املاک هومینگ

طرح جدید ساماندهی اجاره خانه، درمان یا الگو برداری ناشیانه؟زمان تقریبی مطالعه: 5 دقیقه

طرح ساماندهی اجاره خانه

تیمی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی طرحی را تهیه کرده‌اند که محتویات آن نشان می‌دهد این طرح برای ساماندهی به وضعیت بازار اجاره خانه و کمک به اجاره نشین‌ها تهیه شده است.

تحلیل‌ها حکایت از آن دارد که این طرح نه تنها منجر به بهبود وضعیت بازار اجاره در شرایط فعلی نخواهد شد، بلکه شرایط را از وضعیت کنونی برای مستاجران وخیم‌تر می‌کند. این طرح با عنوان طرح «ایجاد شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن» در ۱۱ بند نوشته شده است که دست‌کم ۵ ماده آن حاوی محتوای مخاطره‌آمیز برای بازار اجاره به لحاظ بروز پیامدهای منفی در صورت اجرا در بازار مسکن است.

براساس ماده ۲ این طرح،در صورت تصویب، تنها شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن مجاز به اجاره واحدهای مسکونی هستند و مالکان حق ندارند به‌طور مستقیم ملک خود را اجاره بدهند و در صورت تخطی، مطابق با قوانین مجازات می‌شوند.

اطلاع از آخرین وضعیت مسکن در سایت هومینگ

روش اجاره خانه در این طرح چگونه است؟

براساس این طرح مالک و مستاجر از برقراری رابطه مستقیم با یک‌دیگر و امضای قرارداد بدون حضور واسطه، منع می‌شوند و اجاره آپارتمان منوط به ارائه آپارتمان به شرکت‌های اجاره‌داری است.

براساس ماده ۳ این قانون نیز هر مالک در یک قرارداد مشخص به مدت حداقل ۵ سال، قراردادی را با یک شرکت اجاره مسکن می‌بندد و در این مدت، واحد آپارتمان در اختیار شرکت است و شرکت موظف به پرداخت اجاره تعیین شده به مالک خواهد بود. این در حالی است که براساس ماده ۵ این طرح نیز مستأجر از شرکت اجاره مسکن، واحد اجاره می‌کند و رابطه‌ای با مالک نخواهد داشت. به این ترتیب هر نوع ارتباط مستقیم بین مالک و مستاجر قطع خواهد شد و معاملات با واسطه‌گری شرکت‌های اجاره دهنده مسکن انجام می‌شود؛ طول قرارداد مستأجر با شرکت اجاره مسکن حداقل پنج سال خواهد بود، مگر آنکه مستأجر قرارداد با طول زمان کمتری را بخواهد.

اما این شرکت‌های اجاره مسکن چه کسانی هستند؟ براساس ماده ۱۱ این قانون،این واسطه‌ها که شرکت‌های اجاره مسکن نامیده شده‌اند می‌توانند از تجمیع تعدادی از مشاوران املاک هر ناحیه که مجوز شرکت اجاره مسکن به آنها داده شده است، شکل بگیرد.

نحوه تعیین قیمت اجاره خانه

براساس ماده ۹ این طرح همچنین واحدهای مسکونی (مانند هتل‌ها) ستاره امکاناتی دریافت می‌کنند. اینکه یک واحد چند ستاره باشد، بر اساس امکانات مختلفی چون پارکینگ، تعداد پنجره، آسانسور، طبقه و … مشخص می‌شود؛ همچنین برای هر ناحیه، قیمت واحدهای آپارتمان با توجه به چند ستاره بودن آنها مشخص می‌شود و در سامانه سراسری املاک اجاره‌ای قرار می‌گیرد.

در این طرح آمده است؛ دو واحد که ستاره یکسانی دارند باید حتما قیمت یکسانی نیز برای آنها لحاظ شود، برای مثال اینکه دو واحد دو ستاره در یک ناحیه، قیمت‌های متفاوتی داشته باشند، خلاف قانون خواهد بود.

این در حالی است که کارشناسان تاکید می‌کنند به دلیل ماهیت مسکن که در واقع می‌توان آن را کالایی ناهمگن محسوب کرد امکان قیمت‌گذاری مشابه برای واحدهای مسکونی مختلف وجود ندارد و نمی‌توان قیمت یکسانی برای حتی دو واحد مسکونی تعریف و تعیین کرد. در واقع اقدام به قیمت‌گذاری یکسان برای دو یا چند واحد مسکونی عملا غیرممکن خواهد بود، چرا که هر واحد به لحاظ شرایط، موقعیت قرارگیری، امکانات و سایر ملاحظات با واحد یا واحدهای مسکونی دیگر متفاوت است.

استفاده از تجربه جهانی یا مدل ایرانی؟

طراحان این طرح ادعا دارند که در تدوین و نگارش این طرح از الگوهای خارجی تبعیت کرده‌اند.

این درحالی است که در مدل‌های مشابه خارجی، شرکت‌های اجاره مسکن از واسطه‌ها و دلالان تشکیل نشده است. بلکه این شرکت‌ها افراد حقوقی هستند که یا ملک خانه هستند و یا سازنده خانه و در ازای دریافت تسهیلات و امتیازات از دولت اقدام به عرضه واحدهای خود به بازار اجاره می‌کنند.

