املاک هومینگ

همه چیز درباره قوانین مالکیت بر مشاعات ساختمان ‎های مسکونیزمان تقریبی مطالعه: 7 دقیقه

قوانین مالکیت بر مشاعات

بیش از نیم قرن پیش، همزمان با شکل‌گیری نوع جدیدی از سکونت به نام آپارتمان‌ نشینی، «قانون تملک آپارتمان‌ها» در ایران مصوب شد. قانونی که امروز نیز دستاویز بسیاری از ساکنان آپارتمان‌ها قرار گرفته است تا با مراجعه به آن مشکلات به وجود آمده با همسایگانشان را حل کنند. اما اینکه مشکلات آپارتمان‌نشینی از کجا نشات می‌گیرد، باز می‌گردد به دوگانه بودن نوع مالکیت در آپاتمان‌ها که شامل بخش‌های اختصاصی و مشترک می‌شود. حقیقت این است که مشاعات ساختمان و اینکه حق هر واحد آپارتمانی از مشاعات یک ساختمان در چه حد است، موضوع دعوا و درگیری بسیاری از واحدهای آپارتمانی است. در مطلب امروز ما قصد داریم به موضوع مشاعات واحدهای ساختمانی و قوانین مربوط به این بخش بپردازیم. اگر این موضوع دغدغه شما هم هست با ما در ادامه این مطلب همراه شوید.

برای اطلاع از خرید و فروش ملک و آپارتمان در سایت هومینگ جستجو کنید.

بخش‌ اختصاصی آپارتمان‌ها چه محدوده‌ای را شامل می‌شود؟

تکلیف بخش‌های اختصاصی در ساختمان‌های مسکونی که مشخص است؛ چون شامل قسمت‌هایی می‌شود که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین نوع مالکیت صادر شده یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد؛ فضای داخلی هر واحد آپارتمانی، بالکن و همین‌طور انباری و پارکینگ هم اگر در سند آمده باشد، به عنوان فضای اختصاصی در نظر گرفته می‌شود. از طرفی پرداخت هزینه قسمت‌های اختصاصی به طور کامل بر عهده مالک است؛ بنابراین در این قسمت مشکلی پیش نمی‌آید.

بخش مشترک آپارتمان‌ها کدام قسمت‌ها هستند؟

مشکلات و اختلافات اصلی بین ساکنان واحدهای آپارتمانی، مربوط به نوع استفاده از بخش‌‌ها مشترک (مشاع) ساختمان است. بر اساس تعریفی کلی که در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است، قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها شامل قسمت‌هایی می‌شود که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است. بر اساس این ماده قانونی حق استفاده از قسمت‌های مشترک منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به همه مالکان به نسبت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.

قوانین مالکیت بر مشاعات

قوانین مالکیت بر مشاعات

تعریف ساده‌تر این ماده قانونی این است که بخش‌هایی از آپارتمان که در سند، مالکی برای آن وجود ندارد و همه ساکنان به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، قسمت‌های مشترک هستند. این قسمت‌ها شامل، راهرو، پشت بام، در ورودی، پنجره‌های راهرو، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، حیاط، باغچه، لابی، شوفاژخانه، پله‌ها، انشعاب‌های مشترک، تاسیسات مشترک گرمایشی و سرمایشی، چاه، چاه آب و پمپ، منبع آب، فاضلاب، انباری مشترک، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، کنتورها، پاگردها، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلوهای برق، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن، وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار، شیرهای آتش‌نشانی، پله‌های ایمنی، نمای ساختمان و… می‌شود. بر اساس قانون، قسمت‌های مشترک قابل انتقال نیستند و هر مالکی به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش در آن به صورت مشترک سهیم است.

برای دخل و تصرف در قسمت‌های مشاع چه باید کرد؟

برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

آیا می‌توان بدون اجازه سایر مالکان، تعمیرات انجام داد؟

برای اینکه بتوان در قسمت‌های بیرونی آپاتمان خود مانند در، سردر و نمای خارجی قسمت اختصاصی که در منظر است، بدون موافقت دیگران تغییراتی ایجاد کرد چه باید کرد؟ این مساله در ماده ۹ قانون تملک ساختمان‌ها به صراحت بیان شده است: « هر یک از مالکان می‌توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می‌دانند، انجام دهند.» البته قید موکدی نیز در ادامه این ماده قانونی آمده است: «هیچ یک از مالکان حق ندارند بدون موافقت اکثریت مالکان، تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد، بدهند.»

البته در همین قانون، درباره دخل و تصرف در بنایی که عمر مفیدش به پایان رسیده است نیز راه حلی ارائه شده است. بر این اساس مطابق با ماده ۱۳، در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه و با تامین مسکن استیجاری مناسب، برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌کنند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.

پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه مبلغی که برای مسکن اجاره‌ای آنها پرداخت شده است از اموالشان از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان خواهد کرد.

