املاک هومینگ

نکته‌هایی که در رهن کامل خانه باید به آن‌ها توجه کرد.زمان تقریبی مطالعه: 7 دقیقه

رهن خانه

مدت‌هاست مردم به خاطر مشکلات اقتصادی و بالا بودن قیمت خرید خانه از گزینه‌های رهن کامل، اجاره یا رهن و اجاره برای داشتن یک سقف استفاده می‌کنند. در رهن کامل افراد در خانۀ خود زندگی نمی‌کنند اما به‌واسطۀ مبلغی که به صاحب‌خانه می‌پردازند به مدت یک سال مالک می‌شوند و خانه در اختیار آن‌هاست. این شکل از خانه‌دار شدن محدودیت‌ها و مشکلات خود را دارد و بسیار به نوع برخورد صاحب‌خانه با مستأجر بستگی دارد، اما می‌شود با رعایت کردن نکته‌هایی این مشکلات را کم کرد. می‌توان با پیش‌بینی‌ها و دقت در عقد قرارداد و شناخت نسبی از صاحب‌خانه، محله و… با در نظر گرفتن بودجه مورد نظر، ساکن خانه بهتری شد.

در این مقاله توضیحاتی درباره رهن کامل خواهیم داد و به نکته‌هایی اشاره خواهیم کرد که این کار را برای ما ساده‌تر کنند؛ نکته‌هایی که لازم است به آن‌ها توجه کنیم شامل سرفصل‌های زیر است:

  • رهن خانه چیست؟
  • رهن کامل در اسلام
  • نکته‌هایی که قبل از رهن خانه باید به آن‌ها توجه کرد.

 

رهن خانه چیست؟

تصور کنید مبلغی را به بانک سپرده‌اید اما نمی‌توانید از سود آن استفاده کنید و به مدت یک سال هم نمی‌توانید به این مبلغ دست بزنید. در رهن کامل شما پول خود را به صاحب‌خانه می‌سپارید و او از سود این پول استفاده می‌کند. قیمت رهن هر خانه بین یک‌ششم تا یک‌چهارم قیمت فروش در نظر گرفته می‌شود که این مبلغ نسبت به سال ساخت خانه متغیر است.

رهن کامل در مواقعی انجام ‌می‌شود که صاحب‌خانه برای خرید خانه پول کم دارد و با این کار مقداری از پول خرید خانه را تأمین کرده می‌کند و آن را به مستأجر می‌سپارد تا زمانی که بتواند این مبلغ را تأمین کند و خانه را در اختیار بگیرد. گاهی صاحب‌خانه‌ها برای خرید به این پول نیازی ندارند اما ترجیح می‌دهند به‌جای اجاره ماهیانه مبلغ رهن را برای سرمایه‌گذاری در کار استفاده کرده یا از سود آن بهره ببرند.

رهن کامل برای مستأجر مزایا و معایبی دارد که در این بخش دربار آن توضیح می‌دهیم؛ مزیت رهن کامل برای مستأجر این است که برای تمدید قرارداد راحت‌تر است؛ چون معمولاً مبلغ رهن مبلغ قابل توجهی است و صاحب‌خانه معمولاً این مبلغ را خرج کرده است؛ همچنین چون معمولاً پرداخت مبلغ تا آمدن مستأجر جدید به تأخیر می‌افتد صاحب‌خانه تمایل دارد برای اینکه گرفتار مسائل و هزینه‌های مستأجر جدید نشود با مستأجر فعلی قرارداد را تمدید کند.

این موضوع به مستأجر کمک می‌کند بهتر سر قیمت چانه بزند و مجبور نشود خانه را تخلیه کند.

اما مشکلی که در رهن خانه برای مستأجر وجود دارد این است که اگر به هر دلیلی نخواهد قرارداد را تمدید کند، باید بخشی از مشکلات پیدا کردن مستأجر جدید را تحمل کند تا مبلغی که به صاحب‌خانه سپرده است پس بگیرد. بنابراین ضروری است که قبل از عقد قرارداد در انتخاب خانه بیشتر دقت شود؛ چون فسخ قرارداد رهن همیشه مشکل‌تر از فسخ قرارداد اجاره است.

