بازار پر التهاب اجاره خانه و آخرین ماه فصل رونق

بازار پر التهاب اجاره خانه و آخرین ماه فصل رونق

شواهد و آمار دریافتی از بازار مسکن نشان می‌دهد که دو رویکرد در بازار اجاره خانه وجود دارد.

رویکرد اول قدیمی‌ترهای بازار هستند که «تمدید» قراردادهای قبلی خود را با قدری افزایش، بهترین راه‌حل در بازار کنونی دیده‌اند. رویکرد دوم نیز موجرانی هستند که در مواجه با مستاجران تصمیم به کاهش و تعدیل رقم‌های درخواستی خود برای اجاره‌بها گرفته‌اند.

آمار رسیده از بازار حکایت از سازش بیشتر موجران شرق شهر تهران با مستاجران دارد همچنین افزایش قیمت اجاره‌بها در غرب تهران (منطقه ۵ ) ۴۹ درصد بوده است که نسبت به شرق تهران ( منطقه ۴ ) که ۴۲ درصد رشد قیمت داشته، بیشتر بوده است.

برآیند این دو رفتار، باعث ایجاد بهبود نسبی در بازار اجاره خانه شده است اما کاهش میزان معاملات اجاره خانه در شهر تهران اتفاقی است که فعالان بخش مسکن شهر تهران آن را تایید می‌کنند.

گزارش اخیر مرکز آمار ایران درخصوص وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد، میزان رشد نقطه‌ای میانگین اجاره‌بها در شهر تهران طی بهار امسال ۳۵ درصد بوده است. براساس این گزارش میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت به حدود ۵۰ هزار تومان رسیده است. با این حال تحقیقات میدانی از بازار مسکن حکایت از آن دارد که میزان رشد اجاره‌بها در میانه تابستان در عمده قراردادهای منعقد شده در مناطق مصرفی به مراتب بیشتر از این بوده است. این وضعیت قیمتی در شرایطی که مستاجران در تابستان سال گذشته نیز یک نوبت جهش اجاره‌بها را پشت‌سر گذاشته‌اند و تحت تاثیر شرایط کلان حاکم بر اقتصاد کشور، هنوز بسیاری از آنها نتوانسته‌اند افزایش هزینه سکونت خود را جبران کنند، مشکلات اجاره‌نشینی در پایتخت را دوچندان کرده است.

رشد قیمت اجاره خانه در مناطق پرطرفدار تهران

براساس نتایج تحقیقات میدانی از دو منطقه مصرفی شرق و غرب تهران (مناطق ۴ و ۵) که در سال‌های اخیر همواره پرمتقاضی‌ترین مناطق برای سکونت بوده‌اند، میانگین رشد اجاره‌بها در اواخر مردادماه بیش از آمارهای رسمی مربوط به بهار بوده است. در منطقه ۵ واقع در غرب پایتخت میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهای قطعی منعقد شده به‌طور میانگین ۴۹ درصد بوده و این رقم در منطقه ۴ معادل ۴۲ درصد بوده است. به این ترتیب در اواخر مردادماه می‌توان اجاره‌نشینی در غرب تهران را سخت‌تر از شرق تهران توصیف کرد؛ موضوعی که سبب شده تعداد قراردادهای تمدیدی در غرب تهران به مراتب بیشتر از شرق تهران باشد.

کاهش حجم معاملات یا تغییر رفتار؟

رشد بالای اجاره‌بها برای دومین سال متوالی پیش از هر چیز بر تعداد قراردادهای اجاره منعقدشده نزد بنگاه‌های ملکی اثر گذاشته است. واسطه‌ها می‌گویند تعداد قراردادهای اجاره‌بها در تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته به نسبت یک به ۱۰ رسیده و کاهش قابل توجهی داشته است.

واسطه‌های بخش مسکن به اشتباه این رفتار را کاهش حجم معاملات در نظر می‌گیرند. این تحلیل از اساس اشتباه است زیرا تقاضای درخواست خانه مسکونی در تهران همواره در یک دامنه محدود رخ می‌دهد و این تقاضا هیچ‌گاه کاهشی به این میزان نخواهد داشت.

