بازار املاک، توزان قیمتی مناطق تهران

بازار املاک

بازار املاک تهران را می‌توان براساس الگوهای پیششین تحلیل کرد. پیشی گرفتن تورم ملکی در مناطق جنوبی شهر تهران نشان از برقراری توازن در بازار ملک دارد. شاید افزایش قیمت در مناطق جنوبی شهر را بتوان پس‌لرزه جهش قیمت در پایتخت دانست.

رابطه قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد که ارتباط معناداری بین سطوح قیمت‌گذاری مناطق ۲۲ گانه تهران وجود دارد. این رابطه در هنگام بروز جهش قیمتی مانند اتفاقی که در سال ۹۶ و ۹۷ رخ داد از توازن خارج می‌شود و در مرحله رکود و وورد به فاز موازنه دوباره متوازن میشود.

منطقه ۵ به عنوان منطقه پیشران در خرید و فروش ملک در تهران با برخی مناطق جنوبی اختلاف معناداری در درصد رشد قیمت‌ها داشت که در حال حاضر این روند در حال متوازن است.

توازن مناطق در بازار املاک تهران

براساس گزارشی تحلیلی از دنیای اقتصاد، شکل نوسانات قیمت مسکن در مناطق تهران هم در زمان پیش‌رونق، هم رونق کوتاه مدت و حتی همین دوره فعلی، تقریبا‌ از یک رابطه معناداری تبعیت می‌کند. بررسی‌هادرباره ارتباط منطقه‌ای نبض معاملات و قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد اگر چه در برخی مناطق پایتخت به دلایل مقطعی تغییرات ملکی آن منطقه ممکن است عجیب یا بی‌معنا رقم بخورد اما در غالب مناطق تهران و برای عمده دوره‌های رکود-رونق معاملات مسکن، نوسانات قیمتی تا حدودی با یک الگوی بین منطقه‌ای، هماهنگی نسبی داشته است.

براساس الگوی تغییرات قیمت در مناطق تهران، با شروع جهش قیمت توازن ار حالت عرف و استاندارد خارج شده و پس از ثبات و ایجاد رکود و فروکش کردن تب افزایش قیمت دوباره این توزان شکل می‌گیرد. قیمت مناطق شمالی ثابت شده یا تورم منفی پیدا می‌کند و قیمت مناطق جنوبی شهر تورم مثبت را تجربه می‌کند.

روند تغییرات قیمت مسکن در تهران طی دوره‌های قبلی رونق-رکود با تایید وجود رابطه نسبی سطح قیمت‌ها در مناطق مختلف، مشخص می‌کند: در ابتدای دوره جهش قیمت مسکن که به‌واسطه رونق معاملات خرید در مناطق بالا و متوسط شهر (همچون مناطق ۲ و ۴ و ۵) رخ می‌دهد، رشد قیمت‌های اسمی ابتدا از مناطق پیشران در معاملات، آغاز می‌شود. مناطق پیشران، دست‌کم دو منطقه ۴ و ۵ تهران هستند که در مجموع حدود ۲۵ درصد از کل معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، در این دو منطقه انجام می‌شود. تراکم نسبی جمعیت و تعداد واحدهای مسکونی در این دو منطقه و همچنین جنس آپارتمان‌ها به لحاظ عمر بنا و نوساز بودن، مساحت کم و فراوانی فایل‌های فروش در این دو منطقه نسبت به سایر مناطق پایتخت، این دو را به مناطق پیشران برای تغییر فاز بازار معاملات ملک (از رکود به رونق و برعکس) تبدیل کرده است. بعد از شروع نشانه‌های اولیه جهش قیمت مسکن، به تدریج شیب رشد معاملات خرید آپارتمان در مناطق متوسط و شمالی شهر تحت تاثیر رشد نرخ تورم ملکی کاهش پیدا می‌کند اما در مناطق جنوبی شهر، معاملات مسکن با تاثیرپذیری از رونق ماه‌های قبل مناطق شمالی، وارد فاز رشد می‌شود. در مراحل پایانی روند رشد قیمت مسکن که وضعیت کلی بازار معاملات ملک حالت رکود به خود گرفته، فاصله تورم ملکی در مناطق بالا و پایین، نسبت به زمان رونق معاملات کم می‌شود و این مقطع زمانی است که کارشناسان اقتصاد مسکن از آن به “احیای رابطه از دست رفته بین مناطق ۲۲گانه” در بازار مسکن تهران یاد می‌کنند.