رهن خانه

مستأجر اگر به هر دلیلی نخواهد قرارداد رهن کامل را تمدید کند باید بخشی از مشکلات پیدا کردن مستأجر جدید را تحمل کند تا مبلغی که به صاحب‌خانه سپرده است پس بگیرد.


رهن خانه در اسلام

شاید برای بسیاری از شما این سؤال پیش آمده باشد که آیا رهن کامل کاری شرعی است یا از نظر اسلام مشکل دارد. در این بخش این موضوع را بررسی می‌کنیم. پیش از آن باید معنای متداول رهن را در دین اسلام بدانیم.

رهن در لغت به معنای «ثبات»، «دوام» و «حبس» ‏است؛ اما در اصطلاح، تعریف‌های عالمان دینی از این کلمه متفاوت است. عده‏ای می‏گویند: «رهن یعنی گرو گذاشتن مال برای وثیقه نزد طلبکار؛ که اگر نتوانست در موعد مقرر حق خود را از بدهکار پس بگیرد، بدهکار آن مال گرو گذاشته‌شده را به‌عنوان حق خود بردارد.

در مجموع معنی رهن، وثیقه‌ای برای بدهی است؛ یعنی بدهکار مقداری از مال خود را نزد طلبکار بگذارد تا اگر طلب او را نداد از آن مال طلب خود را بردارد. عنوان رهن در فقه بخش مستقلی است. به کسی که پولش را وثیقه می‌گذارد «راهن» و به کسی که آن را دریافت می‌کند «مرتهن» و به آن مال «مرهون» یا «رهن» می‏گویند.

 رهن و اجاره در اسلام نوعی «ربا» است محسوب می‌شود و شرعاً جایز نیست، مگر اینکه به موارد زیر توجه شود:

  • آنچه به عنوان رهن منزل یا مغازه به مالک پرداخت می‏شود، رهن نیست، اما اگر اجاره‌ای به مبلغ کمتر از قیمت متداول تعیین شود، اشکال ندارد.
  • مالک ضمن اجاره نباید شرط کند که اگر مبلغی به عنوان قرض یا ودیعه به او داده‏ شود، مقداری از اجاره‏بها را کم می‏کند؛ در این صورت این ربا و حرام است.

 در این نوع اجاره، مستأجر مبلغ قابل توجهی را به مالک می‌دهد و صاحب‌ملک، ملکش را در اختیار مستأجر قرار می‏دهد. مالک از منفعت پول، و مستأجر از منفعت خانه یا مغازه استفاده می‌کنند و عملاً مبلغی برای اجاره پرداخت نمی‏شود. این نوع اجاره غیرشرعی است و هر دو طرف در گناه ربا شریک‏اند؛ مگر اینکه در زمان عقد قرارداد پول به‌عنوان قرض ردوبدل شود. در این صورت، معامله شرعی است، ربا و حرام نیست.

بهتر است نظر علما را در پاسخ به این سؤال بدانیم:

آیا رهن کامل منزل اشکال شرعی دارد؟

اگر ما خانه را با هر قیمتی در ضمن عقد اجاره به صورت قرض‌الحسنه و هر ماه نیز مقداری به عنوان اجاره (هرچند ناچیز) اجاره دهیم مشکلی ندارد؟ قرض دادن مشروط به اجاره باشد، و اگر اجاره به شرط قرض اشکال دارد؟

آیت‌الله خامنه‌ای:« اگر خانه به مبلغى اجاره شود و در ضمن عقد اجاره شرط گردد که مستأجر مبلغى ‏را به صاحب‌خانه قرض دهد در صورتى که اجاره به مبلغ متعارف باشد اشکال ندارد؛ و رهن کامل صحیح نیست.»

