املاک هومینگ

۳۰ نکته طلایی برای عقد قرارداد مشارکتزمان تقریبی مطالعه: 6 دقیقه

قرارداد مشارکت

آیا خانه یا زمین کلنگی دارید و مایل هستید که آن را به آپارتمانی شیک تبدیل کنید؛ اما با کمبود بودجه و تخصص لازم برای بهسازی و نوسازی آن روبه‌رو هستید؟ اگر این‌طور است به شما توصیه می‌کنیم به دنبال ساخت‌و‌ساز مشارکتی باشید. مشارکت در ساخت نوعی ساخت‌وساز  دوطرفه و توافقی است که در آن شما ملک یا زمین کلنگی‌تان را در اختیار سازنده می‌گذارید و بعد از ساخت، سازنده قدر سهم خود را از پروژه به‌عنوان دستمزد برمی‌دارد.

مزایای مشارکت در ساخت

به‌طورکلی مشارکت در ساخت در صورت عقد قرارداد حقوقی مناسب می‌تواند امتیازهای مناسبی برای دو طرف مالک و سازنده در پی داشته باشد. به گفته کارشناسان حوزه مسکن، مهم‌ترین مزیت مشارکت در ساخت، اصلاح و استحکام‌بخشی بنا است، اما متأسفانه با افزایش ارزش‌ افزوده قیمت مسکن در حال حاضر بزرگ‌ترین دلیل مشارکت در ساخت، رشد سرمایه و ارزش ملک است. یعنی برخی از مالکان بنای تازه‌ساز خود را برای افزایش ارتفاع جوان‌مرگ می‌کنند تا سود بیشتری ببرند.

به‌هرروی استفاده از تجهیزات و فن‌آوری‌های روز، استحکام‌بخشی بنا، فروش راحت‌تر وزندگی بهتر دستاورد مشارکت در ساخت است. فراموش نکنید که ساختمان‌های قدیمی و کلنگی دارای مشکلات متعددی هستند که شما به عنوان مالک می‌توانید با عقد مشارکت در ساخت دقیق و سالم به‌ تمام اهداف ذکرشده برسید.

معایب مشارکت در ساخت

به‌طورکلی مشارکت در ساخت آپارتمان، معایب خاصی ندارد، اما اگر قراردادها به‌صورتی باشد که سازنده خود را متضرر فرض کند، تلاش می‌کند برای جبران کسری خود از بی‌کیفیت‌ترین مصالح در ساخت ساختمان استفاده کند تا هزینه‌ها در حد امکان کاهش دهد. متأسفانه در سال‌های اخیر، موارد متعددی از مشارکت گزارش ‌شده است که دارای دعوای حقوقی بوده و سازنده برای سود بیشتر کم‌کاری‌های متعددی در احداث بنا انجام داده است؛ بنابراین شما به عنوان سازنده یا مالکی که تمایل به مشارکت دارید، باید تمام قوانین مشارکت را موبه‌مو مطالعه کرده و در زمان عقد قرارداد از توصیه مشاور و کارشناس مشارکت در ساخت بهره‌مند شوید.

قرارداد مشارکت

نحوی محاسبه مشارکت در ساخت

توصیه ما به شما این است که اگر قصد دارید به‌عنوان مالک یا سازنده وارد معامله مشارکت در ساخت شوید، حتماً اطلاعات دقیقی از نحوه عقد قرارداد و همچنین نحوه محاسبه مشارکت در ساخت داشته باشید. به ‌طور کلی در خصوص قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد)، قانونی وجود نداشته و یک فرمول ریاضی به‌صورت زیر بین مشارکت‌کننده‌ها گسترش پیداکرده است.

R = A% × D – G% × M

=M کل ارزش ملک،= G قدرالسهم سازنده،= D کل هزینه ساخت،= A قدرالسهم مالک و = R مقدار بلاعوض

به‌عنوان‌مثال اگر ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد تومان برای مشارکت معرفی شود و هزینه ساخت آن‌ یک میلیارد و صد میلیون تومان و نسبت سهم سازنده و مالک به ترتیب ۴۰ درصد و ۶۰ درصد باشد، باید سازنده حدود ۳۴۰ میلیون تومان به مالک بپردازد. اما ازآنجا ‌که در تهران، محاسبه مشارکت در ساخت بر مبنای قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه تعیین می‌شود، می‌توان از فرمول‌ اشاره شده استفاده کرد.

