سرقفلی، تمام آنچه باید بدانید

سرقفلی

در بازار خریدوفروش املاک به‌ ویژه ملک‌های تجاری حتما واژه سرقفلی به گوشتان خورده است. بسیاری از ما ممکن است طبق عرف و تجربه ساده و گذرایی که داشته‌ایم تنها چیزی که در مورد سرقفلی بدانیم این باشد که مالک ملک، مالک سرقفلی نیست. بسیاری از افراد فعال در بازار و دنیای کسب‌وکار و تجارت به سودی که سرقفلی برای فرد دارد، اشاره می‌کنند. برای مثال بنا بر اعلام بنیاد حقوقی بین‌المللی سنا، یک فرد، برای اجاره مغازه‌ای که یک میلیارد تومان ارزش دارد، ماهیانه ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند درحالی‌که اگر همان فرد ۹۰۰ میلیون تومان از بابت سرقفلی مغازه پرداخت کند، می‌تواند با ماهی ۱۰۰ هزار تومان اجاره از منافع عین مستاجره استفاده کند و اینکه مستأجر حق سرقفلی دارد. سرقفلی دارای شرایط عرفی و قانونی بسیاری است که بهتر است با تمام ابعاد آن آشنا شوید که در صورت انجام معامله به مشکل برنخورده و درگیر پیچ‌وخم‌های قضایی نشوید. در این مقاله این موضوع را به‌ صورت گسترده به شما ارائه خواهیم کرد. با ما در هومگ همراه باشید.

برای اطلاع از قیمت خرید و اجاره مسکن به سایت هومینگ مراجعه کنید

تاریخچه و تعریف سرقفلی

در عرف تجاری ایران سابقه سرقفلی به کمتر از یک قرن پیش مربوط می‌­شود. قوانین مربوط به مالک و مستأجر در سال ۱۳۵۶ به تصویب رسید. مالکان ترجیح دادند به‌جای انعقاد اجاره صرف، سرقفلی ملک تجاری خود را با گرفتن مبلغ قابل‌توجهی، با اجاره‌بهای جزئی ماهیانه واگذار کنند. این شیوه به دلیل سودمندتر بودن روزبه‌روز شایع‌تر شد. به ‌طوری ‌که مالکین به‌جای اجاره دادن ملک خود و گرفتار شدن با محدودیت‌های ناشی از این قانون، مبلغی را که تا حدودی نیز به قیمت ملک نزدیک بود از مستأجر دریافت می‌کردند. از طرف دیگر حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستأجر نیز اغلب اوقات تحت عنوان «سرقفلی» منتقل می‌شد. الزام و شیوع عرفی سرقفلی به حدی بود که اراده قضائی را هم تحت شعاع قرار داد و علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه، سرقفلی واقعی عرفی ‌(سرقفلی به معنای اخص کلمه) نیز تحت شمول این قانون قرار گرفت.

امروزه بیشتر مغازه‌های قدیمی که در مکان‌های ارزشمند و تجاری و بازارها و حتی کوچه خیابان‌های فرعی شهر دارای سند سرقفلی عادی یا رسمی هستند، که بر اساس این اسناد اداره دارایی و شهرداری‌ها دارنده واقعی مغازه را صاحب سرقفلی می‌دانند و اعتبار خیلی از تجار بزرگ نیز همان سرقفلی مغازه است که در برخی موارد حتی ارزش میلیاردی دارد. سرقفلی به مبلغی گفته می‌شود که موجر ملک تجاری، در ابتدای مدت اجاره از مستأجر ملک دریافت می‌کند و طبق قانون در پایان مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر باز می‌گرداند. سرقفلی مبنای حقوقی دارد و قابل نقل‌وانتقال به دیگران است و همچون سایر حقوق معنوی مانند اسم تجارتی، علائم تجارتی و اختراعات خریدوفروش می‌شود. سرقفلی حقی است مالی که قابل‌انتقال یوده و مستأجر می‌تواند با موافقت مالک، محل کسب و تجارت خود را به شخص دیگری واگذار نماید و با انتخاب محل کسب باید حق سرقفلی توسط خود مالک به مستأجر تسلیم شده و بر طبق ماده ۲۱ قانون روابط مالک و مستأجر حق استفاده، پس از فوت مستأجر به وراث قانونی او تعلق می‌گیرد.
به این نکته توجه داشته باشید که اگر در قرارداد یا سند سرقفلی ذکر شود که صاحب سرقفلی اجازه ایجاد کسب‌وکار خاصی را ندارد، صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک نمی‌تواند تغییر شغل دهد؛ زیرا که در این صورت حق سرقفلی خود را از دست می‌دهد و مالک می‌تواند بدون پرداخت هیچ مبلغی بابت سرقفلی درخواست تخلیه ملک را بدهد. همچنین اگر فردی ملکی را از مالک اصلی خریداری کند که دارای مستأجر سرقفلی باشد و این حق به وی انتقال داده‌ شده  باشد تمامی حقوق مالک قبل برای مالک جدید نیز تعریف می‌شود (نه بیشتر و نه کمتر) و مالک جدید ملزم است تمامی توافقات صاحب سرقفلی با مالک قبلی را رعایت کند.

