آیا مستاجر می تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟

ادعای مالکیت مستأجر

گاهی در اطراف خود دیده‌اید که مالک یک ملک تجاری یا مسکونی از بستن قراردادهای طولانی ‌مدت با مستأجر خود سر باز می‌زند و اعتقاد دارد که ماندن طولانی‌ مدت یک مستأجر در املاک اجاره داده ‌شده‌ او ممکن است منجر به ادعای مالکیت مستأجر شود و ممکن است بخواهد که املاک اجاره رفته‌ او را از چنگش دربیاورد. به همین دلیل است که برخی صاحبان ملک املاک اجاره‌ای، قراردادهای طولانی‌مدت، بیشتر از دو سال، با مستأجرین خود نمی‌بندند و اغلب آن‌ها بعد از دو یا سه سال مستأجر خود را جواب کرده و از او می‌خواهند تا املاک اجاره داده ‌شده را تخلیه کند و هیچ دلیل منطقی‌ای برای این کار ندارند؛ حتی اگر مستأجر تاکنون هیچ تأخیری در پرداخت اجاره نداشته باشد و هیچ‌گونه ضرری به املاک اجاره‌ای مورد نظر وارد نکرده باشد.
بستن قراردادهای طولانی‌‌مدت در اکثر مواقع به نفع مستأجرین املاک تجاری و مسکونی است و جابه‌جایی‌های مکرر و تعدد مستأجرین حتی گاهی می‌تواند به ملک آسیب وارد کند. پس چرا بعضی صاحبان ملک املاک اجاره‌ای با این‌ وجود ترجیح می‌دهند تا قراردادهای بیشتر از یکی دو سال با مستأجرین خود نبندند و سر سال آن‌ها را جواب کنند و از حق مالکیت مستأجر واهمه دارند؟

آیا این حق مالکیت مستأجر حقیقت دارد؟
آیا یک مستأجر بعد از سال‌ها اجاره‌ یک ملک، می‌تواند ادعای مالکیت مستأجر را داشته باشد؟
اگر این ادعا صحت دارد باید چه زمانی از اجاره‌ی املاک اجاره‌ای گذشته باشد؟
آیا در این صورت مالک اصلی دیگر حقی بر املاک اجاره رفته شده ندارد؟
چه درصدی از سهم املاک اجاره‌ای به‌عنوان حق مالکیت مستأجر به مستأجر می‌رسد؟
حق مالکیت مستأجر فقط برای املاک اجاره داده‌ شده تجاری است یا به املاک اجاره‌ای مسکونی هم تعلق می‌گیرد؟

این‌ها سؤالاتی هستند که هر یک از مستأجرینی که سال‌هاست یک ملک را اجاره کرده‌اند، ممکن است بپرسند. ما در این مقاله به تک‌تک این سؤال‌ها پاسخ‌ خواهیم داد و تمام شرایط و قوانین مربوط به‌ حق مالکیت مستأجر را توضیح داده و تمام ابهامات را رفع می‌کنیم.

قبل از بیان هر نکته‌ای، باید این را بدانید که در مورد حق مالکیت مستأجر برای املاک اجاره‌ای در ایران، دو قانون در سال‌های مختلف وضع ‌شده که بسته به این موضوع که قرارداد اجاره املاک اجاره داده شده در چه سالی نوشته‌ شده باشد، قوانین فرق می‌کند. در ابتدا به صورت جداگانه هر کدام از این قوانین را بررسی می‌کنیم.

جستجوی ملک در هومینگ

قانون وضع‌شده‌ی حق مالکیت مستأجر در سال ۵۶

ادعای مالکیت مستأجر

ادعای مالکیت مستأجر

در سال ۵۶ قانونی برای حق مالکیت مستأجر وضع شد مبنی بر اینکه اگر مستأجری یک ملک اجاره‌ای تجاری را با سرقفلی اجاره کرده و در آن به تجارت خود بپردازد، بعد از گذشت مدتی زمان مشخص ‌شده در قرارداد و با پایان یافتن قرار داد می‌تواند با ادعای حقی با عنوان حق کسب و پیشه یا حق تجارت ادعای ایجاد نام تجاری در ملک مورد نظر را نموده و از صاحب‌ ملک برای فروختن حق نام تجاری خود مبلغی را طلب کند.