اگر متوسط قیمت هر مترمربع پروژه مشارکت در ساخت تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به ‌صورت برابر (۵۰-۵۰) و اگر قیمت هر متر آپارتمان نوساز در منطقه بین ۴٫۵ میلیون‌تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود؛ اما اگر هر مترمربع از واحد مسکونی در اطراف بنای مورد مشارکت کمتر از ۵ میلیون تومان باشد، فرمول مشارکت به‌صورت ۶۰-۴۰ محاسبه می‌شود که برای اصلاح ضررکرد مالک، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» در ابتدای عقد قرارداد از طرف سازنده به مالک ارائه می‌شود. توجه به این نکته ضروری است که همواره در قراردادهای مشارکت، ضرب‌المثل جنگ اول به از صلح آخر را در نظر گرفته و از یک کارشناس مشارکت در ساخت برای تعیین قدرالسهم استفاده کنید.

قرارداد مشارکت

۳۰ نکته طلایی در امر مشارکت

مشارکت در ساخت، گذشته از دورنمای پرسودی که برای طرفین مشارکت به همراه دارد، ریسک‌های قابل‌توجهی را هم متوجه طرفین می‌کند، به‌ویژه اگر سازنده در ابتدای کار باشد و تخصص چندانی در این زمینه نداشته باشد. در نتیجه در ابتدای تصمیم‌گیری برای مشارکت در ساخت ملک، سازنده نیاز به یک مدیر برنامه خواهد داشت که از روز اول تا روز آخر در کنار او باشد. پس اگر می‌خواهید یک قرارداد مشارکتی سالم و بی‌‌دردسر داشته باشید، برای شما ۳۰نکته طلایی داریم که رعایت این بندها می‌تواند موفقیت مشارکت شما را تضمین کند. ۳۰نکته طلایی بدین شرح است:

  1. بدون حضور وکیل یا مشاور با سازنده قرارداد نبندید؛ زیرا بیشتر سازنده‌ها در امر مشارکت خبره بوده و قرارداد را به سود خود تنظیم می‌کنند.
  2. تمام هزینه‌های ساخت ساختمان، اعم از هزینه‌های شهرداری، مانند تراکم و نظام ‌مهندسی مانند نقشه‌کشی بر عهده سازنده است.
  3. اطلاعات جامعی در خصوص سابقه سازنده کسب کنید؛ زیرا برخی از آن‌ها سابقه درخشانی در امر مشارکت ندارند.
  4. اگر در بخشی ازملک شما واحد تجاری به‌عنوان سرقفلی وجود دارد از مستأجر به ‌صورت قانونی یا توافقی کسب رضایت کنید.
  5. مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت املاک نوساز منطقه و هزینه ساخت است.
  6. در نوع نقشه و معماری دخالت داشته باشید و همه کار را به سازنده نسپارید و اگر تخصصی در این مورد ندارید از مهندسان مشاور نظام‌ مهندسی بهره ببرید.
  7. توجه داشته باید که فسخ قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب یا گودبرداری تقریباً غیر ممکن است.
  8. اقاله قرارداد مشارکت (اقاله، نوعی عقد است که با رضایت و توافق، قصد و انشای طرفین محقق می‌شود و موضوع آن توافق برای از بین رفتن عقد نخست است.) بعد از تخریب تقریباً غیر ممکن است.
  9. به دنبال سازنده ذی‌صلاح باشید؛ چراکه این سازنده به ‌تمام اخلاق حرفه‌ای واقف است.
  10. سازنده نیازمند امضای مالک است، بنابراین هیچ اقداماتی بدون حضور شما نباید انجام شود.
  11. تا زمان بهره‌برداری از ساختمان سازنده موظف است مکانی برای شما تأمین کند.
  12. به‌تمام جزییات واقف باشید و زیر بار امضای نکاتی که سازنده آن را برای شما شرح نمی‌دهد نروید.
  13. گاهی به پروژه سر بزنید و از روند کار اطلاع کسب کنید. حضور سر پروژه حق شما است.
  14. به پروژه‌هایی که سازنده سال‌های پیش آن‌ها را به‌صورت مشارکتی یا حقیقی ساخته سری بزنید؛ این پروژه‌ها هویت حرفه‌ای سازنده را مشخص می‌کند.
  15. اگر اطلاعی از ساخت‌وساز ندارید یک فرد صاحب صلاحیت را وکیل خود کنید.
  16. ملک خود را به کسانی که برای اولین بار است وارد حرفه مشارکت شده‌اند نسپارید. مگر اینکه از توانمندی وی آگاه هستید.
  17.  مدارک ساختمان هویت ملک شماست مدارک را در اختیار سازنده برای دریافت وام و تسهیلات بدون صلاح‌دید کارشناس قرار ندهید.
  18. برخی از سازنده‌ها در خصوص دارایی بزرگ‌نمایی می‌کنند. حتماً اطلاعاتی در خصوص دارایی سازنده کسب کنید.
  19. قرارداد را در یک محیط حقوقی انجام داده و آن را به مشاوران املاک نسپارید.
  20. باید تمامی توافقات و گفته‌ها به‌صورت کتبی صورت‌جلسه شده و به امضای طرفین برسد.
  21. مورد معامله باید شفاف و بر اساس قانون معلوم باشد.
  22. سازنده باید جرائم ساختمانی ماده ۱۰۰ را پرداخت کند.
  23. برخی از سازندگان دلالانی بیش نیستند. فقط به دنبال سازنده ذی‌صلاح باشید.
  24. تمام مسائل مطرح‌شده از سوی سازنده را به کارشناس مشارکت در ساخت انتقال دهید.
  25. در ارتباط با ظرفیت ساخت ملک خود (ضوابط شهرداری) توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) اطلاع کامل کسب کنید.
  26. در هیچ نشستی بدون کارشناس مشارکت در ساخت حضور نداشته باشید و فراموش نکنید شاید مشارکت در ساخت برای شما اولین بار باشد اما برای سازنده اولین بار نیست.
  27. قراردادهایی که دارای چند سازنده است باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به‌تنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه سازنده‌ها باشد. (قرارداد تضامنی)
  28. به دنبال یک سازنده باشید تا چند سازنده چراکه تعدد افراد اجماع نظر را مشکل می‌کند.
  29. بنگاه‌های مشاوران املاک مکان مناسبی برای عقد قرارداد یا انتخاب سازنده نیست.
  30. هرگز بسازبفروش‌های را وارد قرارداد مشارکت نکنید برخی از آن‌ها در امر ساخت‌وساز و ارائه حق حقوق شما اخلاق حرفه‌ای ندارند.