سرقفلی

سرقفلی

قیمتی که برای فروش سرقفلی پیشنهاد می‌شود با توجه به شرایط مختلف ملک می‌تواند متفاوت باشد. عوامل بسیاری بر روی قیمت‌گذاری تأثیر دارد که می‌توان به مرغوبیت محل کسب، شرایط اجاره که در قرارداد باید ذکر شده باشد، طول مدت اشتغال مستأجر در ملک تجاری به کسب و حسن شهرت، وضع محل اجاره از نظر نوع بنا، نوع کسب و پیشه، تزئینات داخلی که به ‌وسیله مستأجر به ‌عمل ‌آمده است، اشاره کرد.

در نظر داشته باشید که صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد، یعنی تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند.

البته صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می‌شود در این مورد حتما با وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.

تفاوت سرقفلی با مالکیت و حق کسب و پیشه و تجارت

مالکیت حق مطلق یک فرد نسبت به ملک است درحالی‌که سرقفلی حقی است که شامل استفاده صاحب این حق از منافع ملک می‌شود به عبارت ساده‌تر سرقفلی یک اجاره با شرایطی بهتر است درحالی‌که مالکیت حقی فراتر از سرقفلی بوده و مالک هر کاری که قانون منع نکرده باشد، می‌تواند با ملک خود انجام دهد.

سرقفلی از اول اجاره حتی به‌محض اتمام ساخت‌وساز مکان تجاری وجود دارد. به ‌طوری ‌که بعد از اتمام ساخت‌وساز مکان‌های تجاری سرقفلی ملک را با جملاتی مانند سرقفلی این ملک به فروش می‌رسد در معرض فروش قرار می‌دهند. درحالی‌که حق کسب و پیشه از ابتدا موجودیت نداشته و به‌ تدریج با فعالیت مستأجر به دست می‌آید. اسقاط حق کسب در ابتدای اجاره از آنجایی‌ که هنوز به وجود نیامده ممکن نیست اما اسقاط سرقفلی با ایراد روبه‌رو نمی‌شود.

سرقفلی بر پرداخت مبلغ در اجاره اول مبتنی است در حالی‌ که مبنای حق کسب و پیشه بستگی به حسن شهرت و جمع‌آوری مشتری و رونق کسب دارد. در اجاره مکان تجاری حتی بدون دریافت سرقفلی ممکن است مستأجر بعد از اتمام مدت اجاره، دارای حق کسب و پیشه و تجارت شود و برعکس قضیه هم صادق است؛ یعنی فردی مکانی را با پرداخت سرقفلی اجاره کند و به ‌عنوان گاراژ از آن استفاده کند در این حالت حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر متصور نیست. میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری‌های محل کسب و رونق کسب‌وکار بستگی دارد در حالی ‌که میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است.

انواع سرقفلی

سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل ‌شده، نوع اول سرقفلی است و این نوع سرقفلی ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی دارد. درواقع حقوق قانونی مستأجر سابق یک محل است که دست‌به‌دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام‌گرفته است. در این شکل، معمولا سرمایه و سرقفلی مستمرا در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستأجر در این‌گونه سرقفلی‌ها، امکان تخلیه ملک تجاری توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد.

