وظایف مدیر و هیئت مدیره مجتمع های مسکونی چیست؟

وظایف مدیر ساختمان

مطمئناً همه ما تمایل داریم محل زندگی‌مان بی‌عیب و نقص و عاری از هرگونه مشکلی باشد. امروزه با توجه به افزایش جمعیت و تراکم در شهرهای بزرگ، مدیریت محل سکونت، خصوصاً در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی فقط وابسته به ما نیست. باید توجه داشت اختلاف‌ سلیقه‌ها و فرهنگ‌ها نیز وقتی در کنار هم قرار می‌گیرند، ممکن است دردسرساز باشند. برای رفع مشکلاتی از این ‌دست نیاز به مدیری باکفایت، که آشنا به شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی باشد وجود دارد، تا با درایت خود آسایش و آرامش بیشتر را برای ساکنین فراهم کند. مدیریت مجتمع مسکونی گرچه به نظر کاری سهل و آسانی به نظر می‌رسد، اما در واقع مسئولیت بسیار سنگین و بعضاً پیچیده‌ای است.
اگر به ‌عنوان یکی از ساکنین ساختمان مسکونی با قوانین و قواعد مدیریت مجتمع‌های مسکونی و نقش هیئت ‌مدیره در آن آشنا نیستید در طول این مقاله می‌توانید با قوانین حاکم بر هیئت ‌مدیره ساختمان و برج‌های مسکونی یا تجاری آشنا شوید.

هومبنگ، جامع‎‌ترین وب‌سایت املاک کشور

این مقاله شامل سرفصل‌های زیر می‌شود:

  • هیئت‌مدیره و مدیر ساختمان مسکونی چگونه تعیین می‌شوند؟
  • شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی و هیئت ‌مدیره
  • نکات مهم در خصوص مدیریت برج و وظایف هیئت مدیره

هیئت‌ مدیره و مدیر ساختمان مسکونی چگونه تعیین می‌شوند؟

  • طبق قانون، آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی که بیش از سه نفر مالک داشته باشند برای اداره امور مربوط به ساختمان خود نیاز به مدیر ساختمان دارند.
  • مجتمع‌های آپارتمانی توسط یک یا چند مدیر که برای مدت محدودی تعیین‌شده و قابل عزل می‌باشند، اداره می‌شوند.
  • مدیریت مجتمع‌های مسکونی را مالکینی که در آن محل سکونت دارند انتخاب می‌کنند.
  • این انتخاب در جلسه‌ای که تمام اعضای ساختمان مسکونی در آن حضور دارند از میان مالکین، برای مدت یک سال و توسط مجمع عمومی انتخاب می‌شود. گرچه بر اساس ماده ٧ آیین‌نامه اجرایی قانون، در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد.
انتخاب هیات مدیره ساختمان

انتخاب هیات مدیره ساختمان

  • مجمع عمومی همان جلسه یا گردهمایی تمام ساکنین و مالکین ساختمان است و در اولین جلسه بارأی اکثریت از میان افرادی که از قبل اعلام آمادگی کرده‌اند را به‌عنوان اعضای هیئت‌مدیره ساختمان مسکونی انتخاب می‌کنند.
  • تعداد اعضای هیئت‌مدیره باید فرد باشد، تا به هنگام تصمیمات جمعی، هیئت‌مدیره در تشخیص رأی اکثریت دچار بلاتکلیفی نشود.
  • در مجتمع‌های بزرگ وجود هیئت‌ مدیره ضرورت دارد و چون هیئت‌مدیره درهرحال، صورت انفرادی ندارد و تصمیمات آن باید به اکثریت آرای حاضرین اتخاذ شود، تعداد اعضای هیئت‌مدیره نمی‌تواند کمتر از سه نفر باشد وگرنه اکثریتی وجود نخواهد داشت.

مجمع عمومی جلسه‌ای است که تمامی مالکین ساختمان در آن حضور داشته و تصمیمات مربوط به ساختمان را با اکثریت آراء به تصویب می‌رسانند.

شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی و هیئت ‌مدیره

پس از تعیین مدیر و اعضای هیئت ‌مدیره ساختمان مسکونی، حال نوبت به تعریف و تعیین شرح وظایف مدیر ساختمان و اعضای هیئت ‌مدیره مسکونی می‌رسد. تعداد مدیران ساختمان از یک تا چند نفر قابل‌تغییر است و تعیین این تعداد توسط مجمع عمومی و با توجه به نیاز مشخص می‌شود.

