املاک هومینگ

مهم ترین قوانین عقد قرارداد اجاره املاک تجاری چیست؟زمان تقریبی مطالعه: 9 دقیقه

قرارداد املاک تجاری

در قوانین موجر و مستأجر هیچ تفاوتی میان اجاره ملک تجاری و مسکونی وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تصویب‌شده است، باعث شده که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن‌ها را طبق این سال‌ها بررسی کرد.
برای املاک مسکونی از سال ۵۶ تاکنون سه قانون مختلف وضع ‌شده است. تمام معاملات و قراردادهای مسکونی تا سال ۶۳ تابع قانون وضع‌ شده در سال ۵۶ بودند. اما بعد از تصویب قانون سال ۶۳ قراردادهای جدید از این قانون پیروی می‌کردند. اما درنهایت با وضع قانون موجر و مستأجر در سال ۷۶ تمامی قراردادهای مسکونی مطابق با این قانون انجام شدند.

جستجوی املاک و مستغلات در سایت هومینگ

در مورد اجاره املاک تجاری، موضوع کمی ساده‌تر است. قراردادهای تجاری تا سال ۷۶ از قانون وضع‌شده در سال ۵۶ پیروی می‌کنند و قراردادهای بعدازآن تابع قانون سال ۷۶ هستند.

به‌طورکلی می‌توان گفت تمام قوانینی که در حال حاضر در مورد اماکن تجاری هستند عبارت‌اند از قانون مصوب سال ۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین‌‌نامه‌ اجرایی قانون سال ۷۶. درواقع از این قانون‌ها این‌گونه استنباط می‌شود که هر قرارداد اجاره املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ منعقدشده باشد، مشمول قانون سال ۵۶ است.
دوم این‌که، هر قرارداد اجاره املاک تجاری که بعد از سال ۷۶ منعقد شده است، اما تمدید اجاره‌ای است که شروع آن قبل از سال ۷۶ بوده، چون تمدید اجاره قبلی است، مشمول قوانین سال ۵۶ خواهد بود. اما بعد از سال ۷۶ هر قرارداد اجاره‌ املاک تجاری که منعقدشده باشد، مشمول قانون سال ۷۶ است.
بر اساس آنچه تا اینجا بیان کردیم، مشخص می‌شود که اجاره املاک تجاری از قوانین اجاره ملک تجاری خاصی پیروی می‌کند که نیازمند تأمل و بررسی است. زیرا ممکن است شما اقدام به اجاره املاک تجاری کنید ولی به دلیل عدم آگاهی از قوانین این‌گونه قراردادها، در بسیاری از موارد از حقوق خودتان ناآگاه باشید و کلاه‌برداران از این موضوع سوء استفاده کرده و به ضرر شما کار کنند. بنابراین در این مقاله به توضیح و بررسی قوانین اجاره ملک تجاری پرداخته‌ایم تا بتوانیم میزان آگاهی شمارا در این زمینه قدری بالا ببریم.

قوانین اجاره ملک تجاری

قوانین اجاره ملک تجاری

قوانین اجاره ملک تجاری

  • سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند، ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به ‌طور تدریجی و به ‌مرور زمان برای مستأجر محل کسب، پیشه و تجارت به وجود می‌آید.
    درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهم‌ترین مسائلی که می‌بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستأجر بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می‌شود.
    البته قوانین حاکم بر اجاره املاک تجاری در سال ۵۶، در مورد سرقفلی نظر دیگری دارد. باید دانست که قوانینی که در سال ۵۶ در مورد روابط مالک و مستأجر بوده است، به دلیل این‌که تا قبل از دهه ۵۰ به خاطر کمی‌ ارزش املاک کسی مایل به اجاره ملک نبود و بیشتر مستأجرها زیان می‌دیدند. این به دلیل منافعی بود که برای موجر وجود داشت. ازاین‌رو قانون‌گذار بیشتر قوانین را به نفع مستأجر گذاشت. اما این قانون از سال ۷۲ به بعد دستخوش تغییراتی شد.
    در سال ۵۶ اگر ملکی برای منظور تجاری اجاره داده می‌شد چه سرقفلی داده می‌شد و چه داده نمی‌شد، سرقفلی به ملک تعلق می‌گرفت و حق کسب و پیشه نیز به مستأجر تعلق می‌گرفت. اما از سال ۵۶ به بعد همه قراردادهای اجاره تابع قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ هستند. طبق قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ اگر در قرارداد، سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستأجر در نظر گرفته می‌شد، این حق به مستأجر تعلق می‌گرفت و اگر در سند این حق نوشته ‌نشده بود، سرقفلی به فرد تعلق نمی‌گرفت. البته باید دانست که سرقفلی را در قانون مالک و مستأجر نداریم، بلکه این به کار بردن کلمه سرقفلی در این قوانین اجاره ملک تجاری ابتدا در قانون شهرداری‌ها بوده است و این کلمه عبارت است از مالی که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و در واقع متعلق به محل است و ملزوم هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نیست.

حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت مکان، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته ‌شده در عین مستاجره است. اما حق کسب و پیشه حقی است که درنتیجه سازمان‌دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان‌دهی رفتار صحیح مستأجر حاصل می‌شود.

  • معمولاً پرداخت کرایه به‌صورت ماهانه است و مستأجر باید در پایان هرماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرار‌داد اجاره، در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، بایستی مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
    در مواردی که مستأجر اقدام به رهن و اجاره ملک تجاری می‌کند باید مبلغی را به‌عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد بپردازد و مبلغ دیگری را ماهیانه به ‌عنوان اجاره‌بها بپردازد اما در مواردی که مستأجر ملک تجاری را رهن کامل می‌کند به دلیل اینکه مبلغ پیش‌پرداخت زیاد است، معمولاً کرایه‌ای در کار نیست؛ اما اگر مبلغ پیش‌پرداخت کم باشد موجر اجاره‌بها (کرایه) هم می‌گیرد.
اجاره املاک تجاری

اجاره املاک تجاری

  • طبق قوانین اجاره ملک تجاری مصوب در سال ۷۶، مستأجر موظف است به‌محض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر صحیح و سالم پس بدهد. اما قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ می‌گوید که انقضای مدت، دلیل بر تخلیه نیست. یعنی هرگاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستأجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستأجر دلیل داشته باشد؛ که یکی از این دلایل این است که مستأجر محلی را که حق انتقال به غیر را در آن ندارد را، انتقال دهد. در این صورت موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را الزام به تخلیه کند؛ یا درجایی که مستأجر شغل مورد توافق را عوض کند، یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستأجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را ازملک اجاره داده‌شده بیرون کند. یا وقتی‌که مستأجر در مورد عین اجاره زیاده ‌روی و یا کوتاهی کند، برای مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد، موجر می‌تواند او را ازملک خود بیرون بی اندازد.
  • طبق قوانین اجاره ملک تجاری سال ۷۶ اگر ملک تجاری و یا مغازه نیاز به رنگ‌آمیزی یا تعویض لامپ‌ها یا پریز و کلید برق و قفل درها و … را داشته باشد، مستأجر خودش باید این کارها را انجام دهد.
اجاره مغازه

اجاره مغازه

  • چون مستأجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می‌کند هزینه‌های آن‌ها را هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستأجر باید پرداخت کند.

نپرداختن اجاره‌‌بها نیز یکی از دلایل دیگری است که موجر می‌تواند اگر مستأجر اجاره‌بها را نپرداخت، برای بیرون کردن او اقدام کند و اگر بازهم مستأجر با دریافت سه بار اخطار کتبی موجر، به‌موجب اظهارنامه، بعد از ابلاغ ‌واقعی اجاره‌بها را نپردازد و موجر اقامه دعوای تخلیه کند، دادگاه حکم به تخلیه ملک تجاری را خواهد داد، اما اگر تا قبل از صدور حکم، مستأجر اجاره را بپردازد، دعوا رد خواهد شد.

  • طبق قوانین اجاره ملک تجاری زمانی که شخصی اقدام به اجاره املاک تجاری کند، به‌هیچ‌عنوان اجازه‌ اجاره تمام و یا قسمتی از آن را ندارد، حتی یک اتاق یا پارکینگ ملک تجاری.
  • قوانین اجاره ملک تجاری می‌گوید که اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور و غیره، انجام این تعمیرات با موجر است و مستأجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.
  • مستأجری که اقدام به اجاره‌ املاک تجاری می‌کند باید به‌گونه‌ای از مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود و در صورت ورود خسارت، مستأجر باید خودش آن را جبران کند.
  • چنانچه مستأجر حق انتقال به غیر را‌ ‌نداشته باشد، با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر را نداشته و پس از‌ ‌پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و با این فرض که بهای سرقفلی را به مالک پرداخته،‌ ‌مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.
  • درصورتی‌که ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در‌ ‌تصرف مستأجر است مالک حق افزایش ‌اجاره‌‌بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود که هرساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند، در این ‌صورت مستأجر می‌تواند برای اسقاط‌ ‌حق خود مبلغی را به‌عنوان سرقفلی از مالک یا مستأجر دیگر ‌دریافت کند.
  • طبق قوانین اجاره ملک تجاری درصورتی‌که در ضمن عقد‌ ‌اجاره املاک تجاری شرط شود که مالک، ملک را به ‌غیر از مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را با ‌اجاره‌ ‌متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه‌ ‌محل، ‌مبلغی را به‌عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
  • اگر شخصی اقدام به اجاره املاک تجاری کند، طبق قوانین اجاره ملک تجاری درصورتی‌که‌‌ ‌مستأجر مبلغی را به‌عنوان سرقفلی به مالک ‌پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک‌ ‌به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.

اگر مغازه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال ۷۶ به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به ‌غیر واگذار شود،‌ ‌در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستأجر یا متصرف مغازه استحقاق ‌دریافت‌ ‌نصف حق سرقفلی را دارد.