مشاعات ساختمان های مسکونی

مشاعات ساختمان های مسکونی

چگونه از متصرف غیرقانونی شکایت کنیم؟

اگر مالکی بدون اجازه و جلب رضایت مالکان دیگر، دست به تصرف قست‌های مشاع ساختمان زد، عملش غیر قانونی است و می‌توان از او شکایت کرد که از دو راه «حقوقی» و «کیفری» موضوع قابل بررسی است. برای نمونه اگر شریکی به طور کامل قسمت مشترک را در تصرف خود در آورده باشد و اجازه استفاده را به دیگران ندهد، این کار «تصرف عدوانی» تعبیر می‌شود و از مجرای حقوقی و کیفری قابل بررسی است. بنابر تعاریف موجود، گاهی نیز تصرف فرد یا افراد در قسمت‌های مشاع، عدوانی نیست بلکه در قالب ایجاد مزاحمت یا تحت عنوان ممانعت از حق دیگران است که این موضوع در محاکم دادگستری قابل طرح است.

استفاده از قسمت‌های مشاع چه قواعدی دارد؟

  • گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر در قسمت‌های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی ممنوع است.
  • نگهداری هرگونه حیوانی در قسمت‌های مشاع ساختمان و حتی داخل آپارتمان ممنوع است.
  • گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.
  • هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان به گونه‌ای که موجب ناهماهنگی واحدها در نمای کلی بنا شود ممنوع است.
  • هرگونه استفاده تجاری و اداری از آپارتمان‌های مسکونی ممنوع است.
  • قرار دادن کیسه زباله و سطل آشغال پیشت در آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است.
  • هر یک از واحدهای ساختمان فقط دارای یک پارکینگ بوده و مالک فقط مجاز به پارک یک خودرو است.
  • پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ که برای تردد راحت‌تر و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.
  • در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.
  • استفاده از پارکینگ برای برگزاری مجالس اختصاصی ساکنان فقط با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنان امکان‌پذیر خواهد بود. در این صورت برای جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.
قوانین مشاعات ساختمان

قوانین مشاعات ساختمان

هزینه‌های مشترک ساختمان چیست و چگونه تامین می‌شود؟

هزینه‌های مشترک ساختمان، شامل هزینه‌هایی برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تاسیسات، تجهیزات، هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان می‌شوند. تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده همه ساکنان ساختمان است که سهم هر یک بر اساس متراژ واحد‌ها تعیین می‌شود.

سهم هر یک از مالکان از مخارج هزینه‌های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخش‌های اختصاصی دیگران تعیین و دریافت می‌شود. البته اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخش‌های عمومی مشترک مورد استفاده اختصاصی فردی است، باید هزینه‌های آن بخش را فرد استفاده کننده بپردازد. البته با این حال مالکان می‌توانند با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص کنند.

با این حال اگر مالک یا مالکانی از پرداخت سهم شارژ خودخودداری کنند، قانون تملک آپارتمان‌ها برای آن راه حلی دیده است. بر این اساس مطابق با ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. بنابراین هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… خودداری کنند.

با این حال اگر مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خوهد کرد. البته مدیر و هیئت مدیران موظفند به محض وصول وجوهن مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.

با این حال در تبصره یک این ماده قانونی نیز اعلام شده است که اگر عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجعه قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها موظفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.  استفاده دوباره از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

همانطور که مشخص است، مشاعات ساختمان، هرگز به شخص خاصی تعلق ندارد و حتی اگر ساختمانی دارای یک مالک و چندین مستاجر باشد، مشاعات بین همه ساکنان یکسان تقسیم می‌شود. پس با احترام به حقوق همسایگان خود از ضایع شدن حق آنها و بروز دلخوری یا درگیری جلوگیری کنیم. شما نیز می‌توانید از مشکلاتی که در این زمینه داشته‌اید برای ما بنویسید.

برچسب ها:
نظرات وبلاگ

با سلام و تشکر از مطالب مفیدتون
اپارتمان ۸ واحدی با طول عمر ۲۰ سال میباشد به علت فشار کم اب منطقه به طبقات بالا اب نمیرسد حتی طبقه دوم چون لوله ها قدیمی شده و نیاز به پمپ میباشد ولی به علت فرسودگی خط اصلی اب ساختمان امکان گذاشتن پمپ نیست حالا تعدادی از واحدها به صورت مجزا خودسر پمپ گذاشتن حالا که میخواهیم لوله اصلی را عوض کنیم و پمپ بذاریم میگند ما که مشکل اب نداریم بیشتر مالکین هم موافق هستند برای تعویض لوله ها و پمپ اصلی هستند چه راه حلی شما پیشنهاد میکنید؟

باید در ساختمان توافقی برای گذاشتن پمپ و لوله وجود داشته باشد. در صورت عدم توافق هر واحدی باید جداگانه پمپ نصب کند ولی نقش مدیر ساختمان در این مواقع خیلی ضروری است

سلام و خسته نباشید ممنون از مطالب مفیدتون و ازتون سوالی داشتم با توجه به نسل جدید وسایل نقلیه و استفاده برق برای دوچرخه های شارژی و برقی و از این جور مسایل من دوچرخه شارژی رو تو قسمت پارکینگ خودم پریز برقی بود زدم به برق و چند ساعت بعد یکی از همسایگان با اعتراض به بندهو گذاشتن تو گروه اعتراض کردن میخواستم جهت رفع مشکل ازتون راهنمایی بخواهم

اگر پول برق در پارکینگ مشاع باشد همسایه شما حق دارد. مگر اینکه بتوان سهم پارکینگ را تفکیک کرد که در اون حالت شما به واسطه شارژ دوچرخه سهم بیشتری از مصرف برق پارکینگ خواهید داشت.