آیت‌الله وحید خراسانی: «چنانچه عقد اجاره انجام گیرد و در ضمن عقد اجاره با مبلغ معین و زمان معین موجر و مستأجر شرط کند که مبلغی را به او قرض دهد اشکالی ندارد ولی قرض به شرط اجاره ربا و حرام است.»

آیت‌الله سیستانی: «آنچه فعلاً به‌عنوان رهن در میان مردم معروف است در واقع رهن نیست، بـلـکـه پـولـى را به صاحب‏خانه قرض مى‏‏دهد و در مقابل از سکناى خانه استفاده مى‏کند، و این کـار اگـر بـدون اجاره باشد ربا و حرام است و حق ندارد در خانه زندگى کند و اگر با اجاره باشد پس اگر قرض دادن مشروط به اجاره باشد باز هم حرام است، و اگر اجاره به شرط قرض باشد به احتیاط واجب جایز نیست. در مورد احتیاط مذکور می‏تواند به فقیه دیگری مراجعه کند.»

رهن و اجاره خانه

نکته‌هایی که باید قبل از رهن کامل به آن‌ها توجه کرد.

  1. بودجه در نظر گرفته‌شده

وقتی مبلغی پول نقد داشته باشید اما برای خرید خانه کافی نباشد، رهن کامل بهترین گزینه خانه‌دار شدن شماست. شما با این کار هم مبلغی را که در دست دارید به نوعی پس‌انداز می‌کنید و هم مجبور نیستید ماهیانه مبلغی را به صاحب‌خانه بپردازید. درست است که ارزش پول شما کم می‌شود اما حداقل مجبور نیستید هر ماه برای کرایه خانه برنامه‌ریزی و هزینه کنید.

  1. محله و شرایط بیرونی ساختمان

با توجه به آنچه قبلاً گفته شد فسخ کردن قرارداد رهن از قرارداد اجاره مشکل‌تر است و دردسرهای بیشتری را در پی دارد. بهتر است قبل از رهن خانه شرایط خانه از جمله محله، دسترسی آن به وسایل حمل‌ونقل عمومی، پارکینگ، سروصدای آپارتمان و… را در نظر بگیرید. قبل از عقد قرارداد چند باری به خانه سر بزنید و در ساعت‌های مختلف روز شرایط آن را بسنجید. از همسایه‌ها درباره خانه پرس‌وجو کنید و مطمئن شوید که استاندارهای مورد نظر شما تأمین می‌شوند.

  1. هدف مالک از رهن دادن ملک

از هدف مالک برای رهن دادن خانه مطلع شوید. اگر برنامه‌ای برای جابه‌جایی در سال‌های بعد ندارید و تمایل دارید که هر سال اسباب‌کشی نکنید، اطلاع پیدا کنید که چرا مالک، خانه را برای رهن کامل گذاشته است.

اگر هدف مالک صرفاً خریدوفروش خانه باشد و با مبلغی که از شما دریافت می‌کند بخشی از هزینۀ خرید خانه را تأمین می‌کند باید انتظار داشته باشید که خانه را به کس دیگری بفروشد. در این صورت ممکن است در هنگام تخلیه یا تمدید قرارداد با شخص دیگری روبه‌رو بشوید و مشکلاتی بر ای‌تان ایجاد شود.

بهتر است تا جایی که امکان و اعتماد وجود دارد خانه‌ای را رهن کنید که صاحب آن قصد فروش خانه را در آینده نزدیک نداشته باشد.

رهن و اجاره خانه

در رهن کامل اگر هدف مالک صرفاً خریدوفروش خانه باشد و با مبلغی که از شما دریافت می‌کند بخشی از هزینۀ خرید خانه را تأمین می‌کند باید انتظار داشته باشید که خانه را به کس دیگری بفروشد.