بنابراین اگرچه بازار اجاره در برخی کشورهای دنیا از این طریق مدیریت می‌شود، اما شرکت‌ها، واسطه نیستند و کماکان قرارداد اجاره بین مالک واحدها ومستاجر منعقد می‌شود.در این کشورها بازیگر سومی به‌عنوان «واسطه» که منافع وی در افزایش اجاره‌بهای مسکن قرار دارد، وجود ندارد و شرکت‌ها در واقع همان مالکان یا موجران واحدهای مسکونی هستند.این در حالی است که براساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن نیز شرکت‌های اجاره‌داری در واقع اشخاصی حقوقی هستند که تولید وعرضه مسکن اجاره‌ای را به‌صورت توام انجام می‌دهند و در واقع شرکت اجاره‌داری در قالب مالک حقوقی، واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه می‌کند.

به عقیده کارشناسان، در این طرح هیچ نقطه روشنی بابت وجود مفادی که به واسطه آنها بتوان به ساماندهی بازار اجاره از این طریق و از محل اجرای این طرح امیدوار بود وجود ندارد، بلکه به عکس این طرح حاوی موادی است که خود می‌تواند عامل ایجاد تهدید برای بازار اجاره تلقی شود.

ایرادات این طرح چیست؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد که دست کم ۶ ایراد کلی به این طرح وارد است.

اولین تهدید افزایش اجاره‌بها به علت ورود واسطه‌ها به بازار اجاره‌بها است.

دوم اینکه اجرای این طرح خطر بزرگی برای بازار مسکن است و به طور رسمی واسطه تراشی بین طرفین معاملات مسکن است.

زمانی که در فرآیند انجام یک معامله بین طرفین معامله واسطه‌ای قرار داده می‌شود و آپارتمان به‌صورت همزمان از طریق یک واسطه که خود اجاره‌کننده واحد از مالک و اجاره‌دهنده آن به مستاجر است به بازار عرضه می‌شود به‌طور قطع به دلیل محاسبه دستمزد واسطه‌گری، هزینه معامله برای طرفین افزایش می‌یابد؛ در واقع در صورت اجرای این طرح در بازار اجاره از یکسو معاملات این بازار دو قراردادی می‌شود و از سوی دیگر هیچ تضمینی از بابت سلامت معاملات اجاره به دلیل وجود واسطه بین مالک و مستاجر وجود ندارد.

ایراد سوم طرح، حذف موجران از بازار به علت ممنوعیت ارتباط مستقیم مالک و مستاجر است.

ایراد چهارم، زیر سوال بردن حقوق و اختیارات مربوط به مالکیت افراد است چراکه در ماده دوم این طرح به صراحت اعلام شده است که موجران به هیچ وجه مجاز به انعقاد قرارداد اجاره با مستاجران نیستند و این کار باید حتما با واسطه شرکت‌های اجاره‌دهنده انجام شود.

از سوی دیگر این موضوع منجر به انحصاری شدن بازار اجاره می‌شود و همه معاملات بازار اجاره مسکن در اختیار تنها تعداد محدودی از شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن قرار می‌گیرد؛از آنجا که نزدیک به نیمی از معاملات کشوری مسکن مربوط به معاملات اجاره است، این شرکت‌ها با در اختیار گرفتن نبض بازار اجاره مسکن در واقع کنترل نیمی از معاملات مسکن کل کشور را در انحصار خود می‌گیرند

پنجمین ایراد یا تهدید این طرح، تشدید التهاب در بازار اجاره خانه است.

ششمین ایراد این طرح، “تهدید عرضه در بازار اجاره ناشی از ممنوعیت اجاره‌داری مستقیم موجران” است.

براساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن، درحال حاضر ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی درکل کشور وجود دارد که ۳۷ درصد این واحدها در اختیار مستاجران است.

به طور تقریبی می‌توان گفت ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار واحدمسکونی اجاره‌ای در کل کشور وجود دارد.

اگر قرار باشد موجران تنها از کانال واسطه‌ها مجاز به عرضه این واحدها به بازار اجاره باشند خطر ایجاد سرخوردگی، انصراف و خروج آنها از بازار اجاره‌ و در نتیجه کمبود عرضه واحدهای مسکونی استیجاری و بالطبع افزایش شدید نرخ اجاره‌بها بسیار محتمل خواهد بود.

این تهدید که واسطه‌ها برای کسب سود بیشتر آپارتمان‌ها را با بهایی بیشتر از آنچه ارزش‌گذاری شده است به مستاجران عرضه کنند هم وجود دارد.

در مجموع این طرح که سعی کرده با تبعیت از مدل‌های اجرای شده خارجی به بازار اجاره خانه سر و سامان بدهد. ولی با شرایط فعلی و ایراداتی که به این طرح وارد است (ضمن اینکه در اجرا، قانون می‌تواند ناقص اجرا شود و میزان این ایرادات بیشتر هم بشود) اجرا شدن آن می‌تواند بیشتر تهدیدی برای بازار اجاره خانه باشد.

هومینگ در این مقاله سعی در بررسی طرح جدید اجاره خانه کرده است و ایرادات طرح را به‌روشنی بیان کرده است. نظر شما در مورد این مطلب چیست؟ آن را با ما در میان بگذارید.

برچسب ها:
پیام بگذارید

دریافت آخرین اخبار

 تحلیل بازار مسکن، تغییرات وام مسکن، قیمت مناطق مختلف تهران و سایرشهرها

شما با موفقیت عضو شدید

لطفا دوباره تلاش کنید

مجله آنلاین هومینگ will use the information you provide on this form to be in touch with you and to provide updates and marketing.