دعاوی ملکی ثبتی می‌توان به ابطال سند رسمی به هر دلیلی اشاره کرد. در این مورد سند رسمی می‌تواند سند ملک باشد که برای این کار بهتر است حتما با وکیل خبره‌ای برای تشخیص و پیگیری دادخواست مشورت کنید.

ابطال اجرائیه‌ی ثبتی برای املاک

در این دعاوی که بیشتر مربوط به خریدوفروش ملک هستند، می‌توان درخواست ابطال رای دادگاه دیگری را برای ملک خریداری شده، دادخواست کرد. مثلا اگر ملکی که به صورت مبایعه نامه خریده‌اید و در زمان خرید مالک مشکلی نداشته، اما در طی پروسه انتقال برای مالک حکم توقیف اموال صادر شود می‌توان برای رفع توقیف ملک مورد نظر اقدام کرد.

انواع دعاوی ملکی ثبتی

انواع دعاوی ملکی ثبتی

ابطال سند مالکیت معارض

سند معارض سندی است که بخشی یا تمام سند مالکیت قبلی را در خود داشته باشد. در صورتی که ملک خریداری شده در محدوده دو سند مالکیت باشد می‌توانید نسبت به ابطال آن و درخواست سند جدید با این روش اقدام کنید.

دیگر دعاوی ملکی ثبتی

از دیگر دعاوی ملکی ثبتی می‌توان به ابطال عملیات ثبتی کمیسیون‌های مختلف ثبتی، ابطال نظریه  هیئت حل اختلاف اداره ثبت، افراز ملک، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرایی و … اشاره کرد. توصیه می‌شود حتماً قبل از هر اقدام قانونی نسبت به میزان برد خود و دلایلی که به مرجع قضایی ارائه می‌دهید با کارشناسان خبره مشورت کنید. بدین ترتیب از اتلاف زمان و هزینه خود در دادگاه جلوگیری خواهید کرد.

انواع دعاوی ملکی ثبتی بیشتر در مورد سند املاک است و فرد بر اساس نوع مشکل سند می‌تواند به مراجع قضایی دادخواست خود را اعلام کند.


انواع دعاوی ملکی کیفری

انواع دعاوی ملکی کیفری مربوط به وقوع جرم در رابطه با ملک می‌شود که از برجسته‌ترین آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

کلاه‌برداری معاملات املاک

همه ما در طول زندگی حداقل یک‌بار با موارد کلاه‌برداری املاک برای خود یا آشنایان مواجه شده‌ایم. انواع کلاه‌برداری‌های رایج در زمینه املاک می‌توان به فروش ملک غیر، فروش ملک به چند نفر، ملک‌های مشکل‌دار و … اشاره کرد.

 جعل اسناد ملکی

از جمله شایع‌ترین انواع دعاوی ملکی کیفری می‌توان به جعل سند ملکی برای فروش یا تصاحب آن اشاره کرد. بسیاری از افراد سودجو بدین طریق اقدام به فروش ملک‌های بدون سند یا مربوط به اشخاص دیگر می‌کنند. بنابراین در صورت احراز این مطلب می‌توانید به مراجع قضایی برای احقاق حقوق خود مراجعه کنید. شخص جاعل در این نوع دعوی مورد نظر است.

استفاده از سند مجعول

همان‌طور که از نام آن برمی‌آید استفاده از سندهای جعلی در رابطه با معاملات ملکی جرم است و استفاده کننده نیز به اندازه جاعل مقصر و مجرم است مگر خلاف آن ثابت شود.

انواع دعاوی ملکی کیفری

انواع دعاوی ملکی کیفری

 خیانت‌درامانت

موارد خیانت‌درامانت ملک می‌تواند شامل تصاحب، از بین بردن یا صدمه در آن باشد. همچنین سندهای ملکی که اقدام به تصاحب آن کنند نیز در صورتی که نزد آن‌ها به امانت گذاشته شده شامل این موضوع می­شود. علاوه بر آن  مفقود کردن یا وارد کردن صدمه‌ به آن نیز شامل این دعوی می‌شود.