شرایط داخلی ساختمان:

 همان‌طور که گفته شد احتمال فسخ قرارداد رهن از قرارداد اجاره کمتر است؛ بنابراین بهتر است شرایط داخلی خانه را کامل در نظر داشته باشید که اگر قصد اقامت طولانی داشتید، مشکلی پیش نیاید. برخی از این موارد عبارت‌اند از:

  • حتماً نزدیکی خانه و راحتی رفت‌وآمد به محل کار خودتان و مدرسۀ فرزندان را در نظر بگیرید.
  • نزدیکی به مرکز خرید و سهولت تأمین مایحتاج خانه در کمترین زمان را در نظر داشته باشید.
  • بهتر است خانه را در زمانی بررسی کنید که تخلیه شده باشد؛ چون مشکلات احتمالی بهتر دیده می‌شوند.
  • بعضی صاحب‌خانه‌ها عادت دارند که مدام به خانه سر بزنند و از سالم بودن آن مطمئن شوند. با توجه به روحیه و اخلاق خود و خانواده‌تان در این مورد قبل از عقد قرارداد تصمیم بگیرید و آن را در قرارداد قید کنید تا این موضوع بعدها باعث آزار شما نشود.
  • با توجه به قابل پیش‌بینی نبودن زلزله، مقاومت و امنیت ساختمان را از هر نظر بررسی کنید.
  • تا جایی که امکان دارد خانه‌های قدیمی را رهن نکنید؛ چون مشکلات فراوانی دارند و ممکن است مجبور شوید بخش‌هایی از ساختمان یا تجهیزاتش را بازسازی کنید. اگر مجبور بودید در چنین خانه‌ای زندگی کنید از صاحب‌خانه بخواهید قبل از اسباب‌کشی مشکلات احتمالی را برطرف کند.
  • خانه‌های نوساز معمولاً بسیار گران‌تر از خانه‌های چند سال ساخت هستند. بهتر است خانه‌ای را رهن کنید که چهار تا ده سال تاریخ ساخت داشته باشد.
  • ویژگی‌های خانه را کاملاً بررسی کنید. مثلاً آشپزخانه حتماً باید نورگیر باشد که از نظر بهداشتی برای خانواده بسیار مهم است؛ کابینت‌ها، کف شور، سینک ظرف‌شویی و محل قرار گرفتن وسایل آشپزخانه را کاملاً بررسی کنید و آن‌ها را با شرایط و سلیقه و نیازهای خود بسنجید.
  • محل اتصالات برق، پریزها، کلیدها و تعداد آن‌‌ها، همچنین اتصال آنتن تلویزیون را در نظر بگیرید.
  • دقت کنید در صورت امکان خانه‌ای را رهن کنید که برای آب و برق و گاز کنتورهای مجزا داشته باشد.
  1. برای عقد قرارداد رهن حتماً به بنگاه بروید. مبلغی که به بنگاه پرداخت می‌کنید برگشت مبلغ رهن را تضمین می‌کند و به معاملۀ شما اعتبار و امنیت می‌دهد.

با رهن کامل خانه یک سال مالک مطلق آن هستید؛ دغدغه این موضوع را ندارید که هر ماه باید مبلغی به صاحب‌خانه بپردازید.

به طور کلی رهن کامل در میان شکل‌های اجاره ملک راحتی و آسایش بیشتری در پی دارد. اگر با از بین رفتن سود پول خود مشکلی نداشته باشید با رهن کامل یک خانه حداقل به مدت یک سال مالک مطلق آن هستید؛ چون دغدغه این موضوع را ندارید که هر ماه باید مبلغی به صاحب‌خانه بپردازید. با در نظر گرفتن شرایط خود و رعایت نکته‌هایی که گفته شد، همچنین انجام معامله رهن خانه در بنگاه املاک می‌توانید بهترین شکل اجاره را تجربه کنید. نظر شما دراین‌باره چیست؟ تجربه شما از رهن کامل خانه چه بوده است؟

برچسب ها:
پیام بگذارید