  • مدیریت مجتمع مسکونی مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. در واقع تمام اقدامات مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند: نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و.. مربوط به آن است.
  • مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین هستند. فقط و فقط درصورتی‌که تصمیم مجمع عمومی در یک مورد یا مواردی خاص خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی آن، یا خلاف سایر قوانین کشوری باشد مدیر یا هیئت ‌مدیره می‌تواند از انجام آن امتناع کند.
    وظایف مدیر ساختمان

    وظایف مدیر ساختمان

     

  • مدیریت مجتمع مسکونی امین شرکا است و نمی‌تواند فرد دیگری را به ‌جای خود جهت انجام امور ساختمان انتخاب کرده یا وظایف خود را به دیگری واگذار کند. بر طبق ماده ۱۹ آئین‌نامه تملک آپارتمان ها هیچ مدیری نمی‌تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق‌العاده وظایف محوله خود را به فرد دیگری واگذار کند. زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به توانایی‌های و قابلیت‌های بارز یک فرد، او را به ‌عنوان مدیر ساختمان برگزیده است و مدیر یا هیئت ‌مدیره نمی‌توانند با هیچ عذر و بهانه‌ای از زیر بار وظایف محوله شانه خالی کنند و این عمل خلاف قانون است.
  • با توجه به اهمیت نقش بیمه برای جبران خسارت ناشی از آتش‌سوزی، این مورد ازجمله مواردی است که در شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. همان‌طور که قبلاً عنوان شد مهم‌ترین مسئولیت مدیریت مجتمع مسکونی حفظ و نگاهداری ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوط به آن است. بنابراین بیمه کردن ساختمان در راستای وظایف مدیر یا مدیران است. سهم هر یک از مالکین به‌ تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آن‌ها توسط مدیریت مجتمع مسکونی تعیین و از شرکا گرفته شده و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام به بیمه کردن ساختمان و بروز آتش‌سوزی، مدیر یا مدیران، مسئول جبران خسارات وارد شده به ساختمان هستند.
  • هزینه‌های جاری ساختمان یا مجتمع مسکونی، درصورتی‌که توافقی بین مالکین در این زمینه معین نشده باشد، با توجه به نوع هزینه جاری به دو دسته تقسیم می‌شوند.
  1. طبق ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آئین‌نامه سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک، آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای اختصاص دارد از قبیل آب، گاز، آسفالت پشت‌بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان (به عبارتی نسبت به متراژ)
  2. سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره، به‌طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود. مشخص کردن و اطلاع‌رسانی این روند از جمله وظایف مدیر ساختمان مسکونی است، که باید با توجه به رعایت قانون یا توافق مالکین هزینه را تعیین و دریافت کند.

برای جلوگیری از تعویق و تأخیر امور مربوط به ساختمان،‌ تنها مالکین، در پرداخت سهم هزینه‌های مشترک، متعهد نیستند، بلکه هر شخصی اعم از مالک یا مستأجر یا استفاده‌کننده، در قبال پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان مسئول هستند.

  • طبق قانون، هر یک از مالکین یا مستاجرین که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیریت مجتمع مسکونی مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بکند. بنابراین مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند. البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او به هرحال وظیفه مدیر بوده و در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح مراجعه کند.
هیات مدیره مجتمع مسکونی