نوع دوم سرقفلی واقعی است که در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب‌وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب‌وکار در آنجا را به دست می‌آورد.

 

انتقال حق سرقفلی

از جنبه حقوقی بین انتقال مالکیت ملک و انتقال حق سرقفلی تفاوت فراوان وجود دارد. به‌خودی‌خود صاحب سرقفلی حق انتقال سرقفلی به فرد دیگری، چه در قالب انتقال مستقیم و چه در قالب وکالت‌نامه را ندارد، مگر اینکه در سند سرقفلی این حق -به‌عنوان انتقال به غیر- به او واگذار شده باشد. در غیر این صورت تمام حق سرقفلی مغازه یا نصف آن از وی سلب خواهد شد. ممکن است این سؤال پیش بیاید که چگونه باید تشخیص دهیم قرارداد بیع واقع‌شده یا حق سرقفلی منتقل‌ شده است؟ به دو نکته مهم در این زمینه باید دقت کنید. اول اینکه انتقال‌دهنده سرقفلی باید مالک خود ملک باشد. دوم هم این است که آن ملک مستأجر نداشته باشد. در قانون ایران بدون رابطه استیجاری فرض وجود سرقفلی منتفی است. به زبان ساده اینکه یک نفر نمی‌تواند هم مالک ملک باشد و هم مستأجر آن، بنابراین مالک ملک هیچ‌گونه حقی در انتقال سرقفلی ندارد. حق سرقفلی تنها می‌تواند از مستأجر قبلی به مستأجر بعدی منتقل شده و مالک در این زمینه هیچ حقی ندارد اگر حق سرقفلی منتقل شود، انتقال گیرنده مستأجر جدید محسوب می‌شود و همه قواعد راجع به یک مستأجر برای او حکم می‌کند اما در صورت انتقال اصل مالکیت، انتقال گیرنده مالک ملک محسوب می‌شود، اعم از اینکه برای ملک مستأجر وجود داشته باشد یا نداشته باشد. البته در صورتی ‌که برای ملک مستأجر صاحب حق سرقفلی وجود داشته باشد، مالک جدید نمی‌تواند در منافع ملک تصرفی داشته باشد.

انتقال حق سرقفلی

انتقال حق سرقفلی

دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد. برای انتقال سرقفلی لازم است که به موارد زیر دقت کنید. اطلاع رسانی  به مالک یکی دیگر از فاکتورهای بسیار مهم است. بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.
اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت وی، در صورتی‌ که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستأجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به‌ صورت قانونی به انتقال سرقفلی اقدام کند.
توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: در صورتی ‌که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر. در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.
در زمینه انتقال سرقفلی باید بدانید که انواع مختلفی از انتقال وجود دارد از قبیل انتقال اختیاری (با میل مالک سرقفلی به غیر منتقل می‌شود)، انتقال قهری (بعد از فوت مالک سرقفلی به ورثه او منتقل می‌شود)، انتقال قضایی (حکم انتقال توسط مقام قضایی صادر می‌شود).

انتقال سرقفلی حتما باید با سند رسمی صورت پذیرد و درصورتی‌که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند.

برای اینکه مالک ملک تجاری حق انتقال سرقفلی به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به‌صراحت در سند ذکر شود «حق انتقال به غیر را دارد.»

اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و رسیدگی به تخلف آن‌ها به عهده دادگاه و مراجع قضایی است. اجاره دادن سرقفلی مغازه نیز انتقال سرقفلی محسوب می‌شود. در صورت انجام این کار مالک می‌تواند ملک را بنا بر شرایطی تخلیه نماید. بین هر مالک و مستأجری، در ملک تجاری قبل از انتقال حق سرقفلی توافقاتی انجام می‌شود که عدم انجام این توافقات خلاف قانون موجر و مستأجر محسوب می‌شود. در صورت پیش آمدن این موارد، مالک حق دارد اقدامات قانونی علیه صاحب سرقفلی مغازه انجام دهد.

این مقاله از هومگ موردپسند شما قرار گرفته است؟

برچسب ها:
پیام بگذارید