در واقع تغییر رفتار مستاجرین و ترجیح آن‌ها به تمدید قراردادهای قبلی باعث ایجاد چنین تصوری در ذهن واسطه‌های بازار مسکن شده است.

پیشی گرفتن تعداد قراردادهای «تمدیدی» بر قراردادهای جدید ناشی از واکنش سمت تقاضا نسبت به التهاب بازار اجاره است. مستاجران قدیمی و با سابقه در تهران که حداقل برای دومین سال پیاپی قصد اجاره ملک دارند، عمدتا گزینه «توافق با مالک برای تمدید قرارداد» را انتخاب کرده‌اند؛ مگر اینکه موجر به هر دلیل دیگر قصد اجاره ملک خود را نداشته باشد و درخواست تخلیه را به مستاجر اعلام کند.

به این ترتیب اکنون حجم معاملات اجاره بسیار اندک بوده و عمدتا مربوط به تقاضای اجاره زوج‌های جدید است. در واقع در تابستان امسال فقط کسانی که ناگزیر به جابه‌جایی هستند، وارد بازار اجاره شده‌اند و هیچ کس به‌دلیل بهبود وضعیت محله و موقعیت ملک تقاضای جابه‌جایی ندارد

به‌طور کلی تمدید قرارداد در شرایط فعلی بازار گزینه مناسب‌تری نسبت به جابه‌جایی از سوی مستاجران برآورد شده و آنها معتقدند با این اقدام دست‌کم هزینه انعقاد قرارداد جدید نزد مشاوران املاک، نقل‌وانتقال و اثاث‌کشی را حذف می‌کنند؛ ضمن اینکه موجران نیز با مستاجری که دست‌کم یک سال با او قرارداد داشته و به شناخت نسبی درباره وی دست پیدا کرده‌اند، قرارداد منصفانه‌تری منعقد می‌کنند.

در کنار این رویکرد انتخابی از سوی مستاجران، در طرف عرضه نیز موجران نسبت به محدود بودن تقاضای اجاره جدید در بازار مسکن واکنش نشان داده‌اند. «برخورد کاهشی موجران با رشد اجاره‌بها» همان واکنشی است که در یکی، دو هفته اخیر در میان عرضه‌کنندگان آپارتمان‌های اجاری در بازار مسکن تکثیر شده و در صورت استمرار می‌تواند شهریور اجاره‌نشین‌ها را به فصل مناسبی برای جست‌وجوی فایل اجاره قیمت مناسب تبدیل کند.

این رویه ریشه در رخدادهای اخیر بازار ارز دارد و از میانه مرداد پس از یک دوره نوسان قیمت دلار و تثبیت آن زیر سطح ۱۲ هزار تومان، آغاز شده است. در جریان کاهش قیمت ارز، برای مقطع حدود ۱۰ روزه تعداد متقاضیان اجاره درحال جست‌وجو در بازار به شدت کاهش پیدا کرد و در برخی محله‌ها به صفر رسید. این گروه در واقع کسانی بودند که امید داشتند در پی کاهش قیمت ارز، بهبودی در وضعیت بازار مسکن نیز رخ دهد. تقلیل سطح تقاضای اجاره جدید در بازار سبب شد موجران نسبت به «تعدیل» میزان رشد اجاره‌بهای پیشنهادی خود نسبت به اجاره سال گذشته اقدام کنند و این روند در آستانه سومین ماه تابستان همچنان ادامه دارد.  البته به گفته واسطه‌ها، موجران درحال حاضر به دو دسته قابل تقسیم‌بندی هستند. یک گروه مسیر تعدیل قیمت را در پیش گرفته و گروه دیگر اصرار بر قیمت اعلامی اولیه را که خارج از استطاعت اغلب مستاجران است و سبب شده فایل آنها هفته‌ها در بنگاه‌ها باقی بماند، ترجیح داده‌اند. در عین حال تجربه مشاوران املاک از سال گذشته حاکی است، پافشاری این گروه از موجران روی قیمت‌های پیشنهادی فراتر از حد توان متقاضیان اجاره درحال جست‌وجو اغلب تا مهر ماه دوام دارد و پس از یک دوره چند ماهه خالی ماندن ملک، بسیاری از آنها در پاییز که فصل کم‌رونق انعقاد قراردادهای اجاره است، ناگزیر به تعدیل بهای پیشنهادی خود می‌شوند.