هیات مدیره مجتمع مسکونی

  • تائید اعتبار نماینده مالک جزو شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی است، به ‌موجب ماده ۹ آئین‌نامه، کسی که به‌عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین ‌شده باشد، باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیریت مجتمع مسکونی ارائه کند.
  • به‌موجب ماده ۱۲ آئین‌نامه ، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت‌جلسه نوشته‌ شده و توسط مدیریت مجتمع مسکونی یا اعضای هیئت ‌مدیره نگهداری شود. تمامی صورت‌جلسات مجامع عمومی باید حفظ‌ شده تا در زمان لزوم به آن‌ها استناد شود. درواقع چون این صورت‌جلسات به امضای کلیه حاضرین در مجمع می‌رسد، مفاد آن‌ها از مهم‌ترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین، مدیران، ‌اشخاص ثالث، مراجع ثبتی، مراجع قضائی و اداری است.
  • تعیین زمان مجمع و اطلاع ‌رسانی به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی نیز از ارکان شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی است.
  • به‌موجب ماده ۱۰ مکرر قانون، چنانچه مالک یا استفاده‌کننده یا مستأجر ساختمان مسکونی از پرداخت سهم هزینه‌های مشترک امتناع کند، هیئت مدیر یا مدیریت مجتمع‌های مسکونی موظف هستند که به‌وسیله اظهارنامه رسمی، که شامل ریز مطالبات و مبلغ بدهی است، به فرد مورد نظر اطلاع‌رسانی کنند. زیرا در صورت بروز مشکل تنها اظهارنامه رسمی مورد تائید مراجع قضایی است و مدیریت مجتمع‌های مسکونی نمی‌تواند مطالبات خود را که به‌صورت شفاهی یا به‌وسیله نامه معمولی یا نصب روی تابلو اعلانات اعلام کرده، اثبات کند. اظهارنامه بر روی برگه‌های مخصوصی که از دادگاه تهیه می‌شود، توسط مدیریت مجتمع‌های مسکونی در سه نسخه تنظیم و امضاء می‌شود؛ سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مأمور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می‌شود.
  • پیگیری پرداخت بدهی‌های معوقه ساکنین نیز یکی از مهم‌ترین موارد مربوط به شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی است. چنانچه مدیریت مجتمع مسکونی یا هیئت‌ مدیره پس از ارسال اظهارنامه نیز موفق به دریافت مطالبات خود نشدند، باید با مراجعه به اداره ثبت محل، اجرائیه دریافت کنند که عملیات اجرائی طبق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. پس از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، معادل بدهی بدهکار، اموال او بازداشت ‌شده و قیمت اموال بازداشت‌ شده توسط کارشناس، ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته می‌شود و بدین‌ترتیب وجه‌طلب ساختمان وصول می‌شود.

پیگیری مطالبات و بدهی‌های ساکنین در رابطه با هزینه‌های مشترک یکی از اصلی‌ترین موارد در لیست شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی است.

  • برابر ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها ، دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به تسویه‌ حساب هزینه‌های مشترک را که به تائید مدیریت مجتمع مسکونی یا هیئت ‌مدیره رسیده باشد، از مالک یا قائم‌ مقام او مطالبه کند.
مدیریت مجتمع مسکونی

مدیریت مجتمع مسکونی

  • ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها مشخص کرده است که تشخیص در مورد پایان عمر مفید ساختمان و فرسودگی آن و لزوم تجدید بنا و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی ساختمان به عهده سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری است، که انتخاب کارشناسان مزبور به عهده مالکین بوده و درصورتی‌که مالکین ساختمان در این خصوص توافقی نداشته باشند وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیریت مجتمع‌های مسکونی یا هیئت ‌مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان خواهد کرد.
  • چنانچه مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آراء تصویب کند که مجموعه ساختمان نیاز به بازسازی دارد، اجرای این مصوبه بر اساس تبصره ۱ ماده ۱۳ قانون به عهده مدیریت مجتمع‌های مسکونی است که به نمایندگی از طرف مالکین اقدامات مورد نیاز را در این رابطه اجرا کند.
  • درصورتی‌که یک یا تعدادی از مالکین پس از تصویب  بازسازی ساختمان، واحد خود را جهت انجام امور مربوط به بازسازی تخلیه نکنند، مدیریت مجتمع مسکونی می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی پس از تعیین کردن مکان مناسبی جهت اسکان توسط دیگر مالکین، حکم تخلیه آن واحد را اخذ کند.

نکات مهم در خصوص مدیریت برج و وظایف هیئت مدیره

علاوه بر موارد یادشده که تحت عنوان شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی ذکر شد موارد دیگری هم وجود دارد که چه به ‌عنوان مدیریت مجتمع مسکونی یا عضو هیئت ‌مدیره یا حتی مالک باید از آن‌ها مطلع باشید:

  • طبق ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی مجمع عمومی مالکین باید حداقل یک ‌بار در سال تشکیل شود. در جلسه مجمع عمومی اصولاً مالکین آپارتمان‌ها شرکت می‌کنند، اما مالک می‌تواند به‌جای خود نماینده‌ یا درصورتی‌که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ٧ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.
  • بر اساس تبصره ماده ١٢ آیین‌نامه اجرایی، تصمیمات به تصویب رسیده توسط اکثریت آراء مجمع باید ظرف ده روز به ‌وسیله مدیریت مجتمع‌های مسکونی به مالکین غایب اطلاع داده شود. طبق ماده ١٣ آیین‌نامه اجرایی و به استناد ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها، تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه مالکین الزام‌آور است و مالکین و ساکنین محترم می‌بایست آن‌ها را رعایت کنند.
مدیریت برج و مجتمع مسکونی