 فروش مال غیر

هنگامی‌که فرد با علم به عدم تملک خود، ملکی را به شخص دیگری واگذار کند، خریدار می‌تواند با این دعوی دادخواست خود را به مراجع ذی‌ربط اعلام دارد.

انتقال منافع ملک غیر

منافع ملک نیز مانند خود آن دارای حق‌وحقوقی است که نباید آن را نادیده گرفت و در صورت تخطی می‌توان از فرد خاطی شکایت کرد. برای مثال باغی که به مستأجر اجاره داده شده و او نسبت به کاشت و نگهداری درختان اقدام کرده است، پس از انقضای قرارداد قبل از رسیدن بار درختان نیز متعلق به مستأجر خواهد بود.

تبانی در معاملات دولتی

در خریدوفروش معاملات ملکی دولتی اگر تبانی با طرف غیر صورت گیرد، در صورت احراز شخص متخلف باید در دادگاه حاضر و از خود دفاع کند.

معامله معارض

از انواع دعاوی ملکی می‌توان به معاملات معارض اشاره کرد که شامل فروش یک ملک به چند نفر به صورت جداگانه است. این مورد کلاه‌برداری شایع در میان سودجویان است که یک ملک را به چند نفر فروخته و پول آن را دریافت کنند.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی

تغییر کاربری زمین باید با دریافت حکم و تأییدیه لازم از شهرداری منطقه و سازمان‌های مربوطه انجام شود. در صورتی‌ که این عمل به صورت خلاف صورت گیرد، شخص خاطی باید در قبال قانون پاسخگو باشد. برخی از خانه‌ها و ملک‌های مسکونی در مناطق کشور بر روی اراضی کشاورزی ساخته شده که اجازه تغییر کاربری را ندارند، این املاک بیشتر با نام قولنامه‌های نسقی در بازار خریدوفروش می‌شوند.

 ورود غیرمجاز به ملک غیر

در صورتی که شخصی وارد به ملک شخصی شما شود، می‌توان حکم ورود غیرمجاز به ملک را برای او دریافت کرد. تصرف ملک، تخریب آن و تجاوز به حریم شخصی با ورود غیرمجاز شباهت‌ها و مشترکاتی دارد که برای تشخیص هر یک از آن‌ها باید با وکلای خبره در این رابطه مشورت کنید. حتی ممکن است علاوه بر ورود غیرمجاز، موارد دیگری را به آن اضافه و اقدام به دادخواست کرد.

انواع دعاوی ملکی کیفری مربوط به وقوع جرم در رابطه با املاکی که مورد جرم واقع شده‌اند بر اساس قانون قابل‌پیگیری هستند.

انواع دعاوی ملکی برای تشخیص مشکلات متعددی که در استفاده، تملک و معاملات مربوط به املاک رخ می‌دهد به صورت کلی به سه دسته تقسیم می‌شود. همچنین این تقسیم‌بندی برای تعیین نوع جزا اعم از حقوقی یا کیفری بودن آن اجرا شده است. هر کدام از انواع دعاوی ملکی بر اساس مشکل یا مورد خاصی که در مورد ملک اتفاق افتاده، تقسیم‌بندی می‌شود. گاهی ممکن است بیش از یک مورد دعوی برای یک ملک تعیین و تقاضا شود. بر همین اساس بهتر است قبل از مراجعه به مراجع قضایی حتماً از وکلای خبره مشاوره لازم را دریافت کنید. ضمن آنکه میزان موفقیت خود را در رابطه با موضوع مورد نظر با این کار افزایش خواهید داد.

این مقاله از هومگ موردپسند شما قرار گرفته است؟

برچسب ها:
پیام بگذارید