شروع توازن در بازار املاک

فاز موازنه و توازن قیمت مناطق مختلف شهر تهران از اواسط سال ۹۷ شروع شده و براساس آخرین آمار و اطلاعات در حال حاضر، مناطق ۱ و ۲ با تورم منفی ۰٫۱ مواجه هستند. منطقه ۵ تورمی در حدود ۴ درصد دارد و مناطق جنوبی اما تورمی بین ۱۰ تا ۲۰ درصد را تجربه می‌کنند.

این رابطه در سال ۹۶ که ابتدای تحرک معاملات خرید آپارتمان در پایتخت بود، درست برخلاف حال حاضر رقم خورده بود. در سال ۹۶ ابتدا در ۵ منطقه اول پایتخت تحرک معاملات ملکی شروع شد. در آذر ماه سال ۹۶ که نشانه‌های روشن از پیش‌رونق معاملات مسکن در پایتخت ظاهر شد، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل شهر رشد نقطه‌ای ۱۳ درصدی را تحت تاثیر افزایش ۵۲ درصدی حجم معاملات در همین فاصله زمانی تجربه کرد اما در منطقه ۵ متوسط قیمت آپارتمان‌ها ۲۳ درصد افزایش یافت.

در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۶، متوسط قیمت مسکن در منطقه ۵، رقمی معادل ۴۳درصد افزایش یافت. در آن سال متوسط قیمت آپارتمان‌های کل شهر تهران ۳۰ درصد در انتهای سال نسبت به ابتدای سال افزایش یافت.

بازار مسکن

در مناطق جنوبی شهر اما میزان رشد قیمت، حدود ۲۰درصد بود. بنابراین در سال ۹۶ براساس آمارهای رسمی مشخص می‌شود میزان افزایش قیمت مسکن در منطقه‌ای از پایتخت که مناطق پیشران و متوسط به بالای شهر در بازار معاملات ملک را نمایندگی می‌کند (منطقه ۵)، هم از میانگین تورم ملکی پایتخت بیشتر بوده و هم فاصله دو برابری با تورم ملکی مناطق جنوبی شهر داشته است. اما در سال ۹۷ که فاز جهش قیمت به مراحل تکمیل می‌رسد و در انتهای سال نشانه‌های ورود بازار به دوره ثبات قیمتی مشاهده می‌شود، شکل تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تغییر می‌کند.

در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۷، میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت، هر چند به میزان خفیف از میزان رشد قیمت مناطق متوسط و شمالی شهر سبقت می‌گیرد. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۵ تهران در پایان سال ۹۷ حدود ۸۸ درصد نسبت به ابتدای سال ۹۷ افزایش پیدا کرد. در حالی که متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران طی همین فاصله رشد ۹۷ درصدی را تجربه می‌کند و در مناطق جنوبی شهر نیز قیمت آپارتمان‌ها حدود ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد. در سال ۹۶، قیمت املاک مسکونی جنوب تهران کمتر از تورم میانگین افزایش یافته بود اما در سال ۹۷ این نسبت برعکس می‌شود یعنی رشد قیمت مناطق جنوبی از کل شهر، هر چند به شکل خفیف، اما افزایش پیدا می‌کند.

رابطه قیمت بین مناطق شهر تهران

مقایسه قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران در بازه زمانی سال ۹۶ تا به امروز مشخص می‌کند که نسبت قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران از اوایل سال ۹۷ از موازنه خارج شده و انتهای سال دوباره به حالت موازنه نزدیک می‌شود. اتفاقی که در حال حاضر در حال تجربه آن هستیم. در شرایط فعلی نبض خرید و فروش ملک در مناطق جنوبی تند از مناطق شمالی شهر می‌زند.