  • در قرارداد اجاره املاک تجاری حتماً باید از ابتدا به مدت‌ زمان قرارداد توجه کنید. اگر کسب‌ و کار شما دارای یک برند است و قرار است با این برند مطرح شوید، باید به فکر یک جای بلند مدت باشید؛ زیرا با تغییر مکان درصد زیادی از مشتریان قبلی خود را از دست خواهید داد و ممکن است متحمل ضررهای جبران‌ناپذیری شوید. این مسئله برای اجاره مغازه در تهران و شهرهای بزرگ اهمیت بیشتری دارد و لازم است که موجر را از قبل، در جریان زمان مورد نظر خود قرار دهید.
  • طبق قوانین اجاره ملک تجاری حتماً قبل از بستن قرارداد اجاره املاک تجاری، باید صاحب ‌ملک را از جزییات دقیق شرایط کار و نوع اجناسی که می‌خواهید بفروشید، مطلع کنید. ممکن است صاحب‌ملک حساسیت‌های ویژه‌ای داشته باشد و مغازه‌اش را تنها برای برخی از کاربری‌ها اجاره دهد. در شغل‌هایی مانند رستوران و فست فود که آلودگی‌های خود را دارند، از قبل موجر را در جریان این موضوع قرار دهید تا بعداً در حین مدت اجاره با مشکلی مواجه نشوید.
  • طبق قوانین اجاره ملک تجاری ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره املاک تجاری به‌صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافاً در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قوانین اجاره ملک تجاری سال۷۶ بهره‌مند شوند. اگر طرفین(موجر و مستأجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند، با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
قوانین اجاره ملک تجاری

قوانین اجاره ملک تجاری

  • معمولاً در قوانین اجاره ملک تجاری این شرط وجود دارد که مستأجر درصورتی‌که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند. در این صورت با تسویه‌حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستأجر یا چک تضمینی مغازه را از مستأجر تحویل می‌گیرد .
  • زمانی فردی اقدام به اجاره ملک تجاری می‌کند و بعد از تحویل ملک موردنظر متوجه می‌شود که ملک یا مغازه معیوب و ناقص است، مانند اینکه موجر اعلام کند ملکش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد در حالی‌ که چنین نبوده و یا موجر اعلام کند مغازه‌اش صد متری است. درحالی‌که هفتاد متری بوده، در این مورد مستأجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.

با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به‌ویژه اجاره محل کسب و تجارت) وجود دارد موجران و مستأجران حتماً باید از قوانین اجاره ملک تجاری و همچنین کمک و راهنمایی وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری بهره‌مند شوند، زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی را بابت سرقفلی به مستأجر بپردازد .یا ممکن است مستأجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سرقفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود.

هدف از نوشتن این مقاله، آگاهی افراد قبل از انعقاد قرارداد اجاره‌ املاک تجاری است. پس قبل از انجام آن، این مقاله را مطالعه کرده و از مشاوران حقوقی بخواهید که در این زمینه راهنمایی‌های لازم را در جهت بهبود روند در اختیارتان قرار دهند.

به این مقاله امتیاز دهید.

برچسب ها:
نظرات وبلاگ

نکته:بنده بهدازاتمام ماه ششم قرارداد به صاحب ملک ابلاغ کردم که مغازه رو تخلیه کردم وقصد فسخ دارم

فکر میکنم کاملا درست عمل کردید

باسلام.بنده ۷ماه پیش یک باب مغازه رو به مدت یک سال اجاره کردم.ولی متاسفانه کاروبارم نگرفت وتصمیم به تخلیه گرفتم.ازاین ور صاحب ملک میگویدتاتاریخی که مستاجرپیدانشه بایستی اجاره بدی.درصورتی ک من مغازه رو تاماه ششم باز کردم والان یک ماه وده روزه ک بنده اجاره مغازه ی خالی رو میدم.لطفا راهنماییم کنید چکارکنم

از نظر قانونی شما موظف به پرداخت اجاره در مدت قرارداد هستید مگر اینکه بوطر توافقی قرارداد رو فسخ کنید

بادرود/حدود۱۰سال پیش مغازه ای اجاره کردم و هرسال تمدیدقرارداد.متاسفانه مالک فوت کرده و الان وارث درگیرشدن و نمیتونم پیداشون کنم و سخت دعوادارن.کرایه مغازه را به چه کسی یاچه حسابی پرداخت کنم؟شرایط من بعداز۱۰سال چیه؟

سلام خسته نباشین مطالب عالین
سوال : قبل از اتمام قرار داد با مالک صحبت شده که طبق توافق یک سال دیگه تمدید کنیم و اکی شده اما پشت قرار داد امضا نشده بعد گذشت دو ماه موجر تصمیم گرفته که مستاجر تخلیه کند به بهانه های مختلف .چکار کنم فعلا مغازه ای هم پیدا نکردم و مالک همش فشار میاره؟

سلام خیلی مطلب کامل و جامعی بود ممنونم

ممنون از توجه شما

ممنون از توجه شما

پیام بگذارید