تحرکات هر دو طرف بازار اجاره خانه چه موجر و چه مستاجر نتیجه یکسانی داشته و خواهد داشت و آن هم کاهش التهاب بازار مسکن است. موجران اندک تعداد متقاضیان اجاره خانه را غنمیت شمرده و کاهش اجاره‌بها را در پیش گرفته‌اند و مستاجران نیز در این آشفته بازار ماندن در خانه‌های فعلی و سازش با موجر فعلی را بهترین انتخاب دانسته‌اند.

پدیده‌ای به نام مستاجر ۳ ماهه!!

پدیده عجیب فصل تابستان بازار اجاره خانه در تهران پدیده مستاجران ۳ ماهه بوده است.براساس گزارشات مستاجرین دو تا سه ماه پس از عقد قرارداد به بنگاه املاک مراجعه کرده و تقاضای اجاره خانه به فرد دیگری را دارند. این اتفاق به این علت رخ داده است که مستاجرین برای داشتن خانه اجاره‌ای مناسب، زیر بار تعهد مالی رفته‌اند که توان پرداخت آن را نداشته‌اند.

درحال‌حاضر میانگین بهای رهن کامل هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق مصرفی شهر تهران عمدتا بین ۵/ ۲ تا ۳ میلیون تومان است که البته بخشی از این رقم در عموم قراردادها از طریق فرمول «هر یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه» به اجاره‌بهای ماهانه تبدیل می‌شود. در عین حال بهای پایین‌تر و بالاتر از ارقام مذکور نیز در بخش‌هایی از بازار املاک اجاری مناطق مصرفی وجود دارد که قیمت‌های پایین‌تر اغلب در مورد املاک میانسال با سن بنای بیش از ۱۰ سال و آپارتمان‌های فاقد امکاناتی از قبیل پارکینگ و آسانسور مصداق دارد. قیمت‌های بالاتر نیز عمدتا مربوط به آپارتمان‌های نوساز و اصطلاحا «فول امکاناتی» است که به‌دلیل رکود بازار معاملات مسکن، در بازار اجاره عرضه شده‌اند.

اثر بازار مسکن بر بازار اجاره خانه

طی دو ماه گذشته در بخش‌هایی از بازار مسکن شاهد کاهش قیمت پیشنهادی فروش مسکن بودیم که در برخی مناطق این موضوع خود را به شکل کاهش ماهانه میانگین قیمت املاک معامله شده نشان داد.

این روند که عمدتا در مناطق لوکس بازار مسکن (منطقه ۱ و ۲) پایتخت حاکم بود، با سرعت بسیار آرام درحال‌ تسری به بخش‌های مصرفی بازار مسکن نیز هست. این موضوع موجب شده گروهی از مستاجران به کاهش محسوس قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش اجاره‌بها امیدوار شوند و بر رفتار آنها در بازار اجاره کنونی به همان شکل ترجیح تمدید قراردادهای قبلی به امید بهبود وضعیت در آینده، اثر گذاشته است. در مقابل رکود معاملات خرید و فروش مسکن نیز به شکل افزایش عرضه آپارتمان‌های در انتظار فروش در بازار اجاره به تقویت ذخیره فایل‌های موجود آپارتمان‌های اجاری منجر شده است.

به عنوان جمع‌بندی، از یکسو کاهش تقاضای اجاره جدید و از سوی دیگر افزایش عرضه آپارتمان‌های اجاری، تابستان متفاوت کنونی در بازار اجاره‌بها را رقم زده و بازار اجاره به نوعی از بازار معاملات نیز تاثیر پذیرفته است.

 

به این نوشته چه امتیازی می‌دهید؟

برچسب ها:
پیام بگذارید