قرارداد مشارکت

جمع‌بندی

اگر به هر دلیلی به دنبال سازنده یا مالکی برای مشارکت در ساخت هستید حتماً به‌تمامی موارد قانونی این نحو ساخت توجه کنید. اگرچه قدرالسهم مالک و سازنده در تمامی پروژه‌ها تعیین نشده و این قرارداد توافق دو نفرِ است اما حتماً اطلاع دقیقی از قراردادهای مشابه پروژه خودتان کسب کنید.

اگر مشارکت در ساخت روند قانونی داشته باشد شما بدون هیچ مشکلی صاحب ساختمان جدید با ارزش‌افزوده بالا خواهید بود یکی از شاه‌کلیدهای ساخت‌وساز مطلوب استفاده از سازنده ذی‌صلاح است از دام‌های متعددی که برخی از مشاوران املاک غیرمجاز برای جذب شما به‌عنوان سازنده یا مالک پهن کرده‌اند بر حذر باشید و به سودهای مقطعی فکر نکنید.

درحال‌حاضر شاه‌بیت مشکلات، خلف وعده طرفین است. لذا حتی‌الامکان تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت باید تعهدات به‌طور صریح، صحیح و شفاف و کامل بیان شود و ضمانت اجرای لازم برای عدم رعایت آن‌ها مدنظر گرفته شود. در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، برای حفظ حقوق مالک زمین از یک‌سو و صیانت از حقوق سرمایه‌گذار از سوی دیگر باید نکاتی را رعایت کرد.

برچسب ها:
نظرات وبلاگ

راهنمایی میخوام من قرداد مشارکت امضا نمودم. فردا آنروز پشیمان شدم آیا ضروزیان باید بدهم لطفا راهنمایی کنید هیچ گونه پولی رد وبدل هم نشده

نسبتا درست بود ٣۰ نکته طلایی و اما در مورد مشاور املاک خیلی اشتباه گفتید چون بعضی اوقات با مشاور شون و راهنمایی ک میکنن خیلی ماها جلو میفتیم اما خودمونم ی تحقیقاتی در مورد سازنده میکنیم ولی در کل من سه تا زمین داشتم ب مشاور املاک سپردم و خدا رو شکر سود خوبی کردم و سودمونم دوطرفه بودش باید تشکر کنم از مشاور املاک هایی ک با صداقت برای مردم خدمات انجام میدن

خیلی ممنونم لطفا در شماره های بعدی به تجمیع بپردازید سپاس از زحمت های شما … متن بسیار زیبایی بود

پیام بگذارید

دریافت آخرین اخبار

 تحلیل بازار مسکن، تغییرات وام مسکن، قیمت مناطق مختلف تهران و سایرشهرها

شما با موفقیت عضو شدید

لطفا دوباره تلاش کنید

مجله آنلاین هومینگ will use the information you provide on this form to be in touch with you and to provide updates and marketing.