به گزراش هومگ و به نقل از خبرگزاری ایسنا، تغییر و تحولات بازار مسکن در کشور و بخصوص شهر تهران به‌گونه‌ای پیش رفته است که می‌توان انتظار پدیده‌ای به نام “مهاجرت بزرگ” را داشت.
براساس آمار، حجم خرید و فروش و ساخت‌وساز مسکن در تهران تغییر مثبت چندانی نداشته است ضمن اینکه در سکونت ۴۹۰ هزار واحد خالی پایتخت نیز تغییر معناداری دیده نشده است. تمام این آمار در کنار رشد چشمگیر ساخت و ساز سکونت در استان البرز و گیلان، نشان از کوچ بزرگ اقشار متوسط و پایین‌تر از متوسط از تهران به مقصد این استان‌ها دارد.
کارشناسان بازار مسکن اعتقاد دارند که جهش قیمت مسکن، خروج دهک‌های پایین از تهران را به دنبال داشته است. قیمت مسکن در پایتخت طبق آخرین آمار بانک مرکزی در فروردین ماه ۱۳۹۸ به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده که به فاصله‌ی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بخصوص اقشار پایین‌دست با قیمت‌ها منجر شده است. معاملات اما ۷۳ و ۳۲ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که گفته می‌شود حدود ۹۰ درصد خرید و فروش‌ها را دلال‌ها رقم می‌زنند.
از طرف دیگر ساخت و ساز واحدهای مسکونی در تهران در سال ۹۷ ۲۰ درصد افزایش داشته است و به ۴۰ هزار و ۶۰۰ واحد رسیده است که حدود نصف معاملات شهر تهران است. به دلیل اینکه بخش عمده‌ای از جابه‌جایی‌ها در واحدهای دارای سکنه انجام می‌شود می‌توان حدس زد که با توجه به رشد اندک جمعیت شهر تهران و پایین آمدن تعداد خرید و فروش‌ها، خانه‌های خالی پایتخت، امسال نیز افزایش پیدا خواهد کرد. با این حال خلاء قانونی در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی هنوز به عنوان پاشنه آشیل اقتصاد تهران عمل می‌کند و به زمین‌گیر شدن سرمایه‌ها منجر شده است. طبق محاسبات هم‌اکنون (بر اساس معاملات) اگر متوسط مساحت خانه‌های خالی شهر تهران را ۸۶ متر مربع فرض کنیم، ارزش هر خانه خالی ۹۶۹ میلیون تومان و ارزش ۴۹۰ هزار خانه خالی ۴۷۴ هزار و ۸۱۰ میلیون تومان برآورد می‌شود که متقاضیان واقعی تقریباً هیچ سهمی از آن ندارند و گفته می‌شود بجز واحدهای مسکن مهر، عمده آپارتمان‌های بدون سکنه متعلق به سفته‌بازان است.
بیشترین واحدخالی در کدام منطقه تهران است؟
محله‌های قیطریه، فرمانیه، زعفرانیه، میرداماد، دروس، قلهک، الهیه، پونک، آریاشهر و جنت‌آباد بیشترین تعداد فایل در سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها و همچنین مشاورین املاک را به خود اختصتص داده‌اند و درعین حال بیشترین تعداد واحد مسکونی خالی را نیز دارند.
بالاترین تعداد معاملات در محله‌های پونک، جنت‌آباد، آریاشهر، آهنگ، ابوذر، تهرانپارس، مجیدیه، منیریه، بریانک، استاد معین، باغ آذری، کارون، مختاری و آبشار دمار مشاهده است. این آمار و ارقام نشان‌دهنده این نکته است که بیشترین تعداد واحد مسکونی خالی را شمال و شمال‌غرب تهران به خود اختصاص داده‌اند.
ساخت مسکن‌هایی برای خالی ماندن!!
متقضیان خرید مسکن در تهران در سال ۹۷ به خوبی نوسانات قیمت را درک کرده و خود راب رای افزایش قیمت‌ها در سال ۹۸ آماده کرده‌اند. از طرفی اما سازندگان واحدهای مسکونی با عرضه نکردن واحدهای خالی سعی دارند تا دارایی خود را در بالاترین قیمت به مشتریان عرضه کنند، هرچند که نگه‌داری بیش از حد این واحده می‌تواند به خواب دراز مدت سرمایه و نقد نشدن سرمایه برای انجام پروژه‌های جدید منجر شود.
براساس آمار و ارقام ارائه شده توسط شهرداری تهران، تعداد پروانه‌های صادر شده برای ساخت وساز در تهران در اردیبهشت ۹۷ رشدی معادل ۲۵ درصد را تجربه کرده است. با توجه به میانگین ساخت و سازهایی که پس از کسب پروانه ساخت وساز انجام می‌شود توقع می‌رود رشد تعداد واحدهای مسکونی امسال، ۳۶ هزارواحد بیشتر از رشد تعداغد خانوار در تهران باشد.
ماندن نه! فــرار از تهران
با مطالعه و مراجعه به اطلاعات سرشماری سال ۱۳۹۵ متوجه این نکته می‌شویم که در مقطع زمانی ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ جمعیتی در حدود ۳۵۰ هزار نفر تهران را به مقصد شهرها و استان‌های دیگر ترک کرده‌اند. استان البرز، گیلان و مازندران به ترتیب بالاترین میزان پذیرش مهاجر از تهران را دز این سال‌ها داشته‌اند.
البرز بهتـــر از تهران!
آمار و ارقام حکایت از سهم ۲۰ درصدی تهران از ساخت و ساز واحدهای مسکونی کشور را نشان می‌دهد در این حالی است که تهران به ندرت سهمی کمتر از ۳۰ درصد را از ساخت و ساز کشور تجربه کرده است.
از طرف دیگر استان البرز رشد ۵ برابری ساخت و ساز را تجربه کرده است که در نوع خود بی سابقه است. استان گیلان با رشد ۱۳۱ درصدی، گلستان با رشد ۱۰۰ درصدی، همدان با رشد ۵۴ درصدی و هرمزگان با رشد ۳۳ درصدی بیشترین سهم از ساخت و ساز مسکن را به خود اختصاص داده‌اند.
ساخت وساز؟ شاید جایی دیگر
کارشناسان معتقدند شرایط به وجد آمده باعث تغییر در روند ساخت‌وسازها خواهد شد. سرمایه‌گذاران با در نظر گرفتن مناطق هدف خریداران برای تضمین بازگشت سرمایه خود و تبدیل آن به نقدینگی، ناچار به تغییر الگوی ساخت‌وساز هستند. مناطق اطراف تهران، شهرهایی چون پردیس و اندیشه و یا مناطق حاشیه‌ای و ارزان قیمت‌تر گزینه‌های بهتری برای ساخت‌وساز در شرایط کنونی به حساب می‌آیند.
ماندن یا رفتن!!
بدون شک تهران به عنوان پایتخت کشور و با توجه به حجم سرمایه‌ای که در خود جا داده‌است به عنوان گزینه اول اشتغال به حساب می‌آید و نیروی کار به ناچار برای کسب درآمد نیاز به مراجعه به تهران دارد. حال باید دید شرایط ایجاد شده چه تاثیری بر این فرآیند دارد. آیا بازار مسکن خود را به نیازها و جیب متقاضیان مسکن نزدیک می‌کندی یا مهاجرتی که از آن صحبت کردیم اتفاق خواهد افتاد.
نظرات وبلاگ
پوریا
اردیبهشت ۱۵, ۱۳۹۸ در ۸:۳۵ ب.ظ
خیلی مطلب خوبی بودمن خودم دقیقا توی همین شرایط قرار دارم