در این شرایط زمانی که صاحب املاک اجاره ای از مستأجر می‌خواهد تا ملک اجاره‌ای را تخلیه کند، مستأجر ادعای مالکیت مستأجر کرده و از او مطابق با نرخ مصوب شده‌ روز توسط کارشناسان، مبلغی را طلب می‌کند و در صورت عدم پرداخت این مبلغ توسط صاحب ‌ملک، درصدی از املاک اجاره داده‌شده به مستأجر تعلق می‌گیرد که این مقدار هم بستگی به نظر کارشناسان دارد.
برای ادعای مالکیت مستأجر مطابق با قانون سال ۵۶ هیچ زمان خاصی تعریف ‌نشده بود و مستأجر چه بعد از گذشت یک مدت طولانی و چه حتی قبل از گذشت یک سال می‌توانست ادعای مالکیت مستأجر را داشته باشد و برای نام تجاری‌ای که در آن ملک ایجاد کرده، سهم یا مبلغی را طلب کند. به این نوع معامله، فروش سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه گفته می‌شود.
در قانون سال ۵۶ مستأجر بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای بابت سرقفلی می‌توانست ادعای مالکیت املاک اجاره‌ای را داشته باشد و مالک هم تحت هر شرایط موظف به پرداخت بود. اما با وضع قانون سال ۷۶ شرایط تغییر کرد و این قانون در حال حاضر تنها مشمول کسانی می‌شود که قرارداد خود را ما بین سال‌های ۵۶ تا ۷۶ نوشته باشند و در غیر این صورت مشمول قانون سال ۷۶ می‌شوند.
اما نکته‌ای که مغازه‌داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه) را خریداری کرده‌اند باید بدانند این است که سرمایه و سرقفلی آن‌ها همواره در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستأجر در این‌گونه سرقفلی‌ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه‌ای را در مغازه‌داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد، چراکه مالکین در صورتی می‌توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستأجر انجام ‌شده باشد. بنابراین تا زمانی که مستأجر تمام مقررات سرقفلی را موبه‌مو رعایت می‌کند خطر سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد.

قانون وضع‌شده‌ حق مالکیت مستأجر سال ۷۶

قوانین مالکیت مستاجر

قوانین مالکیت مستاجر

در این قانون شرایط کمی به نفع صاحب املاک اجاره داده‌شده تغییر یافت. در قانون سال ۷۶ مستأجر تنها زمانی می‌تواند ادعای مالکیت مستأجر برای حق کسب، تجارت یا پیشه‌ خود را داشته باشد که در ابتدای بستن قرارداد, علاوه بر پرداخت مبلغ ودیعه، مبلغی را هم به‌عنوان بهای سرقفلی به مالک املاک اجاره‌ای پرداخته باشد.

در این صورت در هنگام تخلیه املاک اجاره داده ‌شده مستأجر مبلغی را مطابق با نرخ روز که توسط کارشناسان تخمین زده ‌شده را بابت فروش سرقفلی از صاحب املاک اجاره‌ای طلب می‌کند و علاوه بر مبلغ ودیعه، مبلغ سرقفلی را به نرخ روز از صاحب‌ملک طلب می‌کند. به این معامله، سرقفلی واقعی گفته می‌شود که مالک املاک اجاره داده‌شده، بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب‌وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب‌وکار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.

