دانستنی هایی از قوانین حاکم بر معاوضه ملک

قوانین معاوضه ملک

امروزه با اینکه روش‌­های داد و ستد و خرید و فروش، با پیشرفت­‌هایی همراه بوده، استفاده از وسایل و روش‌های سنتی و قدیمی مانند معاوضه، متداول و گاهی حتی پاسخگوتر است و هنوز هم گاهی معامله به صورت قدیمی یعنی کالا به کالا انجام می‌شود. این دسته از معاملات را معاوضه می‌نامند که البته شکل امروزی‌تر به خود گرفته و زیر نظر قانون انجام می‌شوند. معاوضه اگر در حوزه مسکن صورت بگیرد، به آن معاوضه ملک می­­‌گویند. شیوه تکامل یافته معاوضه، معاوضه بیع یا همان معامله کالا با پول رایج است. در این مطلب شما را با معاوضه ملک، تفاوت آن با مواضعه بیع و قوانین معاوضه ملک و معاوضه بیع آشنا می‌کنیم.

 نکات ضروری برای صحت هر معامله

 قبل از هر چیز باید به این مسئله توجه داشته باشید که هر نوع معامله‌­ای بر اساس قانون ۱۹۰ مدنی، در صورتی درست است که شرایط زیر در آن رعایت شده باشد:

  • طرفین برای انجام معامله قصد و رضایت کامل داشته باشند. مثلا در صورتی که یکی از طرفین مست باشد معامله باطل است.
  • هردو از اهلیت برخوردار باشند. در قانون این شرط را با ۳ نکته می‌سنجند: بلوغ، عقل و رشد. به عبارت دیگر شخص نابالغ، مجنون یا دارای سن کمتر از ۱۸ سال صلاحیت امضا عقد هیچ معامله‌ای را ندارد.
  • موضوع مورد معامله معین باشد. یعنی طرفین معامله بدانند چه چیزی را معامله می‌کنند و از مقدار و جنس موضوع مورد معامله آگاه باشند.
  • جهت معامله، یعنی هدف طرفین از معامله مشروع باشد.

این قوانین از قوانین معاوضه ملک، محسوب می­‌شوند.

معاوضه ملک چیست؟

در دوره‌های رکود بازار املاک، استفاده از معاوضه املاک، شیوه مناسبی است. معنی لغوی معاوضه مبادله کردن است؛ اما در اصطلاح حقوقی به مبادله کالا به کالا، معاوضه گفته می­‌شود. طبق ماده ۴۶۴ قانون مدنی، معاوضه به عقدی می‌گویند که طی آن یکی از طرفین در ازای مالی، مالی دیگر از طرف مقابل می‌گیرد؛ بدون اینکه مبیع و ثمنی مشخص شود.

برای مثال اگر کسی زمین خود را با خانه مبادله کند این کار معاوضه ملک نامیده می‌شود و آن را خرید و فروش یا معاوضه بیع نمی‌دانند. جالب اینجاست در معاوضه ملک، طرفین خواهان مبادله کالاهایشان هستند و در این میان تعادل خیلی دقیق ارزش اقتصادی کالاها چندان مورد توجه قرار نمی‌گیرد.

قوانین معاوضه ملک

قوانین معاوضه ملک

اوصاف عقد معاوضه

این سه مسئله در عقد معاوضه وجود دارند و بهتر است با این اصطلاحات آشنا شویم.

  • عقد لازم است: این جمله به این معنی است که برای فسخ معاوضه اراده هر دو طرف معامله نیاز است.
  • عقد معوض است: یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.
  • عقد تملیکی است: به این معناست که طرفین هریک مالی را از دست داده و مالک مال دیگری می‌شوند.