مدیریت برج و مجتمع مسکونی

  • طبق قانون در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر یک یا چند نفر از مدیران قبل از اتمام مدت مدیریتشان، مجمع عمومی فوق‌العاده باید جانشین هر یک از آن‌ها را انتخاب کرده و درصورتی‌که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت ‌مدیره به دلایل ذکرشده از هیئت ‌مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق ‌العاده باید به‌منظور تعیین اعضای جدید هیئت‌مدیره تشکیل شود.
  • تصمیمات مدیریت مجتمع مسکونی یا هیئت‌ مدیره با اکثریت آراء معتبر است.
  • مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به ‌عنوان خزانه‌دار تعیین کرده و خزانه‌دار موظف است دفتر ثبت درآمد و هزینه داشته باشد، که هزینه‌ها و دریافتی‌ها با پیوست قبوض و اسناد مربوطه در آن ثبت و برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم شود.
  • طبق ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان این اختیار را دارد که از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان به‌عنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده کند.
  • پس از ارسال دعوت ‌نامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی، ممکن است همه آنان امکان حضور در جلسه مجمع (اعم از عادی یا فوق‌العاده) نداشته باشند. در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت لازم، رسمیت پیدا کند، تصمیمات آن‌ها برای همه ازجمله مالکین غائب نیز لازم به اجراست.
  • طبق ماده ۱۰ مکرر قانون هرگاه مالک یا استفاده‌ کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیریت مجتمع‌های مسکونی یا هیئت‌مدیره می‌توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک (مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم (نه آب سرد)، برق، گاز و …) به ایشان خودداری کنند. بدیهی است مدیریت مجتمع‌های مسکونی به‌طور قانونی نمی‌توانند و نباید پیش از ارائه اظهارنامه به مالک یا استفاده‌ کننده او را از خدمات مشترک محروم کنند.

افرادی که متقاضی عهده‌دار شدن مدیریت مجتمع‌های مسکونی هستند، می‌بایست شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی را مطالعه کرده و به اصول آن پایبند باشند. همچنین یک مجتمع مسکونی می‌تواند یک یا بیش از یک مدیر با توجه به نیاز مجتمع داشته باشد.

باید توجه داشت اختلاف‌ سلیقه‌ها و فرهنگ‌ها وقتی در کنار هم قرار می‌گیرند، ممکن است دردسرساز باشند. برای رفع این مشکلات آشنایی با شرح وظایف مدیر ساختمان سبب می‌شود تا با آسایش و آرامش بیشتری افراد درکنار یکدیگر زندگی کنند.

این پست مورد پسند شما قرار گرفته است؟ امتیاز دهید.

برچسب ها:
نظرات وبلاگ

از مطالب مقاله بهره بردن.
سوال :هیات مدیره دوره قبل مدارک و استاد مالی و صورت مغایرت بانکی و گزارش عملکرد و ….. علیرغم پیگیری زیاد، حاضر به تحویل به هیات مدیره جدید ، نیستند!
راه پیگیری قانونی و مواد قانون آن را اعلام و راهنمایی فرمایید.
با تشکر

ممنون از توجه شما
در صورت عدم ارائه گزارش مالی دقیق و موثق امکان پیگیری قانونی هست

سلام روزتون بخیر .اگر هیئت مدیره ساختمان از ارائه بیلان امتناع کنند آیا مالک میتواند به این دلیل شارژ پرداخت نکند.

در مسائل مرتبط با مدیریت ساختمان الویت بر حل مشکل با گفتمان است. اگر نتیجه نگرفتید بله امکان پیگیری قانونی وجود دارد

سلام آیامدیریت ساختمان هم بایدمثل مالکین هزینه تعمیرات ساختمان رابدهد.چنانچه بعضی ازکارهای ساختمان مثل نگهداری باغچه هاوتعمیرات راانجام دهدباتشکر

در پرداخت هزینه ها تفاوتی میان مدیر ساختمان و سایرین وجود ندارد

سلام مطالب تون رومطالعه نمودم بسیار ارزشمند ولذت بخش بود ارزوی موفقیت وکامیابی برای شماازایزدمنان مسئلت دارم.متشکرم

هزینه های ساختمان مگر نباید بصورت ماهانه به اطلاع ساکنین با مدارک پیوست رسانده شود و اگر مدیری به خرابی های ساختمان رسیدگی نکرد مثل نشتی اب و یا نم دادن سقف پارکینگ اونموقع تکلیف چی هست ؟>

سلام
اگر سازنده برج تعداد زیادی از واحد ها را در اختیار داشته باشد به تعداد واحدها رای در انتخاب هیات مدیره دارد؟

پیام بگذارید