در فروردین امسال تعداد آپارتمان‌های فروش رفته در مناطق شمالی شهر در مقایسه با اسفند ۹۷، بیشتر از ۷۰ درصد کاهش پیدا کرد اما در مناطق جنوبی شهر، میزان کاهش در حدود ۶۰درصد بوده است.

متوسط قیمت واحدهای مسکونی در منطقه یک در ابتدای سال ۹۶ که هنوز رونق معاملات و جهش قیمت رخ نداده بود و نسبت‌ها متعارف بود، ۳/ ۱ برابر متوسط قیمت در منطقه دو بود اما در ابتدای سال ۹۷ که موج جهش قیمت مسکن در جریان بود، این نسبت به ۴/ ۱ و در پایان سال ۹۷ به ۵/ ۱ می‌رسد. به نظر می‌رسد در این مقطع، لازم است فاصله دو منطقه یک و دو، با کندشدن روند رشد قیمت در منطقه یک نسبت به منطقه دو، به حالت قبل از جهش قیمت‌ها برگردد.

نسبت قیمتی منطقه یک به منطقه ۵ در ابتدای سال ۹۶ رقمی معادل ۶۹/ ۱ بود اما در انتهای ۹۶ به ۷۵/ ۱ افزایش یافت و این فاصله در پایان سال ۹۷ که اوج موج جهشی قیمت‌ها بود، قیمت آپارتمان‌های منطقه یک ۸۳/ ۱ برابر منطقه ۵ شد. در فروردین امسال این نسبت به ۷۵/ ۱ کاهش یافت و انتظار می‌رود این نسبت کمتر هم شود. نسبت منطقه یک به ۹ نیز از ۹/ ۲ در ابتدای ۹۶ به ۳۷/ ۳ در اوایل ۹۷ رسید اما به دلیل سبقت تورم ملکی منطقه ۹ از منطقه یک در پایان ۹۷، این نسبت به ۲۷/ ۳ در انتهای ۹۷ رسید. در فروردین امسال نیز این نسبت در مسیر کاهشی به ۳ رسید. نسبت منطقه یک به منطقه ۲۲ نیز از سطح ۲ برابری قیمت‌ها در ابتدای ۹۶ به ۵/ ۲ در انتهای ۹۶ رسید اما در انتهای ۹۷ با توجه به انتقال فاز جهش قیمتی به مناطق پایین شهر، این نسبت به ۴۷/ ۲ و در فروردین امسال به ۱/ ۲ کاهش یافت.

نسبت منطقه ۵ به منطقه ۹ نیز از ۷۲/ ۱ در ابتدای ۹۶ به ۹/ ۱ در انتهای سال ۹۶ افزایش یافت اما در انتهای ۹۷ به ۷۹/ ۱ برگشت. نسبت منطقه ۵ به منطقه ۲۲ هم از ۱۹/ ۱ در ابتدای ۹۶ به ۴۳/ ۱ در انتهای ۹۶ رسید اما در فاز اصلاح قیمتی در انتهای ۹۷ به ۳۵/ ۱ رسید. این نسبت در فروردین امسال به ۱۸/ ۱ کاهش یافت. نسبت‌های فعلی نشان می‌دهد فاز اصلاحی در بازار مسکن باز هم ادامه دارد. تداوم این موازنه قیمتی البته منوط به تنظیم بازار ارز و جلوگیری از بروز شوک دوباره در این بازار است.

موقعیتسال 97 ( اوج جهش )سال 96 ( شروع جهش قیمت)
کل شهر97 درصد40 درصد
منطقه یک109 درصد47 درصد
منطقه دو96 درصد41 درصد
منطقه 588 درصد43 درصد
مناطق جنوبی100 درصدحدود 20 درصد

برچسب ها:
پیام بگذارید