عقد بیع

در لغت بیع به معنی خریدن و فروختن آمده؛ اما طبق تعریف ماده ۳۳۸ قانون از بیع، بیع عبارت است از انتقال مالکیت به عوض مشخص. طبق این عبارت معامله در برابر هر عوض، یعنی چه  پول چه کالا و خدمت، بیع است و وجود پول برای اینکه معامله را بیع بدانیم شرط کافی نیست. اینجاست که  تفاوت بین بیع و معاوضه مسئله می‌شود و باید دید که چگونه می‌توان این دو را از هم تمییز داد.

تفاوت معاوضه ملک با معاوضه بیع

معاوضه ملک شباهت زیادی با معاوضه بیع دارد و تفاوت در اینجا اتفاق می­‌افتد که همه احکام معاوضه بیع در آن اجرا نمی‌شود. معاوضه بیع، دارای احکام بسیاری است و در این بین معاوضه یا معاوضه ملک، تنها مواردی از این احکام را از معاوضه بیع به ارث می­‌برند.

راه‌های تشخیص معاوضه از بیع

برای تشخیص معاوضه ملک از معاوضه بیع می‌توان قصد دو طرف معامله را در نظر گرفت. برای مثال اگر طرفین خواهان مبادله دو ملک یا چیز دیگر بدون هیچ امتیازی باشند این تبادل را می‌توان معاوضه در نظر گرفت. اما اگر یکی از موضوعات مورد معامله را مبیع و دیگری را ثمن بدانند معامله مورد نظر بیع است.

اگر غیر از دو کالا، مبلغی سرانه نیز مبادله شود، معیار تشخیص معاوضه از بیع، هدف مشترک طرفین معامله است.  پس به طور کلی می‌توان گفت که قصد طرفین معامله نکته مهمی در تمییز معاوضه ملک از معاوضه بیع است.

تفاوت دیگر این دو عقد این است که در معاوضه یکی از عوض‌ها یا هر ‌دوی آن‌ها می‌توانند عین، منفعت یا حق مالی باشند. در صورتی که مبیع در بیع لزوما عین است.

اطلاعات مندرج در قرارداد معاوضه ملک

  • اولین مطلب مندرج در عقد قرارداد معاوضه ملک، تاریخ روز عقد قرارداد و مشخصات کامل طرفین است.
  • در قسمتی به عنوان عوضین مشخصات کامل ملک‌ها از جمله آدرس دقیق، متراژ و … درج شده و عوض و متعوض را مشخص می‌کنند.
  • قرارداد همچنین شامل توافقات و تعهداتی‌ است که طرفین قرار داد به هم داده‌اند. از جمله زمان تحویل ملک یا تقبل برخی هزینه‌ها و … .
  • شیوه‌ها و مراجع مورد نظر برای حل اختلافات احتمالی ناشی از موارد مفاد قرارداد، در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود.
  • نشانی دقیق طرفین معامله از موارد ضروری است و مالکین موظف‌اند در صورت تغییر آدرس آن را حتما گزارش دهند.
  • تعداد نسخ قرار داد نیز در قرارداد ذکر شده و توسط طرفین به امضا می‌رسد.
قوانین معاوضه ملک

قوانین معاوضه ملک

نکات مهم در معاوضه

  • اگر ملک شما دارای وام (مثل وام مسکن) باشد ممکن است بانک شما را برای فروش ملک قبل از به پایان رسیدن دوره وام جریمه کند. البته شرایط در استان‌ها و بانک‌های مختلف متفاوت است؛ پس بهتر است با مسئولین مالیاتی و مشاور مسکن و امور مالی مشورت کنید.
  • هنگام معاوضه از صحت هویت شخصی طرف قرارداد مطمئن باشید و مدارک شناسایی وی را مشاهده نمایید.
  • پروانه پایان ساخت و گواهی شهرداری ملک مورد نظر را حتما بررسی کنید. البته در صورت سند‌ دار بودن ملک، جای نگرانی در این مورد وجود ندارد.
  • از معامله املاک فاقد سند خود‌داری نموده و همچنین عقد قرارداد را در بنگاه‌های معاملاتی معتبر انجام دهید.
برچسب ها:
پیام بگذارید