آیا قانون حق مالکیت مستأجر مشمول املاک اجاره‌ای مسکونی هم می‌شود؟

هیچ‌گونه املاک مسکونی‌ سرقفلی ندارند و شما نمی‌توانید سرقفلی یک‌خانه‌ مسکونی را بخرید. بنابراین هرچقدر هم قرارداد اجاره‌ی شما طولانی‌ مدت باشد، شما نمی‌توانید ادعایی بابت حق مالکیت مستأجر املاک اجاره‌ای مسکونی را داشته باشید.
مغازه‌داران و کسبه قبل از خرید هرگونه سرقفلی باید تمامی شرایط مربوط به سرقفلی واقعی را بدانند و کسانی هم که قراردادشان مربوط به سال‌های ۵۶ تا ۷۶ بوده باید با مراجعه به مشاوران حقوقی، از تمامی حق‌ و حقوق خود آگاه شوند تا برایشان در هیچ صورت و هیچ زمانی مشکل پیش نیاید.

چنانچه در مورد حق مالکیت مستأجر برای املاک اجاره‌ای خود سوالاتی دارید، این مقاله را مطالعه کنید. ما در این مقاله به تک‌تک این سؤال‌ها پاسخ‌ خواهیم داد و تمام شرایط و قوانین مربوط به‌ حق مالکیت مستأجر را توضیح داده و تمام ابهامات را رفع می‌کنیم.

برچسب ها:
نظرات وبلاگ

سلام ، پدر بنده یه وکالت تام به برادرم داده بود برای ساخت ساز توی زمینش حالا بعد از ساخته شدن آپارتمان یکی از واحد هارو به بنده فروخته به صورت قلنامه ای فروخته آیا برادرم و خواهر و برادر های دیگرم میتوانند بعد فوت پدرم ادعای ارث کنند و خانه را از بنده بگیرند

بله از آنجایی که پدرتون در قید حیات هستن و وکالت دادن به برادر شما ، سهم سایرین در زمین و بنای ساخته شده در اون محفوظ هستش

سلام
پنج سالونیم است خادم مسجدم میخاهند بیرونم کنند آیا کاری از من بر می آید

بله حق و حقوقی به عنوان خادم و سرایدار دارید از طریق مشاورین حقوقی پیگیری کنید قضیه رو

سلام الان هست ساله تو یک خونه مستاجر هستم حق وحقوق را هر سال دادم وقت اول سال که اجازه کردم قراردادبود بعدش پشته قراردبین خودمان نوشتیم بدونه شاهدخونه خرج وتمیر کردم الان بعد هشت سال میگه تخلیه کنم آیا در این مورد حق حقوق دارم یا نه ؟

از طریق قانون و شهادت همسایه ها امکان پیگیری هست. از مشاور حقوقی کمک بگیرید

۱۶ سال پیش طبقه سوم منزل حود را به باجناق خود دادم که ساکن شود اکنون ادعای مالکیت میکند و صبقه مذکور را اجاره داده ایا حق داشته

سندی از ملک خود دارید؟ اگر سند مالکیت دارید از طریق مراجع قضایی پیگیری کنید

۱۶ پیش طبقه سوم خودرا بدون اجاره نامه در اختیار باجناق خود قرار دادم اکنون نامبرده همان طبقه را به شخص سوم اجاره داده و ادعای مالکیت میکند ایا ادعای نامبرده قانونیست

سندی از ملک خود دارید؟ اگر سند مالکیت دارید از طریق مراجع قضای پیگیری کنید

درود بر شما خانه ای را اجاره کرده ام که پس از یک سال مشخص شده مشاور املاک خانه ای بی صاحب را به ما اجاره داده است تکلیف بنده چیست؟ آیا وجددا باید با ایشان قولنامه بنویسم یا خیر؟ چطور صاحب اصلی خانه را پیدا کنم؟

اگر مشاور املاک هیچ وکالتی از صاحب خانه نداشته باشد می توانید پیگیری حقوقی کنید
از مشاور حقوقی کمک بگیرید

سلام .ده سال یک مغازه را از یک نفر اجاره کردم وفقط اجاره ماهیانه بهش دادم. و اونجا کار کردم بعد۱۰سال میگه خالی کن.در ضمن توی این ۱۰سال هیچ قراردادکتبی نداشتیم به جز یک یا دوسال اول.حالا میتونم ادعای حق مستاجر داشته باشم یا نه.