یک اپارتمان خریدم ک چون ب قنات برخورد کرده است بنابراین مالک اب انباری ساخته و ب فروش اب ب تانکرها مبادرت میکند.

سوالم اینه ایا مالکین واحدها ازین فروش اب سهمی میتوانند ادعا کنند؟

اگر در قولنامه قید شود ک مالک یک واحد از سود و زیان فروش و خسارت اب منصرف شده و حقی ندارد ایا باز میتواند بر اساس دلایلی ادعای حق اب نماید؟ممنون

چون زمینی که اپارتمان در اون بنا میشه مشترک هست برای تمام واحدها اگر درامدی از فروش اب کسب بشه باید همه سهیم باشن. ضمن اینکه شاید اصلا از نظر قانونی فروش اب قنات قانونی هم نباشه

ما یک سوییت مشاع داریم که مدیر ساختمان بدون هماهنگی با قیمت دلخواه خودش اجاره داده اند آیا مالکان حق اعتراض دارند؟

اگر بر اساس سند مشاع هست خیر حق اینکارو نداشتن

سلام و عرض ادب، منزل ما همکف هست و کنار پنجره اتاق خواب ما و پذیرایی امکان پارک خودرو هست. با اجازه هیات مدیره مجتمع ۷۴ واحدی ما مهمانان واحد ها کنار پنجره ما اقدام به پارک می کنند و شبانه روز ایجاد مزاحمت و سروصدا می کنند. هیات مدیره می گویند اختیار مشاعات در دست ماست هر طور بخواهیم استفاده می کنیم میخواستم بدانم از لحاظ قانونی میتونم اقدامی انجام بدم؟

اگر نحوه استفاده از مشاعات باعث آزار و اذیت شما شود می توانید پیگیری قانونی کنید. ولی تلاشتون بر حل مشکل با گفتگو باشد

خیلی متشکرم از راهنماییتون. میخواستم بدونم از لحاظ قانونی حق با بنده هست یا هیات مدیره؟

تصمیم گیری در مورد مشاعات با هیات مدیره ساختمان هستش ولی اگر تصمیمشون باعث صلب ارامش شما بشه قطعا امکان پیگیری قانونی رو دارید

منزل ما شمالی است جدیدا همسایه کولر گازی نصب کرده ولوله ان را از دیوار مشترک به بالای پشت بام برده است. از داخل حیاط ما چشم انداز کریهی ایجاد کرده است لطفا راهنمایی کنید چه کنم؟

سلام، از نظر حقوقی اینکه راهی هست یا خیر رو در حال حاضر نمی تونم به قطعیت بگم به شما، با همسایه صحبتی داشته باشید شاید راه حل دیگری باشد

سلام.ما در ساختمان سه طبقه چهار واحده زندگی میکنیم که طبقه اول و دوم تک واحده و طبقه سوم دو واحده است.متواژ و قیمت انو دوبرابر واحد ماست که هر کدام از انها دو پارکینگ دارند و ما یکی.در واقع ۶۵% در ملکلیت ان دو طبقه هست و ٣۵% در ملکیت دو واحد طبقه سوم.ایا خرج و مخارج و تعمیرات و شارج اپارتمان باید به شکل مساوی پرداخت شود یا اونا باید دوبرابر از ما بدن.ممنون اگه پاسخ بدید.

سلام
روش های مختلفی برای دریافت شارژ ساختمان وجود دارد
//homing.ir/mag/buy-sell/%D9%85%D8%A8%D9%84%D8%BA-%D8%B4%D8%A7%D8%B1%DA%98-%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86/
بستگی داره کدومخ روش رو مدیریت ساختمان و هیئت مدیره انتخاب کرده باشن

با سلام
مغازه من جزو کل یک واحد اپارتمانی واقع شده است که درب ورودی و راهرو ان مجاور مغازه می باشد یعنی دیوار مشترک یک ضلع با راهرو .
جهت نصب کولر گازی لوله های انشعاب ان از پشت کولر با سوراخ کردن دیوار از راهرو مجاور رد شد البته فقط لوله ها نه موتور کولر که با کمترین تخریب این کار صورت گرفت .
ایا ممانعت قانونی وجود دارد
لازم به ذکر است ساختمان مجاور فرسوده و از لحاظ زیبایی ان خللی ایجاد نشده به اندازه کافی لوله های گاز و سیم های بهم ریخته وجود دارد .

سلام من یه واحد دارم که به تازگی سند گرفتیم واحد من تراس داره وپشت سند اومده خلافیشم دادم الان واحدای دیگه میخوان تراس بزنن آیا من میتونم اجازه ندم آخه روی سندشونم نیومده

پیام بگذارید