املاک هومینگ

آغاز بازار داغ اجاره و چالش اجاره بهازمان تقریبی مطالعه: 3 دقیقه

اجاره بها

افزایش قیمت مسکن باعث رشد اجاره‌بها در تهران و سایر شهرهای کشور شده است، این مطلبی است که کارشناسان و مشاورین املاک مطرح می‌کنند.

به نقل از خبرگزاری ایسنا، با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، بازار اجاره در مسیر صعود قیمت قرار گرفته و بر اساس مشاهدات میدانی، نرخ‌های اجاره در دو هفته اخیر ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته است. معاملات انجام شده نیز نشان می‌دهد نرخ اجاره آپارتمان‌های کمتر از ۵ سال ساخت در شمال تهران متری ۶۰ تا ۹۰ هزار تومان، مناطق میانی ۴۰ تا ۶۰ هزار تومان در هر متر مربع و مناطق جنوبی ۲۰ تا ۴۰ هزار تومان در هر متر مربع است. هرچند در بعضی موارد بر اساس موقعیت خانه، قراردادهای اجاره با نرخ‌های بالاتر منعقد می‌شود.

براساس آمار بانک مرکزی قراردهای خرید و فروش مسکن در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۳۶ درصد کاهش داشته است.

انتظار می‌رفت که افزایش قیمت‌های خرید و فروش بازار را به سمت اجاره‌نشینی ببرد و با افزایش تقاضا در این بخش قیمت‌ها بشکند ولی در عمل و با اطلاعاتی که مشاورین املاک ارائه می‌دهند این اتفاق رخ نداده است.

مشاورین املاک اعتقاد دارند با نزدیک شدن به فصل اجاره و تابستان قیمت اجاره‌بها بازهم افزایش داشته باشد زیرا مالکینی که نتوانسته‌اند ملک خود را به فروش برسانند سعی می‌کنند از طریق اجاره دادن ملک خود این زیان را کاهش دهند.

طبق آمار بانک مرکزی از بازار مسکن در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ اجاره بها در شهر تهران ۲۳ درصد و در کل کشور ۲۰ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل افزایش داشته است. با این وجود دفاتر مشاور املاک از افزایش ۵۰ درصدی نسبت به سال قبل خبر می‌دهند که البته این رقم نیز کمتر از نصف رشد قیمت خرید و فروش است. اما به دلیل پایین بودن توان اقتصادی اقشار اجاره‌نشین، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در سال جاری با کوچ طبقاتی مواجه شویم. سلمان خادم‌المله کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: با توجه به اینکه مسکن کالای ناهمگن محسوب می‌شود شاید در سال جاری افزایش بیش از ۳۰ درصد اجاره بها را نیز شاهد باشیم. خروجی این روند به کوچ طبقاتی منجر می‌شود. یعنی کسانی که در مناطق شمال شهر اجاره نشین هستند به مناطق میانی می‌روند. اجاره‌نشین‌های وسط شهر به نقاط پایین مهاجرت می‌کنند و پایین شهری‌ها به بیرون از شهر پرتاب می‌شوند.

مهاجرت بزرگ

وزارت راه‌ و شهرسازی برای ساماندهی بازار چه برنامه‌ای دارد؟

اما بر اساس متن پیش‌نویس لایحه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در صورتی که مدت قرارداد اجاره از دو سال کمتر نبوده و هم‌چنین افزایش اجاره‌بها بیش‌تر از نرخ رشد اجاره بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره بها» نباشد، موجرین در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک، معاف می‌شوند.

به نظر وزارت راه و شهرسازی و بسیاری از کارشناسان تعیین سقف یا بازه قیمت برای اجاره‌بها روش موثری نیست.

طبق متن پیش‌نویس وزارت راه و شهرسازی، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای سه واحد استیجاری و یا بیش‌تر که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند و یا درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرها تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید، در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشند، مشروط بر آنکه اولاً میزان افزایش اجاره بها بیشتر از نرخ رشد اجاره بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره بها» متشکل از نماینده کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، نماینده کمیسیون اقتصاد مجلس شورای اسلامی، نماینده وزارت راه و شهرسازی (رئیس کمیته)، نماینده وزارت امور اقتصادی و دارایی (دبیر کمیته)، نماینده شورای عالی استان‌ها، نماینده اتحادیه مشاورین املاک، نماینده دادستانی کل کشور، نماینده بانک مرکزی و نماینده سازمان حمایت از مصرف کندگان و تولیدکنندگان، نباشد.

دوماً حداقل مدت اجاره در قرارداد اجاره واحد مشمول معافیت در هر بار کمتر از دو سال نباشد مگر این‌که مستأجر متقاضی عدم تمدید مدت قرارداد اجاره باشد و سوم یک نسخه قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا تنظیم شده در بنگاه معاملات املاک) در زمان ارائه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی مربوطه ارائه شود. این لایحه در حال بررسی در کمیسیون اقتصاد هیأت دولت است

ظاهر پیش‌نویس ارائه شده توسط وزارت راه و شهرسازی نسبت به تصمیمات قبلی این وزارتخانه در قبال بازار مسکن مناسب‌تر و منطقی‌تر است ولی نکته مهم‌تر از قانون، نحوه اجرای قانون است که در صورت درست اجرا شدن می‌تواند موثر باشد.

کنترل اجاره بها با مدل آلمانی!

برچسب ها:
پیام بگذارید