سلام
از طریق شهادت کسبه همسایه امکان پیش بردن کار هست
از یک مشاور کمک بگیرید

سلام
من پارسال یک خانه در مشهد خریدم که آن خانه قولنامه ای است همه مدارک و اسنادش را گرفتم برگشتم دانمارک و دایی ام را وکیل گرفتم برای اجاره دادن و مستجر آوردن آن خانه دو تا مغازه داره و دو تا واحد آپارتمان داره .یک هفته پیش به بانگاهی زنگ زدم که مشتری بیار میخواهم خانه را بفروشم .دایی من داخل آن خانه رفته و یک طبقه و‌دو تا مغازه را به اجاره داده از پارسال تا حالا یک تومان هم پول و اجاره برایم واریز نکرده .خلاصه من تصمیم گرفتم که خانه را بفروشم ولی دایی من کسی را راه نمیده که بیاد ببینه میگه خانه مال خود منه .من که تو دانمارک زندگی میکنم و همه مدارک و اسناد خانه پیش خودم است .و حالا تعطیلی ندارم که بیام تا من بیام ایران میترسم صاحب نشه .من باید چی کاری کنم در باره این مشکلم

مراحل رو از طریق یک وکیل معتمد پیش ببرید و یا اینکه حضور خودتون رو نیاز داره

سلام…
من یه خونه رهن کردم توی اندیشه شهریار،مهر پارسال قراداد تموم شده اما از اون زمان تا به الان صاحب ملک با وجود پیگیری های مکرر برای تحویل مبلغ رهن و تخلیه مراجعه نکرده حتی در این مورد املاک هم هیچ وکالتی از اون آقا ندارد و تحویل ملک را منوط به حضور مالک دانسته.‌.
این نکته هم ذکر کنم که صاحب ملک خارج از ایرانن و تمام راه های دسترسی قطع کردند….
در این شرایط تکلیف مستاجر چیه؟
خسارت ناشی از عدم برگشت مبلغ رهن چ میزانه؟
مبلغ رهن ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

تمام پیگیری ها خودتون رو مستند کنید. از طریق مراجعه قضایی و مشاوره حقوقی کار رو پیش ببرید

با سلام من مالک ۴ دنگ از خانه ای هستم و شریک مالک ۲ دنگ دیگر ، این خانه در دست مستاجر است با اجاره پایین نسبت به نرخ منطقه
من میخواهم قرار داد را با مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره فسخ کنم و ملک را به با قیمت بیشتری اجاره بدهم ولی شریکم موافق نیست چکار باید بکنم با توجه به اینکه سهم من بیشتر است آیا میتوانم قرارداد جدیدی را که شریکم با آنها میبندد امضا نکنم و بعدا خسارت بگیرم ؟
با تشکر

در هر صورت باید رضایت هر دو شریک فراهم شود و میزان سهم شما تعیین کننده نیست

سلام من برای چهارومین سال میخام مغازمو به همون اقا اجاره بدم و خودمون بین خودمون با دوتا مغازه دار همسایه که شاهد بودن نوشتم گفتم ببینم این اقا نمیتونه بگه ادعا که سرقفلی شکایت کنه من رهن گرفتم و اجاره واقعا ترسیدم میشه راهنمایی کنید

اگر قراردادی با شاهد ثبت شده خیر دیگه امکان شکایت ندارن

قانون گذار باید قانون رو به بنگاه داران واداره اسناد گوشزد نموده ودر اجاره نامه قید گرداند،تا بنگاهداران ،و…موجر رو اگاه کنند.

پیام بگذارید