املاک هومینگ

عوامل تعیین کننده اجاره بهای خانه و آپارتمان چیست؟زمان تقریبی مطالعه: 7 دقیقه

آیا تابه‌حال وقتی در بنگاه‌های شهر، با مشاورین املاک یا صاحبان ملک و آپارتمان، برای اجاره املاک مسکونی مشغول چانه زدن بوده‌اید، به این موضوع فکر کرده‌اید که نحوه تعیین بهای رهن و اجاره آپارتمان به چه صورت است؟ این سؤال برای شما هم پیش‌آمده که اجاره مسکن دستخوش چه پارامترهایی می‌شود؟ قاعدتاً باید ضوابط و قوانینی برای تعیین اجاره املاک وجود داشته باشد، حال اینکه صاحبان ملک و بنگاه‌های اجاره املاک مسکونی چقدر به این قوانین پایبند هستند جای بررسی و نظارت دارد.
این روزها با شروع فصل پاییز و مدرسه‌ی دانش آموزان، که در رکود بازار رهن و اجاره املاک مسکونی بی‌تأثیر نیست، و با توجه به این موضوع که بازار اجاره مسکن هرسال از نخستین روزهای خرداد وارد فصل اوج جابجایی‌ها می‌شود و درنتیجه بیشترین افزایش نرخ اجاره در این زمان اتفاق می‌افتد؛ کمی به تعادل رسیده و روند نسبتاً ثابتی را تجربه می‌کند. ولی کماکان صاحبان املاک مسکونی نرخ‌هایی را برای واحدهای اجاره‌ای خود در نظر گرفته و پیشنهاد می‌دهند که تعجب و البته نااُمیدی بسیاری از مستأجران را به دنبال دارد. شاید افزایش قیمت دلار درروند افزایش اجاره املاک مسکونی تأثیرگذار بوده باشد، چراکه صاحبان املاک اجاره‌ای به بهانه شرایط جدید اقتصادی قیمت اجاره املاک را نیز افزایش داده‌اند.
در این مقاله قصد داریم که در مورد «عوامل تعیین‌کننده اجاره املاک مسکونی» به مواردی از این قبیل اشاره‌کنیم:

  • مبلغ رهن و اجاره املاک مسکونی چگونه محاسبه می‌شود؟
  • عوامل تأثیرگذار در تعیین بهای رهن و اجاره مسکن چیست؟

واقعیت این است که با توجه به کاهش قدرت خرید مسکن در کلان‌شهرها و رشد فزاینده قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند اجاره‌نشینی در تهران و سایر شهرهای بزرگ به‌شدت افزایش‌یافته است. این در حالی است که میزان اجاره‌نشینی در سایر کشورهای جهان نیز روند رو به رشدی داشته است.

مبلغ رهن و اجاره املاک مسکونی چگونه محاسبه می‌شود؟

تعیین اجاره مسکن عموماً از طرف مشاورین املاک و صاحبان ملک به‌صورت تخصصی یا با توجه به انصاف صاحب‌ملک انجام می‌شود. اما اگر این بار که برای رؤیت ملکی جهت اجاره آپارتمان رفتید و قصد داشتید خودتان بهای اجاره آپارتمان را محاسبه کنید کافی است که پیش از هرچیز قیمت کلی آپارتمان موردنظرتان را با توجه به مساحت، امکانات و منطقه‌ای که در آن قرارگرفته است و عمر ساختمان برآورد کنید. در این صورت اگر برای مثال یک‌خانه ۱۰۰متری، به ازای هر متر ۱میلیون تومان قیمت داشته باشد، مبلغ رهن آنچه میزانی باید باشد؟

قبل از هر اقدامی برای اجاره آپارتمان باید شرایط اجاره مسکن در محله و منطقه موردنظرتان را بررسی نمایید، این شرایط بعضاً از محله ای به محله‌ی دیگر تفاوت‌های چشمگیری دارد.

میزان مبلغ رهن یک‌خانه در بازار فعلی رهن و اجاره املاک مسکونی معمولاً مبلغی بین ۱/۵ یا ۱/۶کل قیمت آن خانه است. البته این میزان با عدد عمر ملک رابطه مستقیم دارد، یعنی اگر خانه نوساز باشد گاهی مبلغ رهن۱/۴ قیمت خانه نیز در نظر گرفته می‌شود، اما اگر عمر ملک چندین ساله باشد میزان ۱/۶ قیمت خانه برای رهن پیشنهاد می‌شود. بنابراین عدد رهن خانه ۱۰۰متری و ۱۰۰میلیون تومانی مثال ما، می‌تواند رقمی بین ۱۷میلیون تومان تا ۲۵میلیون تومان باشد.
نکته‌ای که وجود دارد این است که اغلب صاحبان ملک تمایل به اجاره املاک خوددارند؛ چراکه در این روش هم مبلغی را به‌عنوان ودیعه دریافت می‌کنند و هم اینکه به‌صورت ماهانه مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها در نظر می‌گیرند. در این حالت باید روش محاسبه ترکیبی (رهن+اجاره)را بررسی کنیم.

دوباره به همان مثال خانه ۱۰۰متری نوساز ۲۵میلیون تومانی اشاره می‌کنیم؛ فرمول محاسبه مبلغ رهن و اجاره آپارتمان ۱۰۰ متری نوساز به این صورت است که ابتدا مبلغ رهن کامل را طبق قاعده بالا حساب می‌کنیم، سپس به ازای هر یک‌میلیون تومان رهن،رقمی حدود ۳۰هزار تومان اجاره در نظر می‌گیریم. بنابراین خانه مثال ما که ۲۵میلیون مبلغ رهن کاملش می‌باشد، اجاره آن ۲۵×۳۰=۷۵۰ معادل هفتصد و پنجاه‌هزار تومان است.
حالا اگر صاحب‌ملک خانه‌۱۰۰متری مثال برای رهن و اجاره آپارتمان رقمی معادل ۱۰میلیون تومان رهن و ۶۰۰هزارتومان اجاره را پیشنهاد دهد منصفانه است؟ در این حالت وقتی از ۲۵ میلیون تومان رهن کامل، ۱۰میلیون تومان آن برای مبلغ ودیعه در نظر گرفته‌شده است و ۱۵میلیون تومان مابقی باید به‌عنوان اجاره پرداخت شود، به این صورت ۱ ۵×۳۰=۴۵۰ محاسبه می‌شود. مبلغ عدد پیشنهادی صاحب‌ملک تا میزان محاسبه‌شده با توجه به قدرت چانه‌زنی و تخفیف شما قابل‌تغییر است!
در آشفته بازار اجاره مسکن طی دو سه سال گذشته، بنا به دلایلی چون کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از صاحبان ملک تمایل بیشتری به دریافت اجاره ماهیانه از مستأجران نشان داده‌اند و این باعث افزایش فشار بر اجاره‌نشینان شده است.

چگونگی تعیین اجاره بهابه میزان نرخ سود بانکی وابستگی شدید دارد.

عوامل تأثیرگذار در تعیین بهای رهن و اجاره مسکن چیست؟

نتایج تحقیقاتی در زمینه عوامل تأثیرگذار در تعیین بهای رهن و اجاره مسکن نشان داده است که ویژگی‌های اقتصادی خانوار، ازجمله درآمد، قیمت واحد مسکونی، سطح اجتماعی و طبقاتی خانوار، ویلایی یا آپارتمانی بودن، چگونگی دسترسی به مراکز تفریحی و آموزشی، زمان و هزینه‌های رفت‌وآمد، از عوامل تعیین‌کننده دراین‌باره هستند.
بر اساس یافته‌های این تحقیق اثبات‌شده است که رفتار و ترجیحات خانوارهای محلات مختلف، یکسان نیست؛ برای مثال افزایش قیمت و اجاره‌بها در محلات باارزش معاملاتی پایین، اثر منفی بر انتخاب داشته، ولی در محلات باارزش بالاتر، به‌عنوان بهبود کیفیت واحد مسکونی، تلقی شده و احتمال انتخاب، افزایش‌یافته است، همچنین گرایش به واحدهای آپارتمانی در محلات باارزش بالا، بیشتر از محلات ارزان‌قیمت است.

قیمت کلی ملک عامل بسیار مهمی در رابطه با تعیین میزان نرخ اجاره املاک مسکونی است.

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در بخشی از ارائه نظر خود در مورد نرخ اجاره‌بهای سال ۹۷ تأکید کرده است که: بخشی از بی‌ثباتی و عدم هماهنگی در رشد نرخ اجاره املاک وجود سوداگران و رفتار واسطه مآبانه مشاورین و صاحبان املاک است که باعث رشد قیمت حباب گونه و افزایش منطقه‌ای نرخ اجاره مسکن می‌شود.

در ادامه بررسی عوامل تأثیرگذار در بهای رهن و اجاره مسکن به نکات زیر نیز اشاره می‌کنیم:

متراژ و مساحت کلی واحد مسکونی که کاملاً و روشن است. هرچقدر میزان فضای به کار گرفته‌شده در ساخت واحد مسکونی بیشتر باشد، امکانات و طراحی ویژه‌ای هم به لحاظ ساختمانی و هم ازنظر دکوراسیون و زیبایی وجود خواهد داشت. بنابراین اجاره املاک کم متراژ با توجه به نیازتان ارزان‌تر و البته مقرون‌به‌صرفه تر خواهد بود.

سن و سال ساخت و میزان فرسودگی یا نوسازی واحد مسکونی نیز در محاسبه و تعیین مبلغ رهن و اجاره آپارتمان تأثیر دارد، چراکه استقبال مستاجرین همواره از سکونت در واحدهای نوساز و تمیز بیشتر است. از طرفی خانه‌های نوساز با توجه به استفاده از متریال جدید بازار دارای زیبای ظاهری بیشتری نسبت به خانه‌های قدیمی و کهنه‌ساز هستند.

تعداد طبقات و واحدهای مسکونی نیز حائز اهمیت است، معمولاً مجتمع‌های تک‌واحدی بهترین گزینه برای اجاره آپارتمان هستند. اینکه در هر طبقه یک واحد مسکونی قرار داشته باشد باعث حفظ بیشتر حریم شخصی ساکنین شده و البته در تعیین اجاره آپارتمان بی‌تأثیر نخواهد بود. معمولاً آپارتمان‌های خیلی شلوغ، با راهروهای پر رفت‌وآمد و سروصدای زیاد، گزینه مناسبی برای انتخاب اغلب مستأجران نخواهد بود.

کیفیت نقشه ساختمان به این معناست که آپارتمان ۵۰متری شما مهندسی و کارشناسانه طراحی و ساخته‌شده باشد. اینکه آپارتمانی بزرگ‌تر و دل‌بازتر به نظر برسد و اصطلاحاً خوش نقشه و بدون پرتی باشد نیز یکی از گزینه‌هایی است که در تعیین قیمت اجاره املاک مسکونی مؤثر است.

کیفیت مصالح و متریال به کار برده شده در نمای ساختمان و از همه مهم‌تر فضای داخلی خانه یکی از مواردی است که به‌سرعت قابل‌مشاهده است. کیفیت مصالح و انتخاب گزینشی تجهیزات و وسایل به‌کاربرده شده در ساخت از مواردی است که در آپارتمان‌های بساز بفروشی کمتر دیده می‌شود. بنابراین کیفیت مصالح و از طرفی شخصی‌ساز بودن آپارتمان در افزایش نرخ اجاره‌بها تأثیر دارد. وضعیت مقاومت در برابر زلزله و حوادث غیرمترقبه و همچنین وجود سیستم اطفای حریق هم می‌تواند به بالا بودن بهای اجاره املاک مسکونی کمک کند.

نکته مهمی که فارغ از عوامل جزئی تاثیر در نرخ اجاره املاک مسکونی وجود دارد، نرخ عمومی تورم و عدم توازن بین عرضه و تقاضا است.

منطقه و محله مناسب و وضعیت فرهنگی و اجتماعی مساعد اهالی ساختمان مسکونی و همسایگان نیز نکته‌ای قابل‌تأمل و مؤثر درب‌های اجاره املاک مسکونی است. نرخ اجاره بهای در محله‌هایی با ضعف در میزان فرهنگ و سبک و سیاق متفاوت رفتاری عمدتاً کمتر می‌باشد و باعث کاهش نرخ اجاره املاک مسکونی می‌شود. محله‌های باکیفیت بر ارزش خانه می‌افزاید، درنتیجه محله‌های خوب و درحال‌توسعه طرفداران بیشتری دارند. بعضی مکان‌ها و محله‌ها دائماً در حال رشد و پیشرفت هستند درحالی‌که بعضی محله‌ها به لحاظ سابقه تعریف مناسبی ندارند.

دسترسی به امکانات رفاهی مثل مراکز خرید و مراکز فرهنگی، دستیابی به معابر اصلی به‌راحتی و بافاصله کم، مجاورت خطوط حمل‌ونقل عمومی مترو. خطوط اتوبوس تندرو (BRT) و عدم قرارگیری در محدوده طرح ترافیک و طرح زوج و فرد نیز می‌تواند به‌عنوان یک امتیاز محسوب شده و در افزایش نرخ بهای اجاره آپارتمان تأثیر گذارد.

وجود یا عدم وجود پارکینگ، آسانسور و انباری، نصب دوربین‌های مداربسته در مکانهای مشترک بین ساکنین، سیستم شوتینگ زباله و…. امکاناتی از این قبیل می‌تواند دلیلی برای افزایش اجاره املاک مسکونی باشد.سرسبز بودن و مشجر بودن خیابان، نزدیک نبودن به اتوبان‌ها یا بزرگ‌راه‌ها به علت صدا و آلودگی، داشتن انشعابات ۵ گانه و خدمات شهری مناسب نیز از مزایای یک واحد اجاره ایست و در افزایش نرخ اجاره آپارتمان بی‌تأثیر نیست. برای اجاره آپارتمان در تهران یا هر شهر دیگری انتخاب یک بنگاه املاکی معتبر و مطمئن نقش مهمی در موفقیت شما دارد چراکه باعث می‌شود تا مبلغ قرارداد و مبلغ اجاره مسکن منصفانه تعیین شود.

این نکته را نیز فراموش نکنید که تمام موارد تأثیرگذاری که در بالا به آن‌ها اشاره شد گرچه می‌توانند در کاهش و افزایش نرخ بهای اجاره املاک مسکونی تغییراتی ایجاد کنند، اما شما نباید به‌راحتی تسلیم عوامل این‌چنینی و توضیحات مشاورین املاک و صاحبان ملک شوید، بهتر است بعد از مشاهده و بررسی ملک با استفاده از قدرت چانه‌زنی خودتان مبلغ پیشنهادی خودتان را اعلام کرده و تلاش کنید رقم نهایی اجاره اپارتمان موردنظرتان را کاهش داده و به رقم خودتان نزدیک کنید.

برچسب ها:
نظرات وبلاگ

همه اینا درست اما الان دیگه خیلی سلیقه ای شده
هر کسی خونه ش رو هر چقدر میخواد میذاره برای اجاره
مستاجرهای بیچاره هم راهی ندارن جز پرداخت این مبالغ

پیام بگذارید