ضوابط ساخت و ساز در تهران به چه صورتی است؟

ساخت و ساز در تهران

ضوابط ساخت و ساز در شهر تهران، در قالب ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران تدوین و در اختیار سازندگان و مالکان در شهر تهران قرار گرفته است. تمام ضوابط این طرح از ابتدای سال ۱۳۹۰ برای هر نوع ساخت و سازی در شهر تهران لازم الاجرا است و می‌بایست قوانین مذکور در این طرح، به منظور ایجاد یکپارچگی و نظم در شهر در تمام ساخت و سازهای شهری رعایت شود.

برای جستجوی ملک به سایت هومینگ مراجعه کنید

این ضوابط در دو فصل طراحی و تدوین شده است که در فصل اول ضوابط و مقررات استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه‌های شهر تهران بیان شده است و در فصل دوم به ضوابط و مقررات عام محدوده شهر تهران پرداخته شده است.

هدف از تدوین و اجرای این طرح، تکوین سازمان فضایی طرح جامع به عنوان الگوی مطلوب توسعه شهر تهران بوده که باعث هدایت و کنترل تحولات کالبد شهری و ساماندهی فضاهای شهری می‌شود.

موضوعات مطرح شده در فصل اول این ضوابط شامل موارد زیر است:

  • ساختار پهنه‌بندی شهر تهران
  • نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه سکونت (R)
  • نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه فعالیت (S)
  • نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه مختلط (M)
  • نحوه استفاده از اراضی در شهنه حفاظت سبز و باز (G)
  • اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری
  • ساختار پهنه‌بندی شهر تهران

برای جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کاربری‌ها، فعالیت‌ها و کارکردها و همچنین ارتقا کیفیت و کارایی محیط شهری، پهنه‌بندی استفاده از اراضی محدوده شهر تهران شکل گرفته است.

مرزبندی پهنه‌ها در قالب زیر پهنه‌ها با کد سه رقمی، بر مبنای معیارها و شاخص‌های کمی و کیفی و با توجه به ویژگی‌های هر پهنه و وجه غالب شکل گرفته قبلی و گرایش به انواع ساخت و ساز از نظر تراکم و طبقات و با جهت‌گیری‌های سازمان فضایی و ساماندهی سیما و کالبد شهر در مناطق شهری انجام گرفته است.

  • نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه سکونت (R)

بر همین اساس پهنه سکونت با توجه به همگنی و وسعت قطعات، عرض معابر، تراکم و ارتفاع ساختمان ها و تعداد طبقات، سطح اشغال زمین و نیز میانگین تراکم نفر در هکتار، به محدوده‌ای از شهر گفته می‌ش.د که کاربری آن مسکونی است. این پهنه به جز قطعات و پلاک‌های مسکونی، معابر و دسترسی‌ها و بعضی از قطعات که فعالیت انتفاعی یا غیرانتفاعی دارند و همچنین خدمات پشتیبان سکونت را نیز شامل می‌شود. در این پهنه به منظور تامین امنیت و آرامش، استقرار فعالیت‌های تجاری و خدمات در مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای، مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان، مثل خدمات آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی و گردشگری، ورزشی، پارکینگ‌های عمومی و فضای سبز نیز مجاز است.

  • نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه فعالیت (S)

همچنین پهنه فعالیت برحسب مقیاس عملکردی (عملکرد فراشهری، شهری، منطقه‌ای، ناحیه‌ای و محلی)، و پهنه مختلط با ترکیبی از شاخص‌های مذکور در پهنه‌های سکونت و فعالیت و سرانجام پهنه حفاظت (سبز و باز) با توجه به ویژگی‌های طبیعی خاص و با رویکرد حفاظت فعال، از یکدیگر متمایز شده‌اند. در این پهنه‌ها وجه غالب کار و فعالیت است و قسمت‌های مسکونی بسیار محدود در آن دیده می شود.  این پهنه در عرصه‌های بسیار متراکم فعالیت با دسترسی‌های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده محدود شده و در مراکز جدید و پهنه‌های مستعد و رو به توسعه شهری، با دسترسی‌های مناسب به معابر اصلی، خطوط و ایستگاه های اصلی مترو، گسترش یافته است.

  • نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه مختلط (M)

پهنه مختلط ترکیبی از شاخص‌های مذکور در پهنه‌های سکونت و فعالیت هستند که از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده‌اند و در طرح جامع جدید شهر سامان یافته و استعداد استقرار فعالیت‌های چند منظوره کار، فعالیت، سکونت و غیره را دارند.

پهنه مختلط علاوه بر برخی گستره‌ها، عمدتا در حاشیه محورها شکل گرفته و ناشی از استقرار پراکنده عناصر خدماتی و تجاری (اعم از واحدها و دفاتر تجاری و اداری) در بافت‌های مسکونی است.

  • نحوه استفاده از اراضی در شهنه حفاظت سبز و باز (G)

پهنه حفاظت (سبز و باز) نیز با توجه به ویژگی‌های طبیعی خاص و با رویکرد حفاظت فعال، مشخص و متمایز شده است.

  • اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری

در هر یک از این پهنه‌هی چهارگانه، اراضی و املاک با مساحت بیش از یک هکتار، به جز فضاهای سبز، به اراضی ذخیر و نوسازی شهری اختصاص یافته و در نقشه پهنه‌بندی نحوه استفاده از اراضی طرح تفصیلی متمایز شده است.

ساخت و ساز در شهر تهران

ساخت و ساز در شهر تهران

در فصل دوم این آیین‌نامه درباره ضوابط و مقررات عام محدوده شهر تهران صحبت شده که شامل موارد زیر می‌شود:

  • تراکم ساختمانی مجاز
  • سطح اشغال و باز و مکان استقرار بنا
  • تفکیک و تجمیع قطعات و پلاک‌ها
  • بلندمرتبه‌سازی (۱۲ طبقه و بیش‌تر)
  • شبکه معابر دسترسی
  • پارکینگ
  • حفاظت از میراث تاریخی
  • حفاظت از میراث طبیعی شهر
  • بافت‌های فرسوده و ریزدانه
  • سایر ضوابط و مقررات ساخت و ساز
  • تراکم ساختمانی مجاز

تراکم ساختمانی مجاز مشخص‌کننده حداکثر حجم ساخت و ساز در هریک از چهار پهنه از اراضی شهر تهران، ذکر شده در فصل اول، متناسب با عملکرد، مساحت قطعه و عرض معبر همجوار است.

  • سطح اشغال و باز و مکان استقرار بنا

سطح اشغال یا توده‌گذاری در تمامی پهنه‌های چهارگانه، شامل مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در هر طبقه بر اساس مساحت درج شده در سند مالکیت زمین است.

  • تفکیک و تجمیع قطعات و پلاک‌ها

تفکیک اراضی و املاک در پهنه‌های مسکونی که مساحتی کم‌تر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، دارند و در دیگر پهنه‌ها نیز که بعد از رعایت برهای اصلاحی وسعتی کم‌تر از ۲۰۰۰ مترمربع دارند، ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از حدنصاب‌های ذکر شده، حداقل مساخت تمامی قطعات حاصل از تفکیک نباید کم‌تر از ۵۰۰ مترمربع در پهنه‌های مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها باشد.

  • بلندمرتبه‌سازی (۱۲ طبقه و بیش‌تر)

ضوابط طراحی و ساخت و ساز ساختمان‌های بلندمرتبه با رعایت ضوابط حداکثر تراکم مجاز معین شده در آیین‌نامه مربوط به تراکم مجاز، مطابق با مفاد مصوبات شوای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده ۵ شهر تهران مجاز است.

  • شبکه معابر دسترسی

حداقل عرض معابر دسترسی در طرح جامع و تفصیلی شهر تهران، در کل سطح شهر و در تمامی پهنه‌ها ۶ متر است. اگر معابر در شیب‌های تند واقع شده باشد یا در بافت‌های ارزشمند روستایی و تاریخی، بافت‌های مسکونی ارزشمند سبز یا موارد مشابه‌، استثنا است و گذرها می‌توانند در وضع موجود تثبیت شوند.

  • پارکینگ

تامین قطعی و احداث تعداد پارکینگ مورد نیاز برای تمامی ساختمان‌ها در همه پهنه‌ها الزامی اس. صدور پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار، منوط به تامین پارکینگ است. در صورت احراز و تایید عدم امکان تامین پارکینگ در ساختمان، در پارکینگ‌هایی دارای اسناد حقوقی در شعاع حداکثر ۲۵۰ متر از ساختمان، بلامانع است.

  • حفاظت از میراث تاریخی

حفاظت از میراث تاریخی، فرهنگی و آثار ارزشمند معاصر شهر تهران، الزامی است و شمول حفاظت کلیه آثار ثبت شده و ثبت نشده واجد ارزش را همراه با حریم مجموعه‌ها و آثار ثبت شده دارای حریم را در برمی‌گیرد.

  • حفاظت از میراث طبیعی شهر

هر نوع اقدام در باغات و اراضی کشاورزی در محدوده شهر تهران، مشمول رعایت قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهر و اصلاحیه و آیین‌نامه‌های اجرایی آن و مصوبه‌های مجلس شورای اسلامی و مجمع تشخیص مصلحت نظام و شوابط طرح تفصیلی تهران است.

  • بافت‌های فرسوده و ریزدانه

در تمامی بافت‌های فرسوده شهر که در پهنه‌های سکونت، فعالیت و مختلط واقع شده‌اند، رعایت پهنه‌بندی‌ها و ضوابط و مقررات ساخت و ساز طرح تفصیلی الزامی است.

ابن مقاله از هومگ مورد پسند شما واقع شد؟

برچسب ها